房贷利率要下降了，影响超25万亿，从2021年开始

作者：吾心生

12月28日，央妈发布今年第30号公告。是关于“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”的。

公告全文相信很多朋友都看过了，也有一些体会，我在这里简单用大白话解读一下其中的一些关键点，当然都是跟房贷有关的。

1、“存量浮动利率贷款定价基准转换”到底什么意思？

你找银行借款买房，银行就按照基准利率上浮10%的算法给你算利率，实际利率是4.9%*(1+10%)=5.39%。但现在不按照基准利率算了，按照LPR计算，最新一期的5年期LPR是4.8%。

现在90%的银行都是按照“LPR+加点值”计算新贷款利率的，具体“加点值”，各个城市是有区别的。12月份最新的五年期LPR是4.8%，北京地区首套房是4.8%加55个基点，就是加0.55%，最后是5.35%。二套房是4.8%加105个基点，即1.05%，最后是5.85%。

但是还有很多旧的贷款合同还是按照之前的算法来，这次要做的就是把旧合同中的利率算法更新一下，放弃“基准利率上浮”，改为“LPR+加点值”。

2、这个“加点值”怎么计算的？

房贷利率新算法的参考标准变成了5年期LPR，现在是4.8%，但央妈说了，调整前后要确保利率水平不变，这其实就是告诉我们“加点值”是怎么计算出来的了。

举个例子，假设我以前是85%折买的房子，现在的利率应该是4.9%*85%=4.165%，而这也是我调整算法之后的贷款利率。同期LPR是4.8%，那么“加点值”就是4.165%-4.8%=-0.635%，是保持不变的，直到合同终止。没错，“加点值”可以是正值，也可以是负值。

3、老合同什么时候实施新算法？

公告说了，在2020年3-8月之间任意时点转换，参考的是2019年12月的LPR+“加点值”。

大部分房贷合同利率都是一年调整一次，每年元旦更新，这意味着2020年3-8月份实施新算法，但实际上到2021年初才会变更过来，而且不会有任何变化。因为央妈说了，第一次调整，新旧算法利率必须保持一样。

4、后续房贷利率会降低吗？

2021年以后的事还不太好说，从2019年的8月LPR落地以来，5年期的LPR更新了5次，其中8-10月份都是4.9%，11-12月份微降，是4.8%。

与新贷款由银行确定“加点值”不同，老贷款在转换时就已经确定了“加点值”，未来房贷利率只会与LPR变化有关，这意味着如果5年期LPR下调，你的房贷利率会减轻，最早也是2021年以后了。

但现在你们也看到了，LPR经常不变动，即便下调，幅度也非常有限，几乎感觉不到。100万房贷，月供下调0.1个百分点，也就是少几十块钱的事儿。

5、为什么要把老合同贷款利率算法调整过来？

最主要的原因我觉得是进行差异化调控。以前只要降准降息，那都是一刀切，大家参考的都是“基准利率”，企业贷款成本下降，买房成本也同步下降。

现在不一定了，LPR分为1年期和5年期以上两个品种，未来降准降息，1年期可以及时跟进，5年期可以选择不跟进。即便是5年期LPR调整，幅度也肯定明显小于1年期。但1年期和5年期LPR分化的概率是极大的。

从实际情况来看，未来经济下行压力很大，整体社会融资成本是趋于下行的，银行是可以这样操作的，好处是可以精准把降息的好处留给实体企业，隔绝房地产，因为房贷绝大多数都是跟5年期LPR挂钩的。

最终实现在不靠刺激房地产的情况下保住增长。

另外，考虑到LPR逐月调整的灵活性，在极端情况下也可以实现“精准刺激”。

比如某几个月实在需要房地产帮帮忙，需要更多人买房，那么下调5年期LPR，既降低了新房贷成本，也能够降低了老房贷月供，多出来的钱可以用来消费，贡献GDP。

6、对购房者来说，有什么影响？

说实话，基本没啥影响。

如果你是在LPR推出之前贷款买的房，还在还贷，那么明年银行会通知你去改合同，但实际还款月供不会有任何变化。这部分贷款总额有多少，数据显示，截至2018年，全国房贷余额为25.75万亿，这么庞大的贷款余额，加上2019年前7个月新增的住房贷款，月供在未来一年都不会有任何变化。

如果是LPR推出后（2019年8月以后）买的房，那么跟你没啥关系，你不用改合同。

再后续，所有贷款买房的人都要关注LPR的变化了，每年你的月供都有可能会变化，但会是细微的，今年涨百十块钱，明年跌百十块钱，横盘波动仅此而已。

你要考虑的只是房价涨跌，在哪里买房，什么时候攒出首付等这些问题。