房企淘汰加速 百亿规模圣桦急冲千亿目标

　　在行业增速放缓，叠加新冠肺炎疫情影响下，国内中小房企面临的形势正变得愈发不容乐观。

　　人民法院公告网显示，截至8月9日，全国已有294家房企宣告破产，其中，不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业。

　　川系房企圣桦集团正是中小型开发企业中的一员，错失房地产行业发展黄金期，圣桦集团试图走出一条逆流而上的发展曲线。

　　今年3月，圣桦集团成立四川、河南、陕西、云南、安徽、湖南、江苏等七大区域公司，建立全国区域化平台发展架构，吹响了“上规模、冲千亿”的号角。

　　一个月后，圣桦集团时隔两年出现在成都公开土地市场。随后的5、6月，圣桦集团先后竞得安徽亳州、河南开封西湖片区相关地块。

　　种种迹象显示，圣桦集团对规模冲刺的野心不容质疑。而摆在眼前的事实是，2019年，圣桦集团销售额仅为161.5亿元，排在百强之外。

　　对中小房企而言，要想实现规模突围，经营和试验都不容许错判。

　　如何才能找到通往千亿的道路，进而跻身主流房企之列？是圣桦集团当下最迫切的任务。

　　8月6日，时代周报记者就相关问题联系圣桦集团，相关负责人回复称：“最近我们暂时没有对外披露信息的宣传计划。”

　　资金规模有限

　　官网显示，圣桦集团于2012年在成都起步，成立后便火速拿下三宗大体量地块。当年8月拿下四川省南部县优质地块；9月拿下成都市大邑县150亩地块；10月在河南省开封拿下千亩土地。

　　截至目前，圣桦集团在全国10余个城市陆续落地，包括四川大邑、新都、资阳、眉山、南部、营山；河南开封、周口、濮阳；陕西汉中；云南昭通；安徽亳州等地。

　　虽然横跨多省，但圣桦集团深耕城市均是三四线城市。事实上，自上一轮棚改政策逐渐退出后，以部分三四线城市为代表的低能级城市已不被规模房企所重视。

　　中指院研究报告指出，2019年，百亿企业持续聚焦二线城市，50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为59.4%，是销售贡献主力；一线城市的市场占比为19.1%。

　　8月7日，同策研究院资深分析师宋红卫向时代周报记者指出，对中小房企来讲，由于资金规模有限，不可能全面扩张。重仓某一个城市，不管是一线、二线或者三四线都是有风险的，因为单一城市面临的不确定性较高。三四线城市相对于一二线城市来讲，风险相对更高，所以不适合重仓单一某个三四线城市，其背后隐藏着政策突然收紧、市场需求不足等风险因素。

　　除重仓三四线城市外，圣桦集团的销售业绩也鲜为外界关注。

　　在中指院发布的《2019中国房地产百强企业榜单》中，圣桦集团销售额为161.5亿元，销售面积为190.6万平方米，居该榜单第132位。而在2018年，圣桦集团的销售额度为171亿元，居该榜单第131位。

　　今年上半年，中指院发布的《销售超过50亿的房企名单》中，未见到圣桦集团的身影。

　　“从全国来看，圣桦集团并没有进百强。目前算是本地的一家小公司，小公司有个比较大的问题，就是资金链。他们目前还是主要做三四线城市，做高周转，去年的销售额应该还是有一定水分。”8月10日，一位成都地产圈人士告诉时代周报记者。

　　融资渠道单一

　　要想冲击规模，获得更多拿地筹码是多数房企所采取的常规动作。而低底价、大体量是圣桦集团主要拿地特点。

　　大盘开发模式需要强有力的资金支持，而圣桦并非上市公司，背后的资金来自哪里？

　　时代周报记者调查发现，圣桦集团与五矿信托关系密切。

　　从2018年开始，圣桦集团开始通过五矿信托―恒信共筑96号―蓉盛系列集合资金信托计划为各地项目输血。

　　其中1期成立于2018年11月15日，计划总规模为1.515亿元，其中A类信托资金1.39亿元主要向周口圣桦置业有限公司发放股东借款。用于项目公司持有的周口市东新区周口圣桦名城项目的开发建设。

　　该信托发布的最新的一笔为15期，成立时间为2019年9月27日，托计划募集总规模不超过1.65亿元。其中1500万元用于受让濮阳圣祥置业有限公司30%股权，1.5亿元是向项目公司发放股东借款，具体用于圣桦?清华玖号院二期项目开发建设及归还借款。

　　通过该信托计划，圣桦集团旗下的濮阳圣桦锦江天悦项目、圣桦锦江天玺项目、成都市大邑“圣桦华庭”项目等陆续得到资金支持。

　　除此之外，圣桦集团汉中项目也出现了五矿信托的身影。

　　2018年8月份，五矿信托―恒信共筑65号―圣桦汉中集合资金信托计划成立，总规模1.434亿元，期限12个月。该信托计划的信托资金用于项目公司持有的汉中市龙岗新区房地产项目的开发建设。

　　除五矿信托之外，四川信托是圣桦集团的又一“金主”。

　　早在2017年，四川信托向新都圣桦公馆提供了1亿元借款用于项目开发，期限为一年。

　　而在今年1月，四川信托发行了一款以云南昭通圣桦锦悦府项目为标的的信托产品，募集规模为2.9亿元，产品期限24个月。

　　8月8日，一位信托业内人士告时代周报记者，房地产信托项目成本基本都在10%以上，达到了13%―15%，小房企很难从信托公司拿到资金，即使能拿到，成本也更高。

　　宋红卫指出，房地产行业整体融资趋紧，中小房企融资更是难上加难。因为没有大品牌房企规模和信用的优势，这是金融信贷最重要的考核指标。赴港上市融资门槛也越来越高，尤其中小房企因为规模小负债高而被退回的比比皆是。目前信托融资对房地产行业的贡献越来越高，一旦信托融资收紧，对于整个行业的影响都比较大，尤其是中小房企，过度依赖信托投资，一旦政策有变，资金链断裂的风险就会上升。

　　“圣桦风格上比较激进，同时负债也较高。早几年还有合作，后来因为他们公司离职率太高了，我们公司跟他们也没有业务合作了。”8月10日，成都一位地产领域猎头人士告诉时代周报记者。