负债缠身盈利疲弱 领地集团“带病”赴港IPO能否过关？

　　近期，领地控股集团有限公司(以下简称“领地集团”)，因房地产项目质量问题频发维权事件。

　　今年4月初,领地集团向港交所递交招股说明书,欲成为继蓝光发展之后，第二家四川上市房企。

　　如今，正值闯关港股IPO关键期的领地集团，似乎情势不妙：旗下公司涉嫌违规售房偷漏税，多次违规处罚累累，且隐瞒暂停网签事件；高杠杆之下，“大跃进”式的销售目标难实现，负债缠身盈利疲弱。《投资者网》就IPO前景问题联系领地集团，对方表示以公开信息为准。

　　房产项目质量问题维权事件频发

　　资料显示，领地集团成立于1999年4月，是一家位于四川省的综合性房地产开发商，主要专注于住宅及商业物业的开发和销售，目前已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局。

　　今年7月至8月，多起涉及领地集团房产质量问题的维权事件曝出。人民网领导留言板有信息发布：领地集团旗下多个项目因房屋质量问题、涉嫌虚假宣传等遭到业主维权投诉，涉及成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘、眉山领地凯旋府等项目。

　　8月3日，有网友发布关于新津区领地天府兰台一期的相关投诉。投诉信息显示，前期由于开发商未合理安排施工，造成进度滞后。2020年初开发商为赶工期，施工单位粗暴施工，导致目前出现一系列的安全和质量问题，众多业主因对房屋质量存在异议，拒绝收房并要求整改。截至目前，领地集团仍然用推诿责任、无期限拖延等方式忽悠购房业主，部分房屋至今未达到交付标准，请行政监督及执法部门对开发商及物业的违法违规行为予以查处，并给老百姓主持公道。

　　无独有偶。8月2日，有网友投诉四川乐山市领地天屿楼盘，主要涉及宣传园林入户情况与合同不符、顶层出现多条裂口等质量问题。

　　目前，关于成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘的相关投诉，仍处于“办理中”。

(图片来源：人民网领导留言板投诉信息)

　　对于网友投诉凯旋府小区电梯下坠、晃动，房屋质量、绿化、规划、容积率、涉嫌虚假宣传问题等情况，2020年6月16日，东坡区市场监督管理局大石桥市场监管所进行了现场查看，眉山领地房地产开发有限公司正在自行整改。相关部门的回复也证实了投诉不虚。

　　西昌领地蘭台府业主投诉的情况更加匪夷所思。今年6月，根据《红星新闻》报道，西昌领地蘭台府业主投诉领地集团隐瞒业主进行维修，派工人打穿房屋楼板，致使楼板出现三个大洞，洞直径在0.4米至1米多不等，洞周围的砂浆极易掉落。

　　该业主表示，房屋已于2020年1月完成交付，不久后他就发现房屋存在一些贯穿裂缝，在楼上的地面倒水，楼下的屋顶会滴水。房屋用的是密码锁，交房后未进行密码更改，除了家人之外，只有物业和开发商知道，但是相关人员进屋维修并未通知他。

　　6月1日，开发商领地集团攀西区域相关负责人回复媒体，该业主家楼板出现的三个大洞，是打穿楼板维修造成，并对没有第一时间告知涉事业主表示抱歉。此外，该负责人表示，之所以出现水泥砂浆层硬度不够，主要是由于润管砂浆堆集在这些位置，属于施工过程中的失误。

　　频遭违规处罚且隐瞒暂停网签事件

　　领地集团不仅房产项目因质量问题频遭投诉，旗下多家公司也因频繁违规被处罚。

　　据招股书信息，2017-2019年，领地集团的不合规事件主要有三类：未取得建设工程许可证而率先动工、广告投放不当和未能做出足够的社会保险和住房公积金公款。其中18家公司因建设工程许可证相关问题被罚款580万元；3家公司因广告投放不当被罚款30万元；另有若干附属公司因社保和公积金违规而被罚款4110万。

　　但更为严重的涉嫌违规售房等问题，领地集团却未在招股书中说明。根据成都市成华区住房建设与交通运输局2019年7月发布的文件，领地集团旗下公司成都领地泛太房地产开发有限公司在销售成都项目领地海纳时代过程中，因违规销售，在相关部门检查指出问题后仍然不整改落实，被成都市成华区住房建设与交通运输局通报批评，纳入重点监管对象，受到暂停网签权限和记减信用分的处罚。同时，对成都领地泛太房地产开发有限公司和经纪服务机构涉嫌偷税漏税行为抄送成华区税务局。然而，上述处罚未作为不合规事件在招股文件中予以披露。

　　除上述违规行为外，领地集团的施工安全事故多发也暴露其管理缺陷。住房和城乡建设部网站显示，2019年1月6日，四川省乐山市市中区蘭台府二期发生高处坠落事故，死亡1人。2018年12月17日，四川省雅安市雨城区蘭台府项目发生重伤害事故，死亡2人。这两个项目建设单位均属领地集团子公司。

　　负债缠身盈利疲弱

　　领地集团病症多发，或许是其“大跃进”式扩张带来的后遗症。

　　2017年,领地集团曾经设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。但是，领地集团的销售情况仍远远未达到其设定的扩张目标。中指院数据显示，2017年至2019年，领地集团实现销售额194亿元、292亿元、399亿元。

　　口号虽响，事实却不尽如人意，领地集团在2019年4月份举行的20周年品牌发布会又披露了新的目标,在2020-2021年实现千亿战略。如今2020年已经过去60%，根据观点指数数据，领地集团2020年1-7月实现销售额185.7亿元，与千亿目标仍有较大差距。

　　对规模扩张的诉求，也让领地集团背负着高杠杆。招股书显示，2017年至2019年，领地集团的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元，净资产负债比率分别为60%、110%和140%，大幅上升。截至2019年末，领地集团应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元，而年末公司账面现金只有13.82亿元，存在较大的偿债压力。

　　值得注意的是，领地集团经营活动现金流已经连续三年为负。2017年至2019年，其经营活动产生的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。

　　负债攀升之际，领地集团融资成本的上升也拖累了公司的业绩。2017年至2019年，公司借款的平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

　　从盈利情况来看，领地集团的业绩表现不甚良好。根据招股书，2017年至2019年，领地集团的收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元，年内利润分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。业绩起伏震荡，其中，2018年收益与净利均出现明显下滑。

　　此外，领地集团净利率逐年下降且低于行业均值。2017年至2019年，领地集团毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，呈逐年下降态势。根据亿翰智库数据，2019年我国房企平均净利润率为16.39%，领地集团8.9%净利率远远低于行业均值。

　　盈利下降、规模不足、负债缠身的领地集团，背负着众多违规处罚前科，如今又身陷产品质量投诉泥潭，其IPO之路充满变数，难言乐观。