为何房价上涨城市创七年新低 拐点来了?

　　“13+4”，房价上涨城市创七年新低！调控密集度降低

　　“银十”爽约、“银十”变“铁十”……日前，国家统计局发布最新70城房价数据，机构对10月楼市的判断再次得到印证。整理发现，10月无论新房还是二手房价格整体延续下行趋势，涨价城市数量深度“跳水”。在“金九”“银十”相继失约后，年内最后两个月房价咋走？来看看专家怎么说。

　　“13+4”涨价城市量深度“跳水”

　　国家统计局数据显示，70城新房价格环比上涨城市“五连减”，10月降至13城，下跌城市则达到52个；二手房价格环比上涨城市“七连减”，10月仅4城上涨，下跌城市猛增至64个。

　　分城市来看，一线城市房价调整幅度与上月相同，二、三线城市降幅均呈扩大态势。

　　易居研究院智库中心统计数据显示，70城新房环比涨价城市创2015年3月（12城）以来新低，跌价城市创2015年2月（66城）以来新高；二手房环比涨价城市创2014年10月（2城）以来新低，跌价城市创2014年10月（64城）以来新高。

　　“根据简单算术平均计算，10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%。9月首次出现环比下跌，10月跌幅有所扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前房地产市场开始入冬，房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。

　　诸葛找房数据研究中心分析称，10月新房、二手房价格下跌城市数量再度增加，一方面，由于市场调控趋严，“三道红线”加剧房企融资端压力，资金流动力成为房企急需解决的问题，为实现加速回款，同时进入年关，房企为冲业绩目标，降价出售现象有所增加；另一方面，楼市调控频频发力，从加强限购限售到发布二手房指导价、打击高价学区房炒作行为等均在一定程度上消退楼市虚热，价格呈现一定的回落趋势。

　　而对于70城近九成二手房降价，严跃进指出，这一波二手房降温，是全国范围性质的。当前各类城市二手房都面临压力，类似压力也会传导到一手房市场上。部分房东房屋置换会有压力，进而也会影响一些改善型新房项目的去化。

　　监测的65城数据显示，二手房在架量连续6个月下滑，下滑幅度在近四个月屡创新高，10月达到9.5%。10月在架量绝对值为近九个月最低，同比下滑达到34%。

　　拐点来了？

　　展望后市，许之静指出，在高压政策下，全国房价已出现拐点。10月，各地楼市调控措施发布的密集度明显降低，中央政策更趋向于建立长效机制。临近年末，全国二手房市场热度仍会下滑一段时间。

　　据中原地产统计，截止11月10日，全国2021年房地产调控次数达540次。此前，中原地产统计数据显示，9月单月调控为62次，前九个月调控482次，月均超53次。也就是说，10月以来，全国房地产调控58次，低于9月单月，月均不足45次。

　　中指研究院分析称，当前多地出台房地产扶持政策，涉及公积金贷款放宽、城市出台补贴政策、规范房价波动、预售机制调整等多项内容，均体现了在中央指导下，积极出台调控政策维护楼市稳定，避免楼市“大起大落”，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期，保障市场平稳运行。

　　中指研究院预计，各地稳定市场的扶持型调控政策将有更多城市跟进。部分房地产市场调整压力较大、去库存压力和房企经营压力较大的城市，将基于“两个维护”要求，适度、合理地调整政策，加强对于首套住房的信贷支持，发放购房补贴、提升公积金贷款额度、降低房贷利率等，稳定购房者预期，维护住房消费者的合法权益，防止“误伤”刚需群体，同时亦为房企提供合理信贷支持。

　　“但需要注意的是，全国整体调控仍保持严紧态势，中央始终坚持‘房住不炒’和‘三稳’目标，银行端‘两道红线’监管下，调控政策存在边际放松的预期，但大幅度放松可能性很小。”中指研究院同时强调。

　　诸葛找房数据研究中心分析称，楼市降温对市场信心造成一定的打击，但近期央行多次召开会议，强调要维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，以及对信贷层面释放一定的积极信号，或将对稳定市场预期、缓解市场低迷情绪起到重要作用。

　　“若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。所以近期要注意‘御寒’的操作。当然随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，对于市场下行不需要过多的恐慌。”严跃进表示，后续政策效应逐渐显现，市场下行速度也会放缓。尤其是11月预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌空间减少。

　　“因为按揭贷款积压已经多月，预计年内房价依然下调为主，但随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，适度纠偏的信贷环境，并不会对当前继续下跌的趋势形成扭转。特别是在需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观，房价仍会惯性下跌。

　　西南证券研报分析称，政策有望在经营性现金流、投资性现金流和筹资性现金流等三面提供宽松措施，但需要注意的是，“房住不炒”的大背景下，房地产行业并未被按下加速键，更多是行业维稳政策。