太火爆！660亿资金疯抢首批保障房REITs 提前结束募集！公募基金配售比例有望再创新低

　　首批三只保障性租赁住房REITs发售首日即受到资金追捧。

　　8月16日，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT陆续发布公告称，公众投资者累计有效认购申请份额已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，决定提前1天结束公众投资者的募集，8月17日不再接受公众投资者的认购申请。

　　券商中国记者从渠道人士处了解到，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT三只保障性租赁住房REITs在发售首日，受到投资者积极认购，认购资金合计有望超过660亿元，而三只REITs对公众初始发售规模合计不到4.5亿元，这也就意味着配售比例大概率将低于1%，可谓火爆。

　　三只保障性租赁住房REITs提前结募

　　8月16日，首批三只保障性租赁住房REITs--红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT正式面向公众投资者发售。

　　延续前几批公募REITs发行时的火爆场面，保障性租赁住房发售当日，各大销售渠道即传来投资者认购火爆的消息，三只保障性租赁住房REITs的公众投资者认购均已超募，随后，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT陆续发布提前结束公众投资者认购的公告。

　　8月16日晚，红土深圳安居REIT发布公告称，公众投资者累计有效认购申请份额已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，决定提前1天结束公众投资者的募集， 8月17日不再接受公众投资者的认购申请。基金管理人将按照本基金份额发售公告中相关约定对2022年8月16日的公众投资者有效认购申请采用“末日比例配售”的原则予以部分确认，未确认部分的认购款项将在募集期结束后退还给公众投资者。

　　据悉，公众投资者比例配售的结果由基金管理人另行公告。券商中国记者从渠道人士处了解到，三只保障性租赁住房REITs在发售首日募集金额合计有望超过660亿元。

　　投资者认购份额远远超过初始募集份额。据基金公告，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT三只产品发售份额总额均为5亿份，认购价格分别为2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份，三只产品募资总额合计约38亿元。

　　不过，三只保障性租赁住房REITs留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT对公众初始发售规模分别为1.49亿元、1.51亿元和1.46亿元。据此推算，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT的最终配售比例有望低于1%。

　　公募基金产品配售比例的历史最低纪录为华夏中国交建REIT.4月12日，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告，公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，该配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。此次，三只保障性租赁住房REITs的公众发售部分的配售比例能否再刷新低？谜底很快就会揭晓。

　　公募REITs产品数量扩容至17只

　　保障性租赁住房REITs发行意义重大，从证监会注册批复到启动发售工作，一直受到市场关注。

　　在战略配售阶段，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了国内基础设施REITs询价认购倍数最高纪录。华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT的询价认购倍数也均超过百倍。

　　上海国家会计学院国有资本运营研究中心主任周贇对券商中国记者表示，三只REITs销售火爆有几方面原因：首先，此次属于保障性租赁住房REITs首次落地，市场关注度高；其次，保障性租赁住房项目具有长期稳定的现金流，属于优质资产。在当前流动性充裕且略显“资产荒”的市场背景下，必然受到追捧。再者，目前市场利率维持低位，保障性租赁住房REITs相对较高的净现金分派率也对投资者具有较大的吸引力。

　　此前，沪深证券交易所发布保障性租赁住房公募REITs规则指引，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导，一是助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环；二是促进保障性租赁住房领域专业化发展；三是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格落实国家房地产调控政策要求；四是强调回收资金管理，压实参与机构责任。

　　三只保障性租赁住房REITs落地后，我国公募REITs产品数量即将扩容至17只。此前， 14只公募基础设施REITs成功上市交易，项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源等资产类别。

　　公募基础设施REITs市场规模不断扩容

　　从去年6月起，首批公募基础设施REITs挂牌上市后，市场规模一直在不断扩容。周赟表示，公募REITs作为一种盘活存量资产的重要工具，有利于降低政府和企业杠杆，也有助于拓宽居民的投资渠道，预计下一步公募REITs的市场规模还会快速增长，底层资产种类也会继续扩容。

　　首单由民营企业正式申报的公募REIT也正式获得交易所受理。8月15日，据上交所网站披露，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金和国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金已获正式受理。

　　8月16日，国家发展改革委举行8月份新闻发布会，固定资产投资司司长罗国三介绍，国家发展改革委按照职责分工，严把项目质量关，主要从以下四个方面，稳妥推进基础设施REITs工作。

　　一是积极稳妥推进项目，在首批推荐10个项目后，又陆续向证监会推荐了10个项目，包括深圳人才安居集团、厦门安居集团、北京保障房中心等三个保障性安居工程项目。目前，还有6个项目正在开展委托评估，近20个较成熟的项目正在加快推进。此外，发改委对意向项目加强辅导，培育潜在市场，处于辅导期的项目超过80个。

　　二是加强顶层设计，针对国资转让、扩募机制、REITs立法等核心问题作出明确安排，特别提出要进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目上市。

　　三是坚持开门服务，针对保障性租赁住房、清洁能源等行业存在的新情况、新问题，组织行业专家多次深入研究，依法合规提出具体可操作的解决方案。

　　四是做好宣传培训，组织全国省级发展改革委集中培训，提高工作业务能力。下一步，将严格把关项目质量的前提下，进一步提高推荐效率，推动基础设施REITs市场规模不断扩容，特别是积极推进符合条件的民营企业项目发行上市，调动民间投资积极性。同时，将大力督促回收资金尽快投入新项目建设，促进有效投资，形成良性循环。