3只REITs涨停！证监会：加快推进基础设施REITs常态化发行十条措施落地实施

　　8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs上市交易，均实现30%涨停，截至午间收盘，3只公募REITs成交额合计突破2亿元，备受资金追捧。

　　证监会副主席李超31日出席上市仪式并致辞时表示，加快推进基础设施REITs常态化发行十条措施落地实施，加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。

　　加快推进民企REITs试点

　　推动REITs立法

　　李超表示，在各方共同努力下，基础设施REITs市场初步形成了一定规模效应和示范效应，探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。首批保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展具有十分积极的意义；也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式；还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。

　　李超指出，近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括：推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率；在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障；加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。

　　“下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。”他指出。

　　稳步扩大REITs试点范围和规模

　　完善配套规则机制

　　上海证券交易所理事长黄红元、深圳证券交易所理事长陈华平分别致辞，并表示将进一步落实证监会党委有关工作部署，稳步扩大REITs试点范围和规模，推动REITs扩募，完善配套规则机制，加强REITs市场建设，促进形成投融资良性循环。首批上市基金管理人和上海证券交易所、深圳证券交易所签署上市协议。

　　发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点启动以来，政策支持力度持续加大，市场规模不断扩容，资产类型日益丰富，产品上市表现良好，各方参与积极性显著提升。三单项目成功上市，对REITs市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。下一步，发展改革委将加强项目辅导，完善申报推荐流程，切实做好项目推荐工作。

　　住建部保障司副司长潘伟表示，发展保障性租赁住房REITs，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，探索形成可持续发展的投融资模式。募集资金继续用于建设保障性租赁住房，将有效扩大供应规模。按照上市企业要求进行项目管理，也有利于提高保障房运营管理水平，为新市民、青年人提供更优质服务。

　　中国REITs市场建设又迈出重要一步

　　市场人士指出，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。

　　2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。从《通知》发布到首批试点项目成功上市，前后只用了三个多月时间。

　　浙商证券指出，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT具有三大投资亮点。

　　一是底层基础设施资产区位优势显著。红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产位于一线城市深圳、北京，中金厦门安居REIT底层资产位于典型人口净流入城市厦门，较高的常住人口和较低租售比让租赁住房市场需求居高不下。

　　二是租金收入仍有一定的上升空间。根据招募说明书，各底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成，对于北京和厦门保障性租赁住房低于周围九成租金的相关政策要求还有较大的上升空间。保守预计未来租金年增长率仍能维持1.5%左右水平。

　　三是项目接近满租，成熟的运营带来稳定的现金流。红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目出租率分别为98.78%、99.29%和94.66%，出租率几乎达到饱和状态，具有相对稳定的租金收入。同时，运营趋于稳定成熟，毛利率逐渐由负转正，并呈现上升趋势，截至2022年第一季度，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目毛利率依次为52%、68%、70%，盈利水平良好。根据招募说明书，在合理假设下，三个项目2023年可供分配金额分别为4918万元、5263万元和4960万元，预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和4.31%，十分可观。