广州银行拍卖房产惹麻烦上身 银行甩不良包袱敲警钟

近日，一起银行处置不良资产包却引发纠纷的情况掀起了广泛舆论关注。消息显示，有买家从广州银行手中购买拍卖房，在全款交清后却被第三方索要天价续建费，并且被之前的开发商要回房子。捡便宜却接了个烫手山芋，令人头疼的纠纷背后，一方面为普通买家敲响风险警钟，另一方面也折射出银行甩不良资产包袱面临的压力和困境，专业化运作能力有待提高。

折价拍卖房交易生波澜

在9月24日提供给北京商报记者的说明中，广州银行介绍了本次纠纷的源起：2018年12月29日，广州银行将麓景台御景阁19套瑕疵物业权益连同其他瑕疵物业权益，组成“麓景台39号大院麓景台御景阁1701等61套房产权益”资产包（以下简称“麓景台资产包”）通过广东联合产权交易中心及广州产权交易所平台公开拍卖。2019年2月18日，“麓景台资产包”由张涌、黄飞、陈敏及上海恺恪信息咨询中心组成的联合体成功竞拍。

从该系列拍卖房的价格水平来看，北京商报记者在广东联合产权交易中心看到的一则在2019年2月28日公告的“麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益”项目显示，该项目交易价格5650.42万元，转让标的评估价为6278.24万元，相当于9折出售。

然而，就在买受人购买了麓景台资产包中的19套拍卖房产后，在交接房屋时一系列问题接踵而至，不仅面临产权纠纷，而且到手的房子也存在被原开发商要回、钱打水漂的风险。

对此，广州银行解释称，“麓景台资产包”的物业存在的不同种类的瑕疵，对应的权益分别是占用权、使用权、收益权、处分权等一种权利或多种权利的集合。因此，资产包的房产权益中，有一部分房产具备过户的可操作性，部分只有使用权、收益权等，不具备过户的可操作性。因此，广州银行在转让“麓景台资产包”时转让的是权益，而非产权，广州银行不能保证麓景台御景阁19套瑕疵物业权益一定可以过户。

券商业资深从业人士王剑辉对北京商报记者表示，银行标示转让的是权益而不是产权，产权属于所有权，与权益的区别需要买受人在购买时是确实理解并且是认同的。在银行尽到了足够的告知义务的情况下，如果买受人明知道有风险，而且接受这个风险，那么事后出现问题买受人则不能向银行再去追偿追索。对于客户来说，如果只看到价格便宜，不在底层资产、法律纠纷上做详细的了解，可能购买这种不良资产的风险就非常大。

是否履行充分告知义务成关键

对于此次纠纷，界定银行责任的关键在于，是否履行了充分告知义务。

“买法拍房本来就有很多潜在的风险，拍卖行业中，拍卖方或拍卖行（拍卖平台）通常都会在事先拟定的格式合同中预先声明不保证标的物的瑕疵，而且一般他们都会予以特别的提示。”北京寻真律师事务所律师王德怡对北京商报记者如是说。

广州银行在说明中指出，在拍卖时已经对该19套瑕疵物业权益的风险与瑕疵进行提示，并在“重大事项及其他披露内容”中再次提示麓景台御景阁19套瑕疵物业权益“不交吉”，能够提供的物业资料是“预售契约”。广州银行在《转让协议》中，再次明确了上述拍卖的风险提示。

这一说法在广州产权交易所上显示的项目转让协议上能够得到印证。北京商报记者注意到，该转让协议显示，如甲方（出让方）现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方（受让方）应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。如无论通过何种方式，相关资产的所有权均不能转移至乙方所有的，乙方应当自行承担相关风险，甲方不承担任何责任。因交易标的相关法律瑕疵以及交易标的实体瑕疵问题而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益和权利的，乙方应自行承担所有相关风险和损失。

“我行在拍卖时、签署协议时都真实地表述了物业权益的事实情况，买受人是知晓、认同、并自愿承担风险的前提下购买的。”广州银行方面表示。

王德怡表示，如果拍到这种产权不能过户的房产（哪怕在资产包中），拍卖成交后，风险是由买受人承担的。他进一步解释，不良资产拍卖转让后，相当于银行合法的把风险转移了，后续的风险由买受人承担。买受人应该通过自己的司法资源去解决后续的过户问题。“这些房子并不是完全不能过户，可能还需要补交一些费用。“王德怡分析称。

专业化运作敲警钟

银行处置的不良资产虽然比较便宜，但往往可能牵扯许多法律问题。王德怡建议，购买拍卖的资产最好是由职业买家参与，在标的物展示期进行详细的尽职调查，以免拍到的资产遇到法律风险。

事实上，面对不良贷款加速暴露的风险，加大对不良贷款的处置力度成为越来越多银行的当务之急。从2019年报数据来看，广州银行报告期末的不良贷款余额35.18亿元，比上年增加14.56亿元，增幅高达70.59%；不良贷款率1.19%，比上年上升0.33个百分点。2019年，该行通过现金清收、损失核销、以物抵债等手段，处置不良贷款23.88亿元。而在2018年，该行更是处置了44.53亿元不良贷款，令2018年不良率从年初的1.36%迅速压降至0.86%。

大手笔压降不良资产更需要专业化的流程和运作管理。分析人士认为，此次广州银行拍卖房的纠纷也给银行业不良资产处置敲响专业化运作的警钟。在王剑辉看来，银行出于成本和风险考虑，希望将资产包直接卖出，更加高效，但是对于产权过于复杂或权属关系不明晰的固定资产，需要银行先做一些前期理顺工作，避免今后出现类似纠纷，同时也可以给银行出售不良资产的定价提供有利的参考，在前期做了服务后，之后也可以将价格调高。

“对于不良资产处置，经济账是最后再算，首先要厘清法律关系，要有强大的法律服务作为后盾来支持不良资产处置，同时也要求银行在处理不良资产的时候，更加专业化，一些中小银行可以将这些业务交由经验充足以及法律服务资源丰富的第三方机构来处理。”王剑辉如是说。