“三箭齐发”后地产股大涨 基金经理：政策底已来、市场底未至

　　随着11月28日晚间房企股权融资这“第三支箭”的正式落地，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。

　　受政策利好刺激，11月29日开盘后，地产股强势大涨，多只A股地产股涨停。截至收盘，万科A(000002.SZ)、中交地产(000736.SZ)、金科股份(000656.SZ)、天保基建(000965.SZ)、中国武夷(000797.SZ)、华侨城A(000069.SZ)等近40股封板。粗略计算，房地产板块市值一天暴增1200亿元。

　　建材、金融领涨，社会服务、食品饮料板块也延续了28日的强势。国防军工和公用事业等偏防御属性的板块当天表现居后。在股市反弹的同时债市走弱，市场或反映对刺激房地产的担忧。

　　鹏扬基金表示市场可能会在过度悲观与乐观之间摇摆，投资者推演未来的金融市场走势，需要基于我国房地产行业的客观规律。

　　政策底已来、市场底未至

　　新时代财富研究院宏观研究负责人刘祥东对第一财经记者表示，11月23日的金融16条提出对于房地产行业的信贷和债券融资支持，11月28日证监会进一步对房地产企业股权融资提出5条优化调整措施，至此，代表政策“三支箭”的信贷、债券、股权的融资支持全部对房地产企业放开。尤其是对于房地产企业股权融资的政策支持，这是证监会自2010年叫停房企股权融资后，再次放开房企的股权融资，而且相较于信贷和债券融资，股权融资既能为房企筹集大量资金，又不会增加企业的资金负担，这对于房地产企业具有更为深远的积极影响。这些政策的出台，可以视为房市阶段性“政策底”的到来。

　　但同时数据显示，近期房地产需求景气度依旧不高。光大证券研究所数据显示，“金九银十”房市销售平淡，全国商品房销售弱复苏。

　　10月，商品房销售面积为0.98亿平方米，单月同比下降23.2%，环比下降27.9%；商品房销售额为0.95万亿元，单月同比下降23.7%，环比下降30.0%；商品房销售均价为9687元/平方米，单月同比下降0.6%，环比下降3.0%。

　　同时房地产开发投资延续弱势，累计同比持续深度下滑。10月，房地产开发投资额1.04万亿元，单月同比下降16.0%，环比下降18.5%；其中住宅开发投资额0.90万亿元，单月同比下降15.5%，环比下降17.7%。今年1~10月，开发投资额11.40万亿元，累计同比下降8.8%。

　　国家统计局数据显示，2022年1-10月全国商品房销售额和销售面积分别为10.9万亿元和11.1亿平方米，同比分别下降26.1%和22.3%，降幅较1~9月基本不变。10月，商品房销售额约为9452亿元，同比下降23.7%，单月降幅较9月扩大9.5个百分点。10月，商品房销售面积为9757万平方米，同比下降27.9%，单月降幅较9月扩大7.2个百分点。

　　下游景气度不佳，三季度房企们交出的答卷也不理想。

　　Choice数据显示，106家房企中有61家房企前三季度营收出现同比下滑，净利润实现正增长的房企仅30家，78家房企归母净利润呈现负增长。另外，还有28家房企的归母净利润下降幅度超过100%。

　　这也反映了大多数A股房企的三季报业绩现状，无论是一贯的稳健型大型房企还是抗风险能力较差的部分中小房企，多数都不外如是，盈利能力持续下探成为普遍且还在持续的现象。

　　比如2022年前三季度，保利发展累计实现营收约1563.76亿元，同比增长12.99%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%；公司毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32个百分点。

　　华泰柏瑞基金经理杨景涵认为上述利好政策主要集中在供给端解决问题，让房地产企业减轻短期的债务压力，适度改善资产负债表，需求端的改善还需要时间。但房地产需求和经济发展水平密切相关，如果经济整体改善，人民收入水平预期提升，购房需求就有望逐步提升。因此，即使需求端政策进一步改善，实际房地产行业的景气度可能仍然需要一定时间才能明显回升。

　　巨丰投顾高级投资顾问王诗灿表示：“龙头房企能否扭亏为盈，不单单只能寄希望于政策托底，还需要企业自身的运营战略。而从上周五到当天的盘面来看，资金对于房地产企业出现了明显的抄底，部分标的出现了连板行情。”

　　刘祥东表示，从“政策底”到“市场底”的过渡通常会有时滞，时滞的长短主要取决于经济大环境的整体复苏进度和政策的执行情况。尽管如此，房地产市场逐步向好发展的态势不会改变。

　　巨丰投顾高级投资顾问丁臻宇认为，随着房地产交付节奏加快，烂尾楼等现象得到有效遏制，居民购买力有望释放。房地产下游景气度将逐步得到提升，对于房企来说“市场底”已日趋明朗。

　　东高科技投研学院副院长杨波则认为房企市场底大概率会滞后到来，预计在明年5月左右，晚一点甚至到10月。暂时来看，杨波认为房地产行业的景气度不会大幅提升。

　　公募基金持股集中度创近5年新高

　　回顾今年以来房地产行业政策，鹏扬基金认为“依然是目标明确、措施克制的”。

　　在今年国庆节之前，政策在需求端小幅度放开购房与贷款限制，给予税收优惠，是本次对房地产行业救助的第一阶段。10月以来政策加大力度，推动金融部门“三箭齐发”，意味着对房地产行业救助的第二阶段即“供给侧”措施也已经基本上释放完毕。展望未来，潜在的第三阶段或是剩余的政策空间，将是对购房端更大力度的放松，刺激住房需求，但是否会实施还有待观察。

　　鹏扬基金表示政策之所以较为克制，是因为我国房地产行业已经进入一个缓慢下行的长周期。要适应于这一周期客观规律，政策既要避免脱离有效需求的过度刺激，也要避免助推周期下行的加速造成金融风险。因此，我国房地产长效机制一方面因城施策支持刚性和改善性住房需求，另一方面保持房地产融资合理适度。而从长期看，在房地产稳住后，制造业转型升级仍是金融资源配置的优先方向，这也意味着明年股市的机会是多元的。

　　下阶段政策实施继续以“保交楼”为主，即使“保主体”也是推动在建项目能顺利竣工交付，需求端的政策也没有鼓励居民部门大幅加杠杆，更何况这还取决于购房者的意愿和能力。因此，在目前政策环境下，房地产行业的增量需求会更偏中下游的施工竣工环节，即建材、装修、家电等领域，而对上游拿地、新开工的推动作用预计有限。

　　从长远看，房地产行业健康平稳发展还需要销售好转，让房企能自我造血。目前制约房地产销售的主要因素一是疫情限制线下活动，二是居民收入增速放缓，三是房价上涨预期减弱。这有赖于疫情政策进一步优化，经济内生动能恢复，即使条件具备，传导至地产销售可能需要较长的时间，理想情况下明年全年房地产销售也就是能和今年持平。

　　在需求端不明的情况下，第一财经记者发现，基金经理针对房地产板块的持仓仍旧处于低位、但集中度却创出近5年新高。

　　根据数据，今年三季度公募基金房地产板块持仓市值占股票投资市值比重为2.00%，环比上升0.31pct，较2021年末上升0.44pct，处在2013年以来的18%分位(低位)。

　　三季度房地产板块相对标准行业配置比例低配0.25pct，环比收窄0.23pct，较2021年末收窄0.29pct，处在2013年以来的65%分位。

　　与公募基金不同，北上资金则在二、三季度持续降低地产配置，三季度北上资金地产股持仓市值占陆股通累计资金使用额度的0.71%，环比减少0.10pct，较2021年末减少0.24pct，处在2017年以来的4%分位(低位)。

　　与此同时，公募基金持股集中度持续创出2017年以来的历史新高。根据数据，三季度公募基金加仓比例TOP5的地产股分别为保利发展、招商蛇口、华发股份、金地集团、建发股份，传统全国性头部房企之外，强信用的二线区域龙头亦得到资金青睐。持仓市值TOP5的地产股持仓总市值占板块持仓总市值的比重达到66%，环比上升4.45个百分点，持股集中度连续提升4个季度，继续创出2017年以来的历史新高。

　　为何公募机构在持续加码龙头企业，杨波认为地产行业的分化会进一步深化，具备上市资格、融资资格，或者具有高信用背书的房产企业有望在这轮调控中胜出。房地产行业的马太效应会初步形成，强者恒强。

　　而龙头房企是否受益，最终扭亏，主要看是否解决融资问题，其次就是当初拿地的成本占比。前者保证活下来，后者解决盈利问题。总体来说龙头房企大都具有上市身份，具备较强融资条件，优质地块占比高，本次新规解决了融资问题，最终都会受益，扭亏为盈的。这也是资本市场热烈追捧房地产板块的根本原因。

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