世联行的多事之秋：前三季业绩预亏九千万 实控人易主存风险

　　来源： 投资者网

　　A股首家房地产顾问公司——深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“世联行”；002285.SZ)正迎来“多事之秋”。

　　9月19日，世联行发布2020年前三季度业绩预告。业绩公告显示，2020年前三季度，世联行的归母净利润亏损9000万元至4500万元，基本每股收益亏损0.04元/股至0.02元/股。

　　同日，世联行还发布公告表示，陈劲松因个人原因辞去公司董事长职务，由胡嘉接任；陈劲松仍为公司联席董事长、公司董事。资料显示，胡嘉是现任珠海大横琴集团有限公司(简称“大横琴”)董事长。显而易见，世联行创始人陈劲松彻底放手了世联行。

　　关于公司董事长离职情况，世联行相关负责人对《投资者网》表示：“用陈劲松先生个人近日曾对媒体的回应来讲，大横琴希望能够将世联行并表，实现并表的前提则是大横琴成为世联行的实控人。而这是对世联行最好的选择与安排。”

　　控制权变动 高管大换血

　　其实，此时陈劲松的离职并不令人意外。

　　从股权结构来看，陈劲松控制的企业世联地产顾问(中国)有限公司(以下简称“世联中国”)仍为世联行的第一大股东。资料显示，世联中国及其一致行动人持有世联行30.50%股份；今年7月新晋成为世联行第二大股东的大横琴，持有公司15.9%的股份。

　　而早在8月28日，世联行就发布关于公司控制权发生变更的公告。公告显示，世联中国及其一致行动人与大横琴签订了《股份表决权委托协议》，权益变动后，世联中国及其一致行动人拥有表决权比例由30.50%降至16.5%；大横琴拥有表决权比例则由15.9%提升至29.90%，一跃成为世联行的实际控制人。

　　事实上，陈劲松从世联行“出局”也仅为世联行控制权变动、管理层大换血的续章。9月19日，陈劲松辞任董事长职位的同时，世联行的财务总监也发生人事变动。世联行公告显示，原财务总监王正宇已申请辞去公司财务总监职务，聘任薛文为公司财务总监，履行公司主管会计工作负责人职务。简历信息显示，薛文的现任职务是珠海大横琴置业有限公司财务部经理。

　　此外，世联行的董事会也已完成变动。9月1日，世联行公布了董事会最新的变动。此前，世联行董事王正宇、钟清宇、郑伟鹤、独立董事傅曦林、杨毅已经提交了书面辞职报告；变动后，新任董事则是由大横琴提名，胡嘉、田伟、邓峰为公司第五届董事会董事，郭天武、马志达为公司第五届董事会独立董事。其中，胡嘉、田伟、邓峰均为大横琴高管。至此，大横琴在世联行董事会的9名董事席位中已经占据了5个。

　　知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示：“实际控制人变动后，对世联行业务发展的影响会很大。这个时候要防范很多风险，尤其是创始人、投资者、实控人之间若是利益关系不平衡，所引发的众多风险问题；甚至要防范内部经营战略存在扯皮或不一致等问题。”

　　国有背景、民营机制

　　公开资料显示，大横琴成立于2009年，由广东省珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股，是横琴新区的“城市运营商+产业发展商”，拥有建设开发、招商引资、运营管理的城市发展全链条服务业务。

　　大横琴成为公司实控人后，对世联行业务发展将有哪些影响？世联行相关负责人对《投资者网》表示：“国营背景、民营机制，这能让世联行更有活力。”

　　该负责人表示：“大横琴成为世联行实控人后，从公司战略层面，将推动产业园区、理财产品、解决方案等相关业务的完善与布局；具体到业务层面，主要是围绕不动产服务、招商服务、园区运营服务、以及产业招商领域的深入合作。世联行、大横琴双方共同的目标就是开拓横琴新区产业发展空间，助力横琴、粤港澳合作区域建设。”

　　严跃进则对《投资者网》分析表示：“此类合作，实际上有三个方面的效果或意义。第一、中介代理行业面临很多压力，企业需要通过此类合作来强化资金实力，防范出现运营风险。第二、通过国资资金引入，有效促进企业改革，对于企业后续发展等有积极作用，甚至某种程度上成为了国有类型的代理企业，利好后续业务拓展。第三、类似合作后，也会强化在珠海等华南市场的投资，本身有助于其代理策划营销等业务的拓展。”

　　华南区域是世联行的主要营收来源之一，但是在今年上半年，世联行在华南等地区的业绩表现并不理想。根据世联行2020年半年报，世联行的业务主要在华南、华东、华北、华中及西南、山东五大区域，除了华中及西南区域外，其他四个区域的营收均出现下降。2020年上半年，五大区域分别实现营收11.61亿元、5.15亿元、4.28亿元、4.10亿元、2.85亿元，营收占比分别为41.44%、18.42%、15.28%、14.65%、10.21%，同比变动分别为-11.14%、-14.74%、-11.44%、9.93%、-14.93%。

　　前三季业绩预亏9000万

　　陈劲松对世联行控制权的放手，或许正是与世联行难言乐观的业绩表现有关。

　　2018年至2019年，世联行的归母净利润分别为4.16亿元、0.82亿元，分别同比下降58.59%、80.29%。业绩连续两年下滑，且经营情况还在持续恶化。

　　根据世联行2020年前三季度业绩预告，2020年前三季度，世联行的归母净利润亏损9000万元至4500万元。

　　关于业绩亏损原因，世联行在公告中表示主要有三点：“1、本报告期公司交易服务积极铺排扩大直销、分销业务，前期成本投入增加，影响当期利润。2、今年年初新冠肺炎疫情突发，代理销售业务受此影响，第三季度结算的代理销售业务收入同比减少，影响当期利润。3、金融服务业务继续聚焦于为交易服务业务场景提供助力，主动控制规模、严控风险，并适度实施疫情关怀政策，本期收入同比下降，影响当期利润。”

　　世联行2020年前三季度业绩延续了世联行2020年上半年亏损的态势。半年度报告显示，上半年实现营业收入28.01亿元，同比下降9.77%；归母净利润为-7452.86万元，同比下降218.82%；经营活动产生的现金流量净额为2.86亿元，同比下降41.19%。

　　从分产品业务来看，世联行的业务多数出现下滑，营收甚至腰斩。2020年上半年，世联行业务包含代理销售业务(营收12.46亿元；占比42.14%；同比变动-4.74%；以下同此)、互联网+业务(5.54亿元；19.78%；17.33%)、资产运营服务(4.01亿元；14.32%；0.36%)、物业管理服务(2.76亿元；9.87%；-4.01%)、金融服务业务(1.00亿元；3.58%；-66.64%)、装修服务业务(0.64亿元；2.30%；-61.86%)、顾问策划业务(0.73亿元；2.62%；-22.19%)、资产投资服务(0.21亿元；0.76%；1.58%)、经纪服务业务(0.16亿元；0.59%；240.55%)和其他业务(0.47亿元；1.70%；1.74%)。

　　对于世联行的亏损情况，严跃进认为：“类似预亏也说明传统中介代理和咨询业务其实面临压力，也和房地产市场的降温等有关。而实控人变为大横琴后，其实也是有很多问题的。如果大横琴对于房地产中介和代理行业理解不深刻，那就是纯粹的资本驱动经营的模式，也是有很多风险的。”

　　如今，进入“大横琴时代”的世联行，能否实现扭亏为盈，还需拭目以待。