市区的“老破小”等拆迁的几率有多大？

8月，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。全国房地产调控累计次数达到32次，而1-8月的合计次数则是368次，热点城市也是纷纷收紧楼市政策。现阶段来看，房市“稳”下来的基调应该是问题不大。

在这种楼市背景下，刚好碰上金九银十的旺季，有人就想着能否来个弯道超车，把目光盯住了“老破小”小区，试图想要买个市区的“老破小”，等待拆迁，博取财富，这会有可行性吗？

说真的，不可行的，博拆迁时代已经过去了。

如果等拆迁，具体补偿多少与何时动工拆迁都是未知数，房屋不能贷款没有负债的情况下，只有持有3年，损失的至少是30%的资金成本，如果是5年，可能就是60%机会成本的损失。

关键的是，如果5年不拆，你能拿得住吗？

一、我们先来说说，几个城市拆迁房的案例

在这里，我就举例一个二三线城市，目前本地的新房房价大概是每平均价1到1.4万之间。

A案例：郊区冶炼厂附近一个已经变成社区的村落因为环保问题而拆迁。

补偿方案是：一个平方3100+装修一个平方50到700不等+一户人口（已婚）10万。

当地一般一户也就300到400平米，最多的一户是1100多平米，拆迁款也就说100多万元。

案例B：同一个城市，市中心老城区棚户区改造

补偿方案为：一个平方9000+装修每平300到700不等+一户人口是15万。

政策是第一批签约奖励20%，房产上面有的面积按照100%计算，历史遗留建筑按照70%计算，新建违章不计入面积。

可以说，在市区内要是属于违章新建，翻新等都会被监督的，据说这户就是因为违建损失了40万左右。

因为老破小，一户面积往往都是只有30到40平米，拆迁款普遍也就是只有30到40万，并不足以在附近购买到新房。

也就是说，并不是市区老破小的房子拆迁都能拿到你所预期的拆迁款而暴富，老房子其实会有很多的问题，拆迁款的补助不能一概而论的，更别说你是想靠它致富。

二、对于老房子来说，真正值钱的只有土地

我们要知道，看房子=土地的钱，而新房子=土地的钱+房子的钱。

把这个抽象的问题简化一下，问问你自己：市中心的老房子会不会变得更值钱？与市中心的土地会不会变得更值钱？答案不言而喻吧。

我认为，只有少数几个大城市，市中心的地会真正的越来越值钱，市中心的老破小小区也会得到善终的，比如北上广深等一线城市，因为它们的市中心一直都没有变过。

而全国有333个地级市，至少会有300个的城市中心老区，预计不会有你预想的可观结局。因为这些城市想要发展，通常都要靠投资建设新区，一旦新区起来，市中心注定也会往新区方向发生迁移。

说真的，市中心的迁移就是老破小房子的最大死敌，新区越金贵，老的市中心就会越破败，这个时候你买了老破小等拆迁，大概率就是会被套死，没有赚钱的可能性。

三、市区老破小，适合经济能力有限，又急需市区房子的刚需族

市区老破小的房子值不值得买，这是困扰买房资金有限购房者的一个问题。

老破小的特点是年龄大，破旧，面积较小，小区规划布局相对落后，绿化、卫生、安保、消防和户型设计等都跟新兴小区无法比拟，而且在申请按揭贷款时，在额度和期限方面都有严格限制，有些银行甚至会直接拒绝这种房子的贷款。

但是，对于经济能力有限，又急需购买市区房子的刚需族来说，市区的老破小不失为一种好选择的。

主要是因为老破小的价格可能存在较大的优惠，而且物业费和水电费等开支也比同地段小区更少，能为业主节省不少的日常开支。

另外，市区基础设备完善，配套齐全，商场、地铁、学校和市场都是样样俱全，不管是出行、购物还是娱乐都是非常便利，孩子也能享受相对优质的教育资源。

如果是投资者，老破小小区已经从“棚改”转向“旧改”，购买老破小拆迁实现一夜暴富的等待将会更加漫长，更加不现实的。

总之，从目前的规划路线看，几乎可以预测市区老破小的未来，短期也许上扬，但是棚改已经转向旧改，长期持有又乏力，跟现在相比，最大的提升就是生活便利程度，适合经济有限的刚需购房，而不适合想要博取财富的投资者。