连续5个月二手住宅网签量超1.6万套 北京楼市稳了吗？

经过几年调整，北京住宅交易量在近期有所恢复。机构数据显示，今年5-9月份，北京二手住宅的月度网签量均超过1.6万套，处于2017年“317新政”以来的高点。新建住宅交易相对活跃，月度网签量也有所增加。

有业内人士总结，二手住宅月度网签量1.2万套，是北京房价涨跌的临界点，而达到1.5万套以上，价格可能会有小幅上涨。北京当前住宅网签量的增加，意味着什么？是否会引起价格波动呢？

新房交易不及去年 二手房成交上升

周末、节假日，虽然是房产中介门店最忙碌的时候，但2020年国庆假期的头两天，北京朝阳区的房产经纪人张平选择了倒休。他对中新经纬客户端说：“8天的长假，很多人都回老家、出去旅游了，没有多少人留在北京看房，还不如休息呢。”

如张平所料，他所在门店的带看量，在国庆假期的前几天表现一般，而随着人员返城，从10月5日起，门店的带看量开始增加。他说：“门店国庆假期成交了几套房源，整体还可以，不热也不冷。”

贝壳研究院统计整理数据显示，北京今年黄金周期间(2020年10月1-8日)新建住宅成交面积1.8万平方米，成交均价为48204元/平方米，与2019年黄金周(2019年10月1-7日)相较，日均成交面积同比下降24%，成交均价同比上涨4.8%。2020年黄金周成交量不及去年同期。

贝壳研究院分析称，北京在黄金周前7日新发布住宅项目预售证7个，新增供应面积42万平方米，为去年同期的2.1倍，可见房企在当前融资及债务压力较大的情况下，国庆假期出货意愿强烈，但实际成交情况不及预期。究其原因，一方面，房企并未采取超出预期的促销手段，另一方面，北京市场客户对未来市场价格预期趋稳，因此在2020年黄金周更多选择出行游玩，导致整体客户量不及去年同期。

北京早已过渡到以二手房交易为主的阶段，相较于新房市场，国庆黄金周二手房市场的交易状况比去年明显升温。贝壳研究院数据显示，其监测的重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%，其中，杭州、合肥交易量的增长超过100%，北京、重庆、西安、上海、广州等城市超过50%。

中原地产首席分析师张大伟指出，国庆假期的交易数据并不完整，只有1日、2日、3日、5日4天的网签数据，如果从整体看，交易量应处于高位运行之中。

二手房累计网签量已超去年同期

将时间线拉长可以发现，北京市场新房、二手房的网签量出现明显增加的迹象。

据我爱我家研究院统计，2020年9月北京全市二手住宅共网签17259套，环比8月增长7.49%，同比2019年9月增长40.10%；1-9月二手住宅共网签116297套，同比2019年1-9月增长6%，超过了去年同期水平。

从近几个月看，今年5-9月，北京二手住宅月度网签量一直维持在1.6万套以上，其中9月为年内第二次突破1.7万套，略低于6月。我爱我家研究院称，2017年下半年至今，除最近5个月以外，月度网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月。

上述研究院称，北京自2009年进入“存量房时代”后，截至到目前，全市二手住宅月均网签量为1.43万套，也就是说，近5个月的网签量高于平均数据。就网签量而言，5-9月份北京二手住宅交易水平相对较高，市场处在2017年“317新政”以来的最佳时刻。

新房方面，据中原地产研究中心数据显示，今年9月份北京普通住宅和别墅的网签量为4874套，同比2019年9月份的2773套增长了约76%。

对于成交量增加，贝壳研究院分析，自楼市调控以来，北京外围城区的均价跌幅相对较大，入市门槛降低，吸引了刚需客群入场。同时，相对宽松的金融环境刺激了需求，当前放款周期持续稳定在30天，处于2019年以来最低位，较二季度高点缩短17天。首、二套平均房贷利率水平连续4个月保持低位稳定，资金成本低位企稳。

张大伟对中新经纬客户端指出，北京房地产市场调控一直是全国的标杆，经过数年严格调控，房价调整比较明显，城区内没有学区或配套差的“老破小”、郊区房源的售价下降较多，当前成交量的上行，应当属于触底回升。

张大伟认为，前几年持续供应的限竞房项目，对北京房价的缓慢下降起到很大作用。随着调控效果达到预期，限竞房供应接近尾声，新供应的不限价商品房地块逐渐增加，这让限竞房的性价比有所提高，市场交易明显活跃，推动成交量的增加。

合硕机构首席分析师郭毅也对中新经纬客户端分析，当前土地供应结构的变化，比如不限价商品房地块供应增加，让一些人对未来的房价走势变得乐观。同时，新房市场还处于以价换量状态，激发了一部分购房者购置新房的热情，进而带动二手住宅的成交。

分析称后期交易量或继续增加

对于后续市场，张大伟认为，如果没有大的政策调整，北京全年新房、二手房的成交量有望持续冲高。郭毅表示，截至目前，北京全市新房已签约超3.3万套，按照每月几千套的成交规模推算，全年有望创下自2017年深度调控以来的销量新高。

至于价格，据张大伟观察，在北京市场，二手住宅月度网签量如果低于1.2万套，价格可能会下跌；超过1.2万套，价格保持平稳；达到1.5万套以上，价格会有小幅上涨；超过2万套，涨幅会加快。

根据国家统计局公布的数据，在月度网签量超过1.6万套的5-8月份，北京二手住宅销售价格分别环比上涨1.8%、0.7%、0、0.7%。张大伟称，当前北京房价处于微张状态，但并不明显，市场既谈不上过热，也没有过冷，随着后续交易量的抬升，价格或维持微涨状态。

郭毅称，北京的购房需求属于“稳定中有小幅度升温”，但当前市场的库存量以及后续供应，不能支撑价格快速上涨，未来将保持一定幅度的企稳。

贝壳研究院表示，二手住宅市场预计进入四季度将自然回落后出现传统季节性反弹，但受疫情打乱需求释放季节规律的影响，叠加新房市场分流，反弹力度将弱于去年同期。在供需情绪稳定、货币条件维持低位宽松状态下，全年量增价稳。