明年起“囤房族”或将消失？楼市迎来4大转变

公开数据显示，1998年住房改革开始后，全国平均房价水平首次跃上2000元，如今22年过去了，全国平均房价水平已经达到了9753元，上涨接近5倍，已经逼近万元大关。当然，对于生活在一二线城市的购房者来说，对于房价上涨的感受会更加强烈一些，不少城市都上涨了10倍以上。面对房价上涨的趋势，过去十多年里，买房成为了国人心目中最理性、最稳定的投资手段，无论有钱还是没钱，人们都对买房都投入了极大热情。

与此同时，楼市也出现了大量的炒房客、囤房族。?

据央行调查统计司的数据显示，目前我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，其中拥有一套住房的占比58.4%，两套住房的占比31%，三套及以上住房的占比10.5%。不仅老百姓爱买房囤房，一些企业也持有大量的投资性房产。据Wind数据统计显示，截至2019年，投资房地产的上市公司数量达到1826家，累计房产总值达到13340亿，按一套房子100万计算，相当于拥有130多万套房子。长期以来，炒房客、囤房族的大量存在，给楼市和社会都带来了不少负面影响。

主要表现在：一是催生了大量的空置房。根据西南财经大学2017年发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示，全国住房平均空置率为21.4%，全国城镇空置房总量为6500万套。显然，这极大浪费了住房资源。二是进一步推高了房价水平。有的人有多套房子，有的人可能一套都没有，住房供需关系失衡，导致房价居高不下。三是导致社会上投资炒房之风盛行。有的人努力工作数十年，仍旧攒不够买房的钱，有的人依靠炒房短期就可大赚一笔，随着资金大量流入房地产，给居民消费、实体行业都带来了挤压效应。

不过，内行预测：明年起，炒房客、囤房族或全面消失。?

首先，楼市调控根本不会放松，调控政策的重点就是打击投机炒房。如今，房地产调控已经持续了四年，楼市也已经逐步回归平稳，尽管如此，调控仍旧没有看到松绑的迹象，反而越来越严格了。过去3个多月，全国范围内开启了一轮调控“接力赛”，包括深圳、东莞、无锡、沈阳、成都、长春、银川、唐山、徐州、绍兴等近30多个城市密集出台了调控。

根据各地的调控内容看，主要有提高二套房、三套房首付比例，延长限售时间，打击假离婚购房、进行商品房价格指导等等。很显然，楼市调控政策的重点就是打击投机炒房，所以投资囤房客自然不敢入市。

其次，房产持有成本开始增加，楼市迎来了“贬值潮”。就像大树根本不能涨到天上去一样，房价也不可能永远只涨不跌、稳赚不赔。经济学家李迅雷表示，一套房子的折旧成本和利息成本差不多是7%，只要房价不涨或者涨幅比较小，持有房产就都是亏本的。其实，除了这种变相的亏损以外，目前不少城市的房价都已经出现了实质性的下跌。

据国家统计局9月份70个大中城市的房价变动数据显示，23个城市的房价跌回到了一年前，其中不乏天津、郑州、青岛、济南、石家庄等重点城市。除此之外，随着房地产政策的不断完善，业内普遍认为，房地产税出台的脚步也越来越近了，所以未来炒房客、“囤房族”需要付出的持有成本只会越来越高。

第三，二手房市场供大于求，转手变现的难度开始加大。众所周知，二手房市场是楼市的“晴雨表”，挂牌量是反应市场行情的重要指标。数据显示，过去一年，杭州、重庆、天津、沈阳、郑州等不少城市的挂牌量纷纷超过了10万套，创下历史新高。挂牌量不断增加，再加上住房需求减缓，从而导致市场供大于求，不少业主只能选择降价卖房。但尽管如此，二手房市场整体依然有价无市，转手变现的难度大大提高。

可以预见的是，伴随房地产进入调整期，未来二手房挂牌量仍有继续上升的空间，尤其是那些普通三四线城市，由于棚改退出、人口流出，住房过剩，二手房价恐怕支撑不了太长时间。因此，为了及时止损，炒房客、囤房族或将加速出货和离场。

最后，房地产信贷环境持续偏冷。前段时间，国家针对开发商融资问题划定了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。据统计，近90%的房企都将会“踩线”，接下来必然会面临现金流的压力和去负债的考验。

除此之外，据《21世纪经济报道》称，监管机构要求进一步压降涉房贷款规模，不仅包括房地产开发性贷款，也包括个人按揭贷款，目前多家大行新增涉房贷款占比均降至30%以下。与此同时，根据近期唐山、银川等城市出台的调控政策看，三套房及以上已经开始暂停发放贷款，不排除后期会有其他城市继续跟进。

笔者认为，在房地产信贷环境持续收紧的环境下，不管是对于开发商来说，还是对于高杠杆炒房客、囤房族来说，都意味着失去了撬动房产的最大利器，这无异于釜底抽薪。

曾几何时，炒房、囤房之风盛行，不仅给刚需带来了买房压力，也对实体行业的发展产生了一定的挤压效应。但是，今日已经不同以往，房地产调控政策持续收紧，房产持有成本开始增加，二手房转手变现难度提高，楼市贬值潮趋势出现，房地产信贷环境持续偏冷，所有的这些逆转信号都指向了一个共同的主题：房地产高速扩张的阶段一去不复返，炒房客、囤房族的出路正变得越来越狭窄。

众所周知，资本都是逐利的，房价一旦下跌、不涨，哪怕是平稳上涨，但只要涨幅不超过持有的成本，炒房客、囤房族无疑都会选择全面消失、退场。

最后多说一点，两类炒房客、囤房族遇到的麻烦最大，应该早做打算。?

第一类是三四线城市的多套房持有者。与一二线城市相比，三四线城市普遍面临棚改退出、人口流出、房价透支、收入水平偏低、空置率过高等问题，再加上目前购房者买涨不买跌，二手房挂牌量不断增加，所以高房价恐怕支撑不了太久，即使能够保持长期横盘，但也要面临房产持有成本的不断增加。

第二类是最近三四年才开始囤房的人。众所周知，2016年、2017年，全国房价迎来了一轮普涨，当时不少炒房客囤积了大量的房子。不过，随后全国掀起了一轮严厉的楼市调控，市场行情急转直下，房价也开始迅速回落和调整，一直到目前，依然看不到调控松绑的迹象。因此，如果是最近三四年才开始囤房子，无疑买在了本轮房价的最高点，现在是握在手里担心房子会贬值，想要转手又一时找不到接盘者，无疑陷入到了进退两难之中。