新房成交破万套，广州楼市回暖大局已定？

2020年9月，广州市商品住宅成交套数15781套，环比上涨60.7%，同比上涨143.35%；成交面积165.43万平方米，环比上涨53.72%，同比上涨133.07%；成交均价28029元/㎡，环比下滑5.32%，同比下滑3.89%。

2020年9月，根据世联评估EVS监测，广州全市存量住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28654元/㎡，同比微涨0.26%；环比微涨0.75%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。

新建住宅市场

住宅新房供应

2020年9月，广州商品住宅新增供应套数为15168套，环比上涨21.35%，同比上涨112.26%；供应面积161万㎡，环比上涨23.05%，同比上涨102.53%，总体新增供应处于高位。从各区供应情况来看，新增供应区域与上月持平，本月天河、荔湾和越秀三区无供应，增城区、黄埔区以及花都区为本月新房供应面积TOP3区域，三区合计供应面积占全市总供应面积的58.87%。增城区本月供应表现突出，供应面积35.52万㎡，占全市供应量的22%，环比上涨29.78%；黄埔区本月供应面积31.72万㎡，环比上涨38.76%；花都区本月供应面积27.83万㎡，环比上涨177.47%。其中新增面积供应下滑幅度最大的是南沙区，环比下滑64.13%。

从目前供求情况来看，外围区域依旧为供应主力，本月仅南沙区供应下滑，天河、荔湾和越秀三区无供应，其余各区供应环比集体上涨。从月度供应来看，广州商品住宅供应量经历了5-6月的高位供应后，7月有所下滑后供应开始逐步上涨，各大开发商纷纷加大楼盘供应、促销节奏明显加快，积极备战“十·一黄金周”楼市。

住宅新房成交

2020年9月，广州市商品住宅成交套数15781套，环比上涨60.7%，同比上涨143.35%；成交面积165.43万平方米，环比上涨53.72%，同比上涨133.07%；成交均价28029元/㎡，环比下滑5.32%，同比下滑3.89%。从各区成交情况来看，南沙区、增城区和黄埔区为成交面积前三区域，三区合计成交面积占全市成交面积的75.09%。本月全市十一区中，海珠、黄埔、花都、南沙和增城五区成交量环比上涨，其余各区成交量环比集体下滑，其中天河区成交量环比跌幅最大，环比下滑31.09%；南沙区成交量环比涨幅最大，环比上涨155%。外围区成交量持续领先，随着南沙大桥建成通车以及深中通道、广中江高速(广州段)等项目的规划利好，南沙区正在从大湾区地理几何中心迈向区域综合交通枢纽，市场热度上升，成交量登顶榜首；增城区仅次于南沙区，市场热度依然稳定；黄埔区以15.8万平方米成交量排名第三。中心五区方面，成交仅占总成交量8.15%，本月成交主力为荔湾区，成交面积5.9万㎡，在全市占比3.3%。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区，尤其是南沙区和广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交仍以刚需客户为主。

适逢“金九银十”，9月是楼市传统旺季，各大开发商纷纷加大楼盘供应、促销节奏明显加快。广州商品住宅新增供应和成交均大幅上升，其中成交量突破一万套，创下今年销量最高月份。

新房可售及去化

截至2020年9月广州商品住宅存量及去化时间表

9月广州新房库存去化情况，选取了广州商品住宅2019年10月-2020年9月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为9.7个月，存量面积去化时间约为10.3个月，环比上月去化时间均有所缩短。

从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为15490套、13977套、10210套；套数去化速度上，增城区、南沙区和黄埔区最快，分别为2516.8套/月、1447.5套/月和1046.8套/月；存量套数去化时间上天河区、黄埔区和增城区去化周期最短，分别为4.3个月、5.5个月和6.5个月，压力最大的为白云区、从化区以及番禺区，去化周期分别为24.6个月、20.2个月、18.3个月；本月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间环比上月有所缩短，但市场上整体新货供应量依然充足。

存量住宅市场

2020年9月，根据世联评估EVS监测，广州全市存量住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28654元/㎡，同比微涨0.26%；环比微涨0.75%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。截至报告出版日，官方未公布2020年9月存量住宅成交套数及成交面积数据。回顾8月，广州存量住宅成交11872套，较上月环比上涨19.35%，同比上涨37.6%；成交面积106.16万平方米，环比上涨19.56%，同比上涨42.53%；成交区域主要集中在番禺区、花都区、海珠区，广州十一区成交套数环比集体上涨，其中环比上涨幅度最大的为增城区，达33.5%。

均价方面，9月广州市十一区中，仅增城、花都以及从化三区均价环比下滑，其余各区均价环比上月集体微涨，其中环比下滑幅度最大的为从化区，环比下滑0.28%；环比上涨幅度最大的为黄埔区，环比上涨1.48%。本月高于广州全市存量住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区。

住房租赁市场

土地市场

土地供应

2020年9月广州土地供应一览表

供应方面，9月广州招拍挂供应土地32宗，总用地面积148.62万㎡，同比上涨20.04%，环比下滑26.49%。从区域性看，本月中心五区供应了6宗地块，其中白云区供应3宗，海珠区供应2宗，天河区供应1宗，合计供应面积15.03万㎡，占全市总供应面积10.11%；余下26宗地块均由外围城区供应，供应面积133.59万㎡。其中供应宗数最多的为黄埔区，供应了7宗地块，供应面积10.32万㎡；而供应面积最多的则为花都区，6宗地块合计供应面积53.11万㎡，占全市总供应面积35.74%。

从用地类型看，本月广州全市居住或商住混合地供应11宗，供应面积71.86万㎡，环比下滑27.22%，占全市总供应面积的48.35%；商服用地本月全市供应8宗，供应面积10.11万㎡，环比下滑75.96%，占全市总供应面积6.80%；工业用地本月全市供应13宗，供应面积66.65万㎡，环比上涨8.78%，占全市总供应面积44.85%。

土地成交

2020年9月广州土地成交一览表

成交方面，9月广州全市成交土地共20宗，成交土地面积69.25万㎡，同比上涨21.98%，环比下滑44.14%；成交金额195.35亿元。从区域性看，本月中心五区成交7宗地块，其中白云成交4宗，海珠成交2宗，天河成交1宗，合计成交面积26.14万㎡，占全市总成交面积的37.75%，成交金额66.18亿元；外围城区成交13宗地块，成交面积43.11万㎡，成交金额129.17亿元。其中成交地块宗数最多的是白云区和番禺区，分别成交4宗地；地块成交面积最大是白云区，成交面积23.76万㎡，占全市总成交面积的34.31%。

从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交7宗，成交面积47.53万㎡，环比上涨189.46%，占全市总成交面积的68.64%，成交金额达161.14亿元；商服用地本月全市共成交5宗，成交面积5.96万㎡，环比下滑16.06%，占全市总成交面积的8.61%，成交金额达31.24亿元；工业用地本月全市成交7宗，成交面积15.62万㎡，环比下滑82.0%，占全市总成交面积的22.56%，成交金额达2.94亿元；其他类型用地成交1宗，成交面积0.14万㎡。

商业市场

2020年第三季度，广州全市商业物业成交面积27.45万㎡，同比上涨54.04%，环比上涨90.63%；成交套数1633套，同比下滑18.55%，环比上涨12.0%。从区域成交来看，广州各区商业成交表现一般，成交主要来自外围区域，外围商圈的崛起为商业物业市场投入了新鲜血液。黄埔区、增城区和天河区成交活跃，成交套数分别为456套、358套、200套，合计成交套数占全市总成交套数的62.09%。中心区热点板块持续供应不足，成交表现较上季度略有上升，中心五区合计成交497套，占全市总成交套数的30.43%。中心区核心商圈中，天河区依旧有着不容忽视的地位，成交200套。

1-8月，广州市社会消费品零售总额5783.07亿元，同比下降7.5%，降幅比1-7月收窄1.5个百分点。从广州商业物业成交情况来看， 2020年上半年受疫情影响，成交同比大减逾五成，创近两年成交量新低；第三季度经济持续复苏，电影院在季内重新开业，商场人流也持续增加。随着国内疫情影响不断降低，大小商户、购物中心等将精力投放到恢复营业中，扩张脚步将大幅放缓，部分业主升级改造计划开始实施，全市空置率因此结构性上升。

办公市场

2020年第三季度，广州全市办公物业成交面积18.45万㎡，同比下滑49.9%，环比上涨34.48%；成交套数1057套，同比下滑79.29%，环比上涨62.37%。从区域成交来看，成交排行前三的为天河区、黄埔区和番禺区，成交套数分别为322套、241套、167套，合计成交套数占全市总成交套数的69.06%；中心区热点板块供应上涨，中心五区合计成交477套，占全市总成交套数的45.13%，天河区成交居中心区域首位。

2020年上半年受疫情影响，广州办公物业供应量下跌，导致办公物业交易成交量的大幅下滑，第三季度全市经济持续复苏，办公物业需求继续恢复。从广州办公物业成交情况来看，第一季度成交量创近两年新低，随着国内新冠疫情的有效控制，第二、三季度成交量持续回升。5月国家发布《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》，9月广州市政府常务会议审议通过《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的行动方案》，围绕推动广州期货交易所、粤港澳大湾区国际商业银行落地等方面，提出66条具体措施。在此政策利好下，有望吸引更多金融企业的新设立以及业务扩张的需求。