中民投重组将落地之困 上置集团2年

深受中民投债务危机拖累的上置集团，两年内，已三度更换董事局主席和高级管理层。而这一次，新任主席身后多了阳光城和福晟的影子。

10月23日上置集团（1207.HK）发布公告称，洪志华获委任为执行董事、董事会主席、提名委员会及投资委员会主席、法律程序代理人以及授权代表。

这意味着，洪志华全面取替雷德超的职务。同时，其也被委任为中民嘉业投资有限公司（上置集团控股股东）的常务副总裁。

业内流传说，将洪志华推上中民嘉业、上置集团核心位置，是受到董事局的授意和推选，尤其是林腾蛟、杨小平。两位虽然都未在中民投重组工委会中挂职，但都是董事局的副主席。

目前中民投的董事局包含19位股东，茅永红任董事局主席，副主席分别是杨小平、孙荫环、左宗申、史贵禄、李光荣、林腾蛟、林波、王丽影、王树华。

正大集团副董事长杨小平曾是福晟国际的独立非执董，林腾蛟控股的阳光集团作为中民投的老股东，在“联盟”成立初就投资了10亿入股。

而洪志华和阳光城、福晟都有匪浅的关系。

60岁洪志华“不退反进”

据了解，洪志华在长三角尤其是上海，资源和人脉甚广。

早期一直在体制内任职，历任上海交通运输局团委书记、浦东新区经济贸易局副局长与协作办公室副主任、上海外高桥公司副总裁、上海陆家嘴集团副总裁等职，并在期间完成了从学士到博士的学位。

2005年拿到南澳大学颁发的工商管理博士学位后，洪志华离开体制，进入仁恒置地，职至执行董事和执行副总裁，后进入中新南京生态科技公司执行董事兼CEO，一直做到2015年。

2016年康耀城市综合开发（上海）有限公司成立，当年洪志华作为法定代表人，担任董事长。

2017年阳光城入股康耀公司，化身阳光城主攻城市综合开发、园区产业招商管理等业务的平台。洪志华也在阳光城集团挂职副总裁。

期间阳光城发展了不少产业项目，尤其是在常州和当地政府、北京电影学院一起发展的北影阳光产业。

公司名称一度顶着5个字“阳光城集团”，直到今年1月，阳光城集团才退出投资人名录，实际控制人由林腾蛟变更为洪志华。

洪志华手上的另一个平台上海耀国投资管理有限公司，在2018年引入福晟集团，公司法定代表人一度变更为潘伟明，公司更名为“上海福晟钱隆投资管理有限公司”，作为福晟集团旗下轻资产运作的专业平台，定位为福晟集团土地储备领域的“特种部队”。

洪志华也一度担任福晟地产集团执行总裁、上海福晟钱隆投资管理有限公司董事长。

在这段融合期内，福晟与浦发银行总行、上海农商银行总行、建行上海分行、农行上海分行、太平洋保险公司、上海国际集团、渤海银行上海自贸区分行、钜派投资集团、爱建信托等金融机构都建立了联席并获取了不少授信额度。

也就是在2018年-2019年的时间里，洪志华在阳光城和福晟两家公司担任高管。

直到今年4月，潘伟明退出上海福晟钱隆，公司也改回耀国投资的本名。

“非中民投系”上位受重组推动？

此次上置集团高层更迭不只一人，公司首席财务官，由彭雄文变为杨磊。

杨磊是中民投系公司的人。2007-2020年的13年间都在大连顺和集团担任董事长助理兼集团副总裁。而大连顺和是中民投的股东之一。

其实启用中民投系的人，是其传统。

比如上置集团上一任董事会主席雷德超，2017年就进入了中民投，担任华中投资公司的总经理。2020年接替彭心旷，担任中民嘉业董事长以及中民嘉业多间集团公司的董事。

但这一次上置集团似乎引入了非中民投系的高管，担任一把手的岗位。

这或许和中民投的重组思路、诉求有关。

据了解，目前中民投重组的主要思路是从高负债、重资产的“运营+投资”模式，逐步向“投资+平台”的轻资产模式转变，要求“轻资产、高周转”，甚至将嘉业本部的重心定位是孵化地产金融业务。

作为曾给福晟提供轻资产运作的专业平台，洪志华在这方面具有丰富的资源，同时在城市建设、企业管理、地产开发运营方面拥有丰富经验。

有知情人称，洪志华熟悉城市规划、深蕴政府工作程序，资源主要在产城融合、土地一二级联动开发方面。在和地方政府合作开展一级综合开发、与国企做存量项目的收并购，还是与金融体系合作，做前端资金、投融联动都有助力。

而在中民投的最新规划中，上置集团的发展方向，恰好就明确为“城市更新”，试图通过产业赋能，做新项目拓展。

中民投债务重组或年内落地

2019年，因流动性引发债务兑付问题，全国工商联、上海市金融局、央行上海总部、上海银保监局、上海证监局、债委会、长城资产管理公司等介入，中民投开启重组，并成立应急管理委员会。

据了解，目前长城资管是中民投的财务顾问，中民投的资金流动、财务章使用、融投决策等，均受到长城资管的监管。

中民投的全面重组，包括资产、股权、债务三大方面。其中债务协议重组执行方案，有望在今年年内落地。

据知情人称，相关部门已经原则性同意了中民投的协议重组框架方案，即通过处置资产偿还绝大部分敏感债权，剩下的部分主要通过和银行协议展期重组，主要是将银行持有的部分私募债置换为贷款同步展期。

目前中民投的公开债券和涉及个人投资者的敏感债权，已经基本兑付。应急管理委员会也改成重组工委会，来接替重组的方案实施和落地工作。

中民投的股权和资产则从2019年便开始同步清理和重新整理。

截至目前，中民投已转让所持阳光城的股份、将董家渡项目转售绿地、沈阳项目卖给阳光城、物业卖给雅居乐、中民爱普卖给世茂、建筑公司卖给建业。深圳蛇口的城市更新资产包，几经波折一度流拍，终于在今年一季度溢价处置。

160亿还债压力 处境仍艰难

经过持续不断地甩卖，中民投回流了超过180亿元的资金。

上置集团的现金及现金等价物也从去年底的5.19亿元，增加到今年中期的7.35亿元。

但上置集团的负债也在增长，仅流动负债就增至54亿元。

风财讯统计看到，中民投流通中的债券，2020年要偿还本金和利息共47.94亿元，2021年还有20.3亿元的待偿额度。

除了公募债券外，中民投还有超过100亿元私募债到期。

但中民投的资产和股权处理，并非一帆风顺。

以上置集团为例，其手上的北京资产包股权、上海金心置业45.11%股权，二者一直迟迟无法出手。

同时上置集团没有新增项目、销售跟不上、现金回流慢。

目前公司仅有的北京晨芳雅园、上海名人天地、嘉兴湘府、上海绿洲雅宾利花园、成都绿洲雅宾利花园、柬埔寨金边印象和伦敦雅德里尔等7个项目，或接近尾盘、或开发缓慢，导致2019年上置的销售额仅27.72亿元，同比下降15.13%，全年亏损22.8亿元。

同时由于公司未能新增项目，土储逐年下滑至183万平方米，没有创造足够资金的想象空间。

中民投董事局主席茅永红就在今年初直言，中民投流动性困难仍未从根本上解除，加之疫情的影响，公司面临的困难仍十分严峻。

而据知情人士透露，中民投计划引入外部资金成立纾困基金，来支持重组，提振债权人信心。