“金九银十”一线城市新房、二手房价涨幅

“金九银十”到来，房企围绕”以价换量”展开角逐。10月20日，国家统计局发布数据显示，9月份，在全国70个大中城市中，新房、二手房价格上涨城市数量分别达到55城与50城，整体涨幅较8月有所回落。当月正值房地产市场传统销售旺季，逐渐从疫情中复苏的房企通过以价换量的促销方式加速冲刺，其开发投资信心也有所回温。但部分机构指出，从销售面积及销售额涨幅较8月收窄这一迹象来看，后期市场交易动力仍有不足，叠加“三道红线”等政策压力的综合影响，地产价格表现强势的可能性较低。

一线城市新房价格涨幅回落0.2个百分点

此前8月，全国新房及二手房价格整体有扩大趋势，随着“金九银十”到来，全国各地地产调控政策趋密，叠加房企以价换量，9月全国房地产市场价格环比涨幅出现了小幅回落。

9月份，全国共计55城新房价格出现上涨，较8月减少4城。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%；二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

相较涨幅扩大的8月，9月份一线城市房价涨幅呈现普遍回落的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这主要缘于当前房源相对充裕，房企希望在传统“金九银十”的销售旺季进行促销，因此价格方面涨势不会太强甚至出现回落；同时，各地新盘供应比较多，楼盘间营销竞争压力大，加剧了房价涨幅降温。

与此同时，在“房住不炒”的定调下，其快速上行的支撑有限。以北京为例，9月11日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》。白皮书显示，2019年，北京市坚持“房住不炒”定位，继续保持调控政策稳定性，不放松、不加码，继续执行严格的限购政策，对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势；2020年，本市将坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，推进房地产市场平稳健康发展。

同期，二、三线城市新房、二手房价格涨势总体也在回落。其中，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅较8月分别回落0.3和0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

“从数据看，徐州房价成为当月涨幅最大的城市。实际上此前徐州已经出台过新政，因此即便此次数据上涨幅较高，但不排除后续几个月即第四季度依然有降温的可能。但这也提醒徐州继续做好房价管控，尤其是地铁沿线和学位较好的二手房，防范房东和中介机构炒作。”严跃进说。

开发投资增速连续4月上行

在房企“以价换量”促销手段加持下，全国房地产价格增速出现了普遍下滑，但从企业开发投资数据看出，随着疫情防控进入常态化，全国复工复产复市节奏趋稳，企业开发投资信心已有所升温。

从日前国家统计局发布的数据看出，今年前三季度全国房地产开发投资为103484亿元，同比增长5.6%，增速较前8月提高1.0个百分点；同期，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，增速较前8月提高1.4个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，截至目前，全国房地产开发投资的增速已连续4月上行且增速超越5%，基本高于2015年房地产开发投资增速水平，房企开发投资的信心向上。

不过，从商品房销售面积及金额来看，9月全国商品房销售面积达18587万平方米，销售金额18704亿元，同比分别增7.3%和16%。这在易居(中国)企业集团CEO丁祖昱看来，虽然9月销售面积和金额同比都出现一定提升，但事实上9月的商品房销售表现仍并不理想，量价明显均表露出后继乏力的现象。

对此，丁祖昱进一步指出，9月全国商品房销售面积和销售金额同比增速均较8月同期出现收窄，分别为6.4个百分点和11.1个百分点。今年虽受疫情影响，整体开发销售节奏有所后移，但9月仍是各大开发商的重点布局的月份。因此，9月销售面积、金额涨幅收窄，在某种程度上代表了市场成交后劲的严重不足。“目前以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。但联系部分城市新房去化遇阻现实来看，前述销售模式在部分二三线城市效果并不理想。”

房企融资环境预期收紧

当前“金九银十”已步入后半程，多家分析机构认为政策端调控收紧已在所难免。据中原地产监测数据显示，全国房地产调控在2020年9月单月累计次数为35次，年内合计政策调控次数高达403次。

8月28日，住建部发布《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人参加工作会商会。中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是“一城一策”、“房住不炒”，维持房地产市场的平稳，上涨过快必会导致调控升级。

而从土地购置端看，在备受关注的“三道红线”门槛之下，房企开发投资活动的融资环境预期收紧。8月底，住建部和央行召开的重点房企座谈会，提出实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

根据随后披露的“三道红线”标准：房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。对房企则按“红-橙-黄-绿”四档管理，如果“三道红线”均突破，属“红色”档，开发商不能再增加“有息负债”；“橙色”档房企，负债年增速不得超过5%；“黄色”类房企年负债增速不得超过10%；“绿色”类房企不得超过15%。

“随着三道红线新规逐步推进，房企更加注重自身创造资金的能力，未来个人按揭贷款、定金及预收款同比增速空间上升。”王小嫱表示；丁祖昱提醒，鉴于“金九”全国商品房销售表现明显不及预期，销售面积、金额的同比增速显著收窄。因此，各大房企仍需警惕后续销售回款压力或将持续加大。

关于下一步楼市价格，严跃进则表示，眼下降价促销仍是主旋律。今年四季度各地库存压力依然较大，而前述政策压力也会带来一定影响，预计地产价格表现不会过于强势。但在实际交易过程中，购房者仍需警惕各类虚假价格折扣等做法。