上寓掌舵人杜颖颖：以精细化运营打磨长租公寓的“海派模式”

在有温度的上海喝一杯有腔调的咖啡，上寓把海派精致生活融入了公寓日常。

近日，曾在上海人生活中风靡了五十多年的网红铁罐——“上海牌咖啡”以另一种形式被魔都上班族捧在了手里。“为住客打造精致的生活，才是一家海派城市公寓的初心。”上坤上寓事业部总经理杜颖颖这样描述上坤上寓多年的坚持。

区别于传统的长租公寓活动，上寓此次以“上海牌咖啡”为主题，创造了公寓界海派新潮流。只要是上坤上寓的租户就可以免费获得一杯由上寓提供的“上海咖啡”。

曾是游泳冠军的杜颖颖，谈及运动员经历对职业生涯的影响时强调了两个关键词——好胜心和韧性，“好胜心是推动上寓不断向前发展的驱动力，韧性让自己面对不利因素时能够平静地面对。”杜颖颖说。

长租公寓发展的“海派智慧”

这不是上坤上寓第一次举办个性潮流的活动，每一次开放式的活动，总能吸引到园区内其他各式各样的人群参与其中。“在这次10月的上海牌咖啡活动之后，我们今年还会相继开展以‘海派爱情公寓’‘小资宠物社交’‘爆笑脱口秀’等主题活动。这是我们公寓海派特色的内容，也是迎合当下客群对精致时尚生活的需求”，杜颖颖如是说。

2014年-2015年前后，一线城市长租公寓刚刚出现品牌化的苗头，也是杜颖颖正式涉足公寓业务的开始。2014年底，某市政人才公寓项目的运营需要企业支持，正在试水存量物业商业运营的杜颖颖决定大胆尝试，随后上坤乘胜追击，又拿下了宝山区2.5万方体量的工改项目，作为人才公寓运营。自此，杜颖颖带领团队进入了公寓行业，上坤集团也正式成立了公寓业务事业部。

短短5年间，长租公寓的发展已是翻天覆地，房企争相入局，一时间，规模与速度成为赛道上的标准。

但海派作风的上寓，还是在声声发令枪下稳住了脚步。“2017、2018年是整个公寓行业高速发展的时期，这也意味着资方的冲击对上寓的影响还是比较大的，我们差不多有一年半时间选择了不拿项目、稳步经营，直到2018年陆续恢复到每年30%-35%的稳定增长。”杜颖颖坦言。

她强调，长租公寓本质上是“微利”的良性循环，必须以“精细化”代替“快周转”的打法。

从项目获取到投资策略，运动员的“好胜心”和上海人的“稳”相互交织，形成了上寓独特的海派发展模式。基于同行业中少有的“自循环”特殊竞争力，上寓在决策期上内部架构扁平化，一个项目7天内决定是否要拿、90天内完成整体装修改造、90天内完成90%的出租率，同时，项目的选择又必须严格遵守靠近地铁，步行5分钟解决衣食住行、运动、娱乐的需求。

稳扎稳打或许换不来速度和规模，但在风险面前却体现出可贵。2020年初疫情袭来，整个租赁行业出租率下滑严重，但上寓在精细化运营的支撑下实现迅速回暖，疫情带来的招租缺口完全回补，并且从5月起，所有在营门店出租率均回升至95%，甚至多家门店达到100%满租。

“大家长”式的精细化运营

经过6年的打磨，上坤上寓的管理规模达到了2500间左右，每年服务的租户约3万人次，并依托3大核心业务，承担公寓服务商、社区运营者、项目合作方三重角色，目前已布局上海5大核心区。

“说到精细，她们都叫我‘大家长’。”杜颖颖笑道，“大到上寓新项目的选址，推动上寓资本化的融资，小到公寓里一块开关面板的选择，我都会亲自过问。”

这与上坤创始人朱静每周固定用1.5小时，亲自挑选房屋建材一样，杜颖颖对于长租公寓的成本控制、装修细节都会亲力亲为、“精打细算”。在户型创新上，她坚持要让租来的房子更有灵魂：以低租金多功能打造高性价比、高利用率的居所，即使是15㎡的房间也可以做到“麻雀虽小五脏俱全”；在装修上，坚持选择通过健康环保认证的环保材料，减少或杜绝在空气流通较差的房间使用醇酸油漆的数量，同时严控施工工艺，降低生活噪音，改善结构造成的空气流通不畅等。

时髦的杜颖颖还决定在公寓中采用装配式家居，一方面解决传统装修中的工期不确定、质量难保证等问题；另一方面解决现场人力主导的装修现场操作模式，缓解了对人力的数量和质量要求。

有精致生活的上寓

“既然是家长，我就要考虑每一个住户是否住得舒适，上寓为他们的生活增加一点精致的同时把他们的生活成本降下来，也减轻一些租户的生活压力。”

杜颖颖说，上海是一个对生活品质有追求的城市，这种追求我希望带给所有住客。多年来为了不做“伪精致”，只做“细节控”，上寓在产品设计上既考虑人性化使用，又进行科学的布局，根据不同的功能进行区域划分，使得睡眠、洗浴、烹调等空间协调又不显杂乱。

这次“上海牌咖啡”的活动，也是上寓以细节“激活”忙碌的魔都年轻人心中隐藏的精致情怀。

在特色服务方面，去年，上寓创想生活品牌馆“上寓生活酷”正式开放，致力于以多元化业态创造美好生活服务场景，服务城市青年便利生活。

针对当下年轻人的生活和娱乐习惯，上寓今年还推出了“上寓生活酷2.0”服务，其中包含4大特色主题和3大公益项目。4大特色主题分为：极爱宠物、极梦影咖、极力篮球、极速电竞，为不管是爱宠养宠，还是电竞或电影迷的上寓租户提供更丰富的生活场景；3大公益项目分为：寓才计划、暖心捐赠、YOUNG计划，为了成为温暖传递的桥梁，与更多人接力让爱蔓延的同时培养能快乐成长、身心健康对社会有益的青年群体。

加大轻资产步伐

后疫情时代的新机遇

谈及长租公寓未来的发展，杜颖颖坦言，“经过疫情，我觉得我看得更开了一点。”

疫情突袭，长租公寓行业受影响严重、头部房企开始收缩战线，让她更坚定了先要“活下去”的信念，同时也激发了上寓的韧性。过去，上寓的项目中轻资产比例大约占六成至七成，但随着轻资产布局窗口期到来，上寓开始借机获取新的轻资产项目，到今年年底之前，轻资产项目的投资比例还会加大。

在新项目获取上，“算账”是第一步。在精细化运营下，算清成本并非难事，加上固定的利润率，就是上寓获取项目的价格底线。哪怕项目再好、机会再大，算不过帐就坚决不拿。目前，上寓的轻资产项目获取租金成本小于70%，装修改造成本比行业低12%-15%，运营成本控制在收入的9%-10%。

对于2020年的年度目标，杜颖颖直言，今年上寓的投资数量不变，维持在10个项目、2000间左右，通过增强运营管理实力，提升市场租户的满意度、打造更有成效的管理后台和品牌，上寓目前租金比周边公寓价格高100元/月，这与上坤“产品适度领先，效率优先”的发展理念不谋而合。

并且，一贯稳健的上寓暂无奔赴资本市场的计划，而是以发债的形式获取资金，杜颖颖透露，基于稳定的经营业绩，上寓获取资金的成本有望控制在4个点以内，可以说是非常便宜的现金流。

“毕竟这是个全新的行业，谁能笑到最后，谁也不知道，唯有谨慎前行。”杜颖颖说。