绿地第三季“很忙” 加大扩储、剥离大湾区业务

十月底，正值A股发布三季度业绩数据的高峰期，不少企业提前打好预防针，早早披露了业绩盈警提示。

受今年疫情影响，房企上半年部分财务指标飘红已是预料之中的事情，相比上半年的情况，绿地控股这份逐步改善的三季报则显得“来之不易”，增幅依旧保持平稳。

10月26日，绿地控股集团股份有限公司披露2020年第三季度报告。前九月，绿地控股营业收入3209亿元，同比增长9%，其中房地产主业实现营业收入1446亿元，基建产业实现营业收入1472亿元，同比分别增长15%及6%。

值得一提的是，疫情爆发以来，绿地控股的地产和基建板块均受到不同程度的冲击，虽然三季报中两大板块的营收双双回正，但增幅已不及去年同期。2019年同期，绿地控股营收增长26%，地产及基建营收则同比增长21%及38%。

此外，截至今年三季度，绿地控股实现利润总额228亿元，归母净利120亿元，同比分别增长2.5%及1.9%，基本每股收益0.99元，同比增长2.06%。

房地产销售数据显示，绿地控股于今年第三季度实现合同销售金额849亿元，同比增长27%，合同销售面积729万平方米，同比增长16%。可以看出，绿地在7至9月的销售上下了不少功夫，单季度销售增长远超今年前两个季度。

若看截止9月末累计的销售数据，绿地还需更努力追回之前落下的业绩。今年1-9月，绿地控股累计合同销售金额金额2179亿元，同比下降7.1%，合同销售面积1760万平方米，同比下降16.84%，回款1974亿元，回款率91%。

事实上，每年的第四季度亦是房企实现销售收成的重要时间节点，于绿地而言也不例外。去年第四季度，绿地控股实现销售1534.89亿元，远超前三季度。至于今年绿地控股的第四季度表现，仍值得市场期待。

储粮与剥离大湾区业务

疫情之后，对于现金流的管控成为业绩报告中尤为看重的指标。今年以来，绿地控股在一季度经营性现金流净额“失守阵地”，录得负80亿元，到二季度回正，如今三季度这一指标逐渐有好转，但依然有很大的改善空间。

三季报显示，绿地控股的经营性现金流量净额录得50.04亿元，同比减少45.17%。事实上，从绿地控股在报告期内的投拓动作看，就不难理解其经营性现金流净额变动幅度较大的缘由。

绿地控股也表示，经营性现金流量净额变动的原因系土地及工程款支付同比增加。于今年第三季度，绿地控股共获取项目18个，所涉权益土地面积480万平方米，权益计容建筑面积950万平方米，权益土地款365亿元。

对比第一、第二季度的投拓力度，绿地控股彼时的权益土地款支出分别为136亿元及230亿元，第三季度的权益土地款支出相当于上半年的权益土地款总和，且将近去年同期权益土地款的两倍，2019年第三季度其权益土地款仅190亿元。

于报告期末，绿地控股累计获取项目77个，累计权益土地面积1053万平方米，累计权益计容建筑面积2196万平方米，总地价813亿元，累计权益土地款731亿元，新增货值近2800亿元。

绿地控股表示，前三季度累计获取的项目中，按计容建面计算，约74%为住宅，按货值计算，约66%的项目位于一二线城市。

于今年年初，在疫情之下绿地还发布了“健康宅2.0”计划，截至今年三季度，绿地表示，“健康宅2.0”已覆盖了16个区域的134个项目，总建筑面积3898万平方米，升级产品总货值为3642亿元。

另一方面，绿地在项目交付量上也有所提升，前三季度累计新开工2476万平方米，新增供应1632万平方米，竣工备案1086万平方米，完成交付1493万平方米，交付面积同比增长27.39%。

对于城市的布局，绿地控股也进行了一番调整。就在两周前（10月12日），绿地控股剥离了广州绿地全部股权予绿地香港，总代价72.6亿元。至此，在绿地的地理版图上少了大湾区业务分布。

据观点地产新媒体了解，绿地控股于今年新增的土储主要位于南京、嘉兴、六安、山西运城、武汉、山东滨州、重庆、江西鹰潭、长沙、贵州贵阳、苏州、青岛、廊坊、无锡、太原等，概无大湾区甚至是广东的城市体。

绿地控股出售广州绿地一事想必由来已久，只是疫情加速了这项交易的兑现。早在去年，绿地集团便成立粤港澳大湾区指挥部，绿地香港总裁陈军为直接负责人，绿地广东事业部也包含在其中。

此举不仅能进一步解决与绿地香港的同业竞争问题，剥离业务还能更为直接地回笼资金，起到降负债的作用。今年以来，“三道红线”更像是戴在房企头上的紧箍咒，亦是对高负债、需改善现金流的房企发展提出更高的要求。

压在身上的“三道红线”

自从“三道红线”消息出来后，对房企的负债和现金流讨论早已不是什么新鲜事，在TOP10房企的红档名单里，亦有绿地控股一席。

“三道红线”的具体内容为，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，以及“现金短债比”不得小于1。对于这只拥有万亿资产级别的“大象”，在三条红线面前，绿地控股的发展也会受到掣肘。

有统计显示，12家重点监测的房企中，位于“三道红线”的红档房企有3家，包括绿地、融创和中梁。

此前中报数据显示，绿地在剔除预收款后的资产负债率为82.7%，净负债率指标较2019年末上涨24.7个百分点至180.3%，货币资金与短期债务比为0.66，面临偿还短期债务的压力。

绿地控股董事长、总裁张玉良也表示，绿地要适应房地产金融审慎管理制度，稳步实施降负债、优结构，加强资金管理，增强发展韧性。

最新数据显示，截至今年三季度末，绿地控股的总资产增长显得更为缓慢，总资产值为11648亿元，较年初增长1.67%，归母净资产808亿元，较年初增长2.36%，在手的货币资金为806亿元。

负债方面，截至今年9月底，绿地控股的短期借款为299.47亿元，一年内到期的非流动负债为730.38亿元，其他流动负债为117.46亿元，长期借款1806.76亿元，应付债券为400.1亿元。

据观点地产新媒体了解，于报告期末，绿地控股的有息负债规模约为3354.17亿元，长短债比例方面，短债比例持续下降，长期负债比例增至7成。

此外，绿地控股在融资方面有很多动作，不论是ABS、境外债券，还是公司债、疫情债等，绿地的融资成本仍然可圈可点，整体平均融资成本为5.59%，保持较低水平。

今年以来，绿地现金流量表的变化，亦可反映其通过多元融资、加快回款等渠道来改善现金流情况，但效果仍有待进一步显现。

截至9月底，绿地经营性现金流净额为50亿元，同比减少45%，投资活动现金流净额为-157.99亿元，同比减少16.42%，筹资活动现金流净额为16.89亿元，同比减少27.82%。

距离2020年结束还有不到66天，在张玉良的第四季度规划里，接下来绿地控股似乎还有很多事情要做。

张玉良表示，将重点确保房地产全年稳定发展，冲刺销售业绩，抓竣工交付。同时抢抓基建投资提速，商贸产业业绩快速增长，实现“商贸国家队”转型，综合产业创新转型，提升发展能级，增进协同效应。