风向真的变了，对楼市影响究竟有多大？

中国货币政策正在悄然发生转向。

信号之一，降息连续6个月落空，与全球大放水的节奏形成明显对比。

近日，最新一期（10月）贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平。

这意味着， LPR利率连续6个月按兵不动。 事实上，即便面临疫情冲击，1年期LPR也仅仅降了30个基点，5年期LPR则只下降15个基点。

且不说这一力度无法与全球大放水相匹比，即便是历史周期里的2008和2015年相比，降息力度同样可以忽略不计。

数据显示， 2008年连续5次降息，累计降了189个基点；2015年也是5次降息，累计降了125个基点。

利率与房价走势可谓强相关。

正因为降息不及预期，所以全国楼市未能迎来普涨走势，热门地区万人抢房，冷门地区一再降价无人问津，大分化趋势越发明显。

信号之二，央行重提“货币供给总闸门”，这是货币政策转向最直接的信号。

近日，2020年金融街论坛上，央行行长易纲发表讲话指出，“货币政策需把好货币供应总闸门，适当平滑宏观杠杆率波动，使之在长期维持在一个合理的轨道上”。

“总闸门”这一说法并不陌生。 凡是央行提及“总闸门”之际，货币政策或多或少都会发生变化。

同时，央行还提出“平滑宏观杠杆率波动”。这一说法有个大背景，今年以来，全国宏观杠杆率大幅攀升，无论是总体杠杆率还是居民杠杆率，都创下历史新高。

据国家金融实验室数据，2020年上半年，全国宏观杠杆率由上年末的245.4%上升到266.4%，增加21个百分点。 居民部门杠杆率由上年末的55.8%上升到59.7%，上升3.9个百分点。

前两年的“去杠杆”政策令人记忆犹新，这一次虽然不会直接转向 “去杠杆” 模式，但 “稳杠杆” 应该是大概率事件。

这背后的原因也好理解，疫情冲击之下，货币政策走的是非常规模式；中国经济迅速反弹，有望成为主要经济体中唯一正增长的国家，货币政策回归常态也是大势所趋。

这种背景下，货币政策转向也就不难理解了。

信号之三，这一轮楼市调控，一改过去只盯着重点城市的思路，而是火力全面覆盖，大涨必有调控，谁也逃不了。

今年7月和8月，住建部等部门先后两次“约谈”10+6个城市，这些城市绝大多数都已加码了楼市调控。

第一轮约谈涉及 北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙 等10个城市，第二轮约谈涉及 成都、北京、沈阳、长春、银川、唐山、常州 等6个城市。

在这“10+6”个城市里，成都、沈阳各自被约谈2次，北京、长沙是“楼市调控”标兵，上海楼市相对稳健。

截至10月底，除了 北京、上海、广州、长沙 4个城市， 其他城市全部出台楼市新政，将新一轮楼市调控推向“史上最严”的高度。

值得注意的是，这里有几个新的现象：一是，与过去相比，连 银川、唐山、常州 这些往常不再重点监控之列的城市都被纳入“火力”范围，足以说明楼市调控正在全面覆盖，不论是一二线还是三四线，凡是大热都必有调控。

二是，不在约谈名单之列的 徐州、无锡、绍兴 也都主动加强了调控。可见在楼市调控上升到“政治觉悟”高度之后，越来越多的城市开始主动收紧了。

这三大转向，对楼市影响究竟有多大？

其一，楼市普涨时代过去，大分化模式开启。 一旦失去了大水漫灌的加持，楼市普涨就失去了支撑。未来，只有那些经济基本面良好、人口持续涌入、资金不断聚集的区域，还有不断上行的可能。强者恒强，是未来的主旋律。

其二，楼市有横盘之虞，但无大跌之困。 从国家政策来看，“稳楼市“是这几年的主基调；从房地产经济、土地财政依赖来看，房地产仍旧举足轻重，无论是国家层面还是城市层面，都不会放任大跌。

其三，大分化时代，不是每个城市都值得选择，也不是哪种房子都有前景。 在经济新常态之下，一定要守住中心城市和大都市圈，守住商品住宅这一核心资产，不要将有限的资金浪费在各种各样的“非标”房子上。