小心了！全球多个城市面临着房地产泡沫的风险

　　尽管新冠疫情大流行引发了全球经济衰退，但全球主要市场的房价仍在上涨，不少城市的房价创下了历史新高，导致有些市场存在过热的风险。根据瑞银集团(UBS)的2020年全球房地产泡沫指数(Global Real Estate bubble Index 2020)，在所分析的25个主要城市中，超过一半的城市要么面临房地产泡沫的风险，要么被高估。该指数考察了泡沫的典型迹象，包括房价与当地收入和租金脱钩，以及实体经济的失衡，如过度放贷和建筑活动。 　　多伦多是这项研究中发现的唯一一个存在房地产泡沫风险的北美主要城市。温哥华、不列颠哥伦比亚省、洛杉矶、旧金山和纽约被认为估值过高，但没有出现泡沫的风险。波士顿的价值是合理的，而芝加哥是北美唯一被认为价值被低估的城市。 　　欧洲和香港似乎面临着最大的房地产过热风险。德国的慕尼黑和法兰克福以及波兰的华沙位居榜首，在过去四个季度里，这里的房价上涨了5%以上。巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世也处于泡沫风险区域。 　　没有泡沫风险但被认为估值过高的城市包括温哥华、伦敦、东京、洛杉矶、斯德哥尔摩、日内瓦、旧金山、特拉维夫、以色列、悉尼、莫斯科和纽约。 　　在整个大流行期间，由于政府刺激、抵押贷款救助和低利率，房价得到了支撑。瑞银指出，它认为这种情况下的价格上涨是不可持续的。 　　“失业率上升和家庭收入前景黯淡将在多大程度上影响房价还不确定。然而，很明显，这种状况是不可持续的，”瑞银全球财富管理首席投资官Mark Haefele表示，“大多数城市的租金已经在下降，这表明，当补贴消失、收入压力增加时，一个调整阶段可能会出现。” 　　在被分析的25个城市中，只有4个城市的房价下跌：马德里、旧金山、迪拜、阿拉伯联合酋长国和香港。上一次出现房价负增长的城市数量减少是在2006年。 　　这次疫情增加了人们对拥有更多户外空间的大房子的需求，在一些城市，这种需求导致人们逃往郊区。纽约和旧金山都有大量人口外流到较小的城市或郊区。这使得城市住房市场的未来健康在短期和长期内都不确定，特别是因为没有人知道这次疫情会持续多久。 　　“家庭办公室的兴起使人们质疑是否需要住在市中心附近。家庭收入压力使许多人转向负担能力更强的郊区。”瑞银全球财富管理首席投资办公室房地产主管Claudio Saputelli表示，“已经负债累累或经济较弱的城市将不得不通过增税或削减公共支出来应对这场经济危机，这两者都不会对房地产价格构成好兆头。” 　　另外，据路透调查显示，在大流行和利率极低的背景下，多数主要房地产市场在2021年将跟不上消费价格上涨的步伐，并面临多重下行风险。 　　在9月15日至29日对123名分析师进行的调查显示，由于需求被压抑和供应短缺，一些国家的平均房价今年可能会上涨，但这种上涨势头预计将在明年得到遏制。 　　“展望未来，疲软的经济、紧缩的信贷条件以及这些支持需求的短期因素的结束，将抑制明年房价的增长。我们预计2021年房价将停滞不前。” 　　花旗驻伦敦的全球经济学家Pernille Henneberg指出：“各国央行提供廉价融资，而日益为负的实际利率，使得住房成为一项颇具吸引力的另类投资。”“但由于担心借款人的信誉，人们对购房贷款缺乏兴趣，或信贷标准收紧，可能会挑战货币政策向实体经济的传导。” 　　穆迪分析驻费城经济学家Brent Campbell表示：“在经济持续的严重压力情景下，美国进入双底衰退，劳动力和房地产市场直到2022年中期才会持续好转。” 　　澳新银行驻悉尼高级经济学家Felicity Emmett表示：“在2020年剩下的时间里，由于大量的财政刺激措施帮助人们负担得起，风险可能偏向上行。”“但到2021年，当抵押贷款延期期结束、失业率达到峰值时，就有出现更大幅度下降的风险。”