6500万套空置房？中国房地产最大谜团！

    作者：老船长

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    前些天，一则消息在网上流传：

    国家电网公司在全国660个城市做了一个调查，发现有6540万套住房连续半年电表的读数为零，基本上可以肯定这些住房是没有人住的空置房。

    传的煞有介事。

    但其实，6540套空置房这个数据早在2010年左右就出现了，一直流传至今。

    国家电网一线抄表员小李说：“每次看这些新闻，就感觉自己肩上的责任又增加了几分。”

    流言再次被翻起，且每次还能引起轩然大波，终归还是“空置率”这个数据太过敏感了。

    仔细盘点一下中国的房地产市场，一直都有两个未解之谜：

    中国究竟有多少房子？

    中国的住房空置率是多少？

    事实上，我们从来没有进行过全国性的住房普查，你在统计局或者住建部都没法查到“全国住房总量”这个数据。

    目前能查到的清晰数字，也只有以平方米计的住房存量，以及由此计算出的人均居住面积。

    2018年，中国城镇居民的人均居住面积达到39平方米。但这个数据的真实性也存疑。因为这里面涉及到一个特有概念——公摊面积，按照75%得房率来算，城镇居民人均居住面积也仅有30平米不到。

    底数不清，成为当下房地产市场最大的问题。

    而这项数据的缺失，对房地产政策的出台，也影响极大。

    之所以如此，主要是因为中国目前的住房系统、民政系统与户籍系统尚未完全打通，想要获取中国具体的房子数量，在具体操作上是行不通的。

    另一个难以统计的原因，在于中国的住房类型多样化十分明显。

    ▲图片来源：如是金融研究院

    在城镇住房类型中，就有已购公房、商品房、保障房、小产权房四大类型。尤其是保障房，就有公租房、廉租房、共有产权房等七大类，住房性质多而杂。

    我们熟知的普通商品房，在其中的占比并不大。

    如果再加上农村的居民自建房，中国的住房总量，实在是难以统计。

    好在不动产登记系统已开始施行，第七次全国人口普查也已开始，加上日趋成熟的大数据算法，不久的将来这一数据很可能会面世。

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    当住房总量还是一笔糊涂账的时候，空置率就更难以统计了。

    空置率=空置房屋总量/住房总量

    一是中国住房总量这个分母还无法获知，空置率自然难以计算。二是，空置率的统计标准难以统一。

    国际通行的空置率概念，有广义和狭义之分。合理的空置率水平通常在10%-15%。

    广义空置率，是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。

    狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

    而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异：

    美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；

    日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电；

    加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住；

    香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

    中国则一直没有明确的官方定义，民间多数相信“晒电表”“晒水表”“数灯”等形式，但数据肯定做不到准确。

    这也是“国家电网利用电表数据测算空置率”流传最久的原因。

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    那，中国的空置率究竟有多少？

    在目前公开资料中，中国空置率数据有五个版本可供参考。

    1）国家电网调查数据：空置率超过10%。

    国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾披露，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。

    按照这个结果，中国的空置率并不高。

    2）国际货币基金组织（IMF）的数据：空置面积高达10亿平方米。

    IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10亿平方米。

    但朱民所说的数据来源、调查方式都没讲，故而真实性无法保证。

    3）腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。

    2015年，腾讯网曾对全国196个城市做过网友抽样调查，结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。

    按照这个结果，中国的空置率已严重超过国际标准。

    但让人疑惑的是，腾讯据此报告得出的结论——在中国空置率30%是合理水平，可信度直接掉到了地上。

    4）中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。

    在这份报告中，中金还推算了中国的住房总量。截至2017年末，中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍），家庭户均住房1.13套，城区家庭户均1.07套。

    报告更倾向于狭义空置率的结果，即中国城区住房空置率9.7%，城镇总体空置率12.1%，远低于国际标准。

    5）西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

    这份调查范围覆盖29个省市、364个县，样本丰富。

    报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。

    报告还计算得出2017年全国城镇住房总套数为3.05亿，空置套数为6500万。

    因为把正在装修和期房包含在内，空置率自然就高了不少。按照这一标准，中国的空置率远高于其他欧美国家。

    而这份报告中，还有许多有意思的数据。

    比如，2017年城镇中拥有多套自住房的家庭占比为22.1%。

    但经过2016-2019年这一波全国普涨，2019年多套房家庭占比已经上升到41.5%，几乎翻了一倍，买涨不买跌再明显不过。

    房子多了，自然住不完。房子越多的家庭，空置率就越高。2017年，三套及以上住房家庭的空置率高达48%，也就是说他们有一半的房子都在空置。

    从城市分布来看，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%，远高于一线城市的16.8%。

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    无论你更相信这五个版本中的哪一个，他们都指向两个结论：

    一是，中国的空置率水平至少在10%以上，需要引起重视了。

    二是，城市等级越低空置率水平越高。三线以下的城市空置率水平，远高于一二线城市。比如年初热议的白菜价房子的鹤岗，这些没落的资源型小城市，空置率显然更高。

    而近两年棚改货币化催生的三四线房价暴涨，以及购房热潮，都为三四线的空置率走高，埋下了隐患。

    中国住房的空置，与政策的缺位不无关系。

    房产税、空置税等政策长期无法落地，致使空置房屋几乎没有持有成本，也直接助长了住房市场的投机情绪，住房的投资属性已是人人皆知。

    如若空置率继续走高，房产税、空置税这把政策大刀，是该落下的时候了。