上海写字楼市场活跃度恢复 但救不了租金下跌

中介李元在上海核心商务区写字楼租赁市场工作了5年，今年第一季度，他几乎没有客户，随着疫情得到控制，二季度前来问询的客户陆续多了起来，但租金却在不断下压。“8月成交的一个写字楼单子位于南京西路地铁口，业主空置时间太久，急于出租，最终成交价在5元/平方米/天，这在过去是不可能的，南京西路写字楼的平均租金一般不会低于10元/平方米/天。”李元告诉经济观察报。

来自机构的数据印证着李元的感受。

空置率方面，世邦魏理仕报告显示，2020年第二季度上海市写字楼空置率为19.9%，这一数字为近15年来最高；租金方面，仲量联行数据显示，二季度上海甲级办公楼租金为7.9元/平方米/天，环比下降4.6%，同比下降达9.4%。

随着疫情的好转，写字楼的租赁活跃度也在逐渐恢复，租户在部分板块间的流动甚至有明显的加强，但这丝毫无法让市场参与者感觉到放松，上海市未来庞大的写字楼新增供应量摆在眼前，写字楼供需两端的差距可能会持续拉大。

撤离与进驻

建造业从业者张伟的公司在两年前搬到上海漕河泾开发区，租用了三层办公楼，今年年底租约到期后，他们将搬到漕河泾开发区的另一幢写字楼中。“公司受到疫情影响，上半年盈利情况不佳，租金压力大，新的办公楼位置距离只隔了不到2公里，但租金更便宜”。

这是很多中小企业的选择，漕河泾园区一名招商人员告诉经济观察报，受到疫情冲击，一些小企业选择园内换租，对人员和办公面积都进行了缩减，还有一些企业则选择了搬离，搬离的企业中，有些选择了周边区域价格更便宜、面积更小的办公室，另一些则选择了联合办公这种更加灵活的办公形式。“大多数都是面积在500平方米以下，员工在30人以下，受到疫情影较大的旅游、酒店和外贸等行业的小型企业。”他说。

虽然目前的搬迁多体现在一些小企业身上，但这位招商人员透露，一些抗风险能力较强的企业暂时没有搬迁动作其实和年度预算相关，“一些公司由于预算做好了，今年暂时不动，但是年底或明年会选择搬迁”。

同时，漕河泾园区响应国资委号召，对中小微企业进行了为期3个月的租金减免，这也是一些小企业上半年还能维持的因素之一，但到了八九月，有些小公司还是撑不下去搬走了，“疫情的影响还没有停止”。

与受到疫情冲击较大的教育、贸易、旅游等行业相比，游戏、直播、医药等行业在疫情期间获得了较好的发展，也带来了相应的扩张需求。

仲量联行数据显示，金融服务、专业服务和科技新媒体行业在今年上半年的新增租赁需求中占比位列前三甲，合计需求近70%，化学医药行业在上半年租赁需求中占比9%，同比上涨了5%。

上述漕河泾园区的招商人员称，上半年，一些电子商务、游戏直播类的企业选择了扩张，“一下就扩张两三千平方米的公司不是个例”。

经济观察报了解到，今年上半年，字节跳动租下了位于漕河泾中央商务园新建成4栋楼中的3栋，租赁面积超过了12万平方米。

新兴商务区引力加大

疫情期间，虽有一些小微企业因为资金或业务的原因经营困难，但这部分企业在上海整个写字楼版图中其实占比非常小，这是高力国际办公楼服务执行董事吴群的判断，就整个上海片区甲级写字楼用户来说，没有看到退租风潮，更多的流动其实是出于把握时机考虑，在租金下行时期寻找性价比更高的楼宇。

仲量联行数据显示，上海写字楼净吸纳量由第一季度的-5.2万平方米回正，二季度净吸纳量在8.3万平方米，这其中，有近5万平方米的交易面积落地在前滩。

高力国际的报告也显示，第二季度主要的8宗写字楼交易中，有5宗发生在前滩，整个二季度，前滩收获了包括西门子、安居客、基石药业在内的多个大面积租约。

此外，汽车金融科技服务平台灿谷、半导体跨国公司德州仪器、法国水务巨头威立雅也在2020上半年纷纷进驻前滩。

值得一提的是，在灿谷进驻之前，前滩就已经集聚了捷豹路虎中国区总部、上海蔚来汽车、自动识别行业和AUTO-ID第三大供应商得利捷等汽车相关总部企业。而在去年年底，德国医药、高性能材料巨头默克和美国医疗技术公司BD也相继入驻前滩。

前滩国际商务区2.83平方公里范围内，规划了约350万平方米的建筑面积，在地理位置上靠近陆家嘴，被称为“陆家嘴2.0版本”。

吴群分析前滩吸引企业入驻的原因包括：位置优越、交通和生活便利度较高、楼龄小、商业配套预期在未来可比肩CBD。

除此之外，前滩的租金优势也非常明显，世邦魏理仕数据显示，第二季度，陆家嘴的租金报价为13.4元/平方米/天，而同期前滩的租金报价为7.4元/平方米/天。一位陆家嘴写字楼业主向经济观察报坦言，“从去年开始，有越来越多陆家嘴区域内的非金融行业企业选择搬去了前滩”。

同样的流动还体现在科技类企业向徐汇滨江的转移中。

近年来，腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网行业纷纷选择落地徐汇滨江的西岸智慧谷，形成了一定聚集效应。“徐汇区政府对人工智能产业的扶持，对符合政策企业的补贴都吸引不少浦西的企业进驻徐汇滨江。”吴群告诉经济观察报。

而一名漕河泾业主称，徐汇滨江目前的租金与漕河泾相当，但是写字楼更新，智能化程度也更高，加上政策的利好，对一些企业来说很有吸引力。

供大于求

二季度以来，市场流动性与需求逐步回升，但值得关注的是，供应量的增加正不断将写字楼供需两端的差距拉大。

据高力国际最新统计，一季度上海南外滩、新客站区域新增供应了3个写字楼项目，上海写字楼整体空置率为19.2%，这一空置率预计将在2020年末达到28.9%。二季度共有6个非中央商务区的新项目竣工，总建筑面积达29.5万平方米，总计供应面积约23.1万平方米。

高力国际预计，2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米，但需求量仅为40万平方米，供求比大于6：1。

受到供应量影响，一些新兴商务区的空置率持续走高，南外滩的写字楼空置率在第一季度和第二季度高达60%以上。北外滩、前滩和莘庄等新兴商务区上半年的空置率超过30%。

当写字楼租赁市场步入租户市场，业主或多或少都会遭遇租金“价格战”，包括更具竞争力的租金、更长的免租期、灵活的租赁条款和定制化装修服务等。

仲量联行数据显示，第二季度中央商务区的净吸收量为-2600平方米，而非中央商务区的净吸纳量达8.6万平方米。

前述陆家嘴一名写字楼业主称，面对新兴商务区的竞争，他们从去年底就开始对公共区域进行装修以改善硬件设施，今年则从提供更好的物业服务和降低租金两方面入手吸引顾客。

漕河泾开发区一位负责两栋办公楼出租的物业负责人称，其中一幢楼的空置率已经超过40%，原本报价范围在4.8-5元/平方米/天，为了吸引客户，价格可以谈到4元/平方米/天甚至更低。

采访中，多名从事写字楼租赁的中介告诉经济观察报，“客户的选择很多，租金方面和业主都好谈”。

这种情况不仅发生在2020年，世邦魏理仕预测，2020年到2024年，预计将有501万平方米新增供应量。

吴群告诉经济观察报，面对未来的大量新增供应，企业需求量无法与之匹配，新增写字楼在短时间内难以消化，空置率就会持续处在高位，而租金的反应会更加滞后。“要想恢复到去年同期价格水平至少还需要1到2年时间。”吴群说。