解局 | 易小迪找来“救兵”北京信托

观点地产网 “我们不是简单出售项目，完全是一个资源共享，因为还需要钱去干别的事情。”

在易小迪的观念中，这是一个资源共享与联合创作的时代。在这个时代，没有必要一个人做所有东西，他只需要把时间和金钱放在自己擅长的方面，至于其他的部分，可以引入更专业的人士来参与。

近日，阳光100再传项目出售的消息，但这一次短短的10页公告中，易小迪讲述了一个长篇的故事。

12月27日，阳光100发布公告称，该公司拟向北京信托出售温州中信昊园投资有限公司90%股权，交易对价为7.9亿元。

值得一提的是，此前11月22日，阳光100才斥资4.44亿收回了上述项目公司剩余51%股权。

阳光100这一买一卖的动作仅间隔了一个月的时间，但这场交易背后，可能窥见易小迪的融资秘密、阳光100的资本魔术以及“救兵”北京信托的故事。

融资的秘密

翻开故事的扉页，阳光100首先讲述了一个“表外融资”的故事。

12月26日，阳光100全资附属公司阳光壹佰集团与北京信托、温州中信昊园签署包括股权转让合同、投资协议、增资协议及项目公司管理协议等一系列文件。

由此，温州中信昊园90%股权将自阳光壹佰集团转让予北京信托，代价最高为7.9亿元。

资料显示，温州中信昊园是一家在温州从事一级土地整治项目的公司，所涉一级开发项目土地达400公顷，涵盖温州阿尔勒项目远期规划土地。

11月末，阳光100将上述项目剩余股权收入囊中，彼时该公司还提到，收购完成后，将有助于集团进行一二级联动，高质量完成对温州阿尔勒项目的远期规划。

距离收购仅过去一个月时间，易小迪又将项目90%股权拱手相让。

对于项目频繁转让的动作，熟悉阳光100的相关人士表示，一切仅以公告为准，不了解更多的事宜。

但外界对这“一买一卖”的主流看法是，阳光100现金流存在一定压力，无法支撑体量如此大项目，因此引入合作伙伴共同来开发该项目。

现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲也认为：“到了年底，很多中小型房地产公司都面临资金上的压力，无法如期向项目投入资金，因此被迫利用社会上的资金和资源。”

但事实上，入局地产行业30年时间的易小迪，有更多盘算与考量。

据悉，上述股权转让后，北京信托预计将向项目公司投入19.1亿元，同时将成立信托并向合格投资者筹集资金20亿元。

经过上述的股权转让、增资等一系列动作后，温州中信昊园日常运营及管理将仍主要由阳光100负责，未来，阳光100还拥有优先选择权购买北京信托所出售项目公司的任何或全部股权。

也就是说，阳光100将项目股权转让后，由北京信托透过增资、信托融资的方式为项目的开发补足资金，但阳光100仍然保留项目的主导权，并且有权优先回购上述项目。

“这是一种表外的融资，把土地的开发留给自己，但是股权压在别人手上。”在黄立冲看来，这种融资模式一方面能够补足资金，让项目得以顺利开发；另一方面能够优化企业的财务状况，使得企业资产负债表得到明显的改观。

“这是利用好信托资金的钱，阳光100为信托打工。”

易小迪“救兵”

“其实我想在这里做个预测，阳光100迟早会被北京信托收编。”分析人士如是表示。

但在易小迪描绘的长篇巨著中，北京信托是故事主角之一，就像是一个勇敢的骑士，每当阳光100陷入困境，总会挺身而出。

2019年1月，阳光100股价突发跳水，盘中一度暴跌75%，市值一日之内蒸发超过60亿港元。危急之中，阳光100向北京信托融资20亿元，以挽救紧绷的资金链条。

彼时，北京信托承诺在两年内提供不超过20亿元给兴隆县高铁新城等项目的开发公司，而阳光100需要转让项目公司79.001%股权予北京信托，同时将剩余的20.999%股权质押予北京信托。

似乎每当阳光100遇到困难，北京信托都会第一时间出现，2019年以来，阳光100透过北京信托筹集的资金已超过40亿元。

“对阳光100这种体量相对较小的企业来说，40亿融资金额已经算是一笔较大规模的融资了。”

或许对易小迪而言，北京信托救助其于危难之间，但细看这个“救兵”的本质，仍旧是资本的故事。

资料显示，在1月份的交易当中，阳光100需确保北京信托年度投资收益不低于信托本金的13%；同时，阳光100还需与北京信托订立差额补足协议，需承担关于差额补足款的支付义务。

按照20亿元的本金、每年至少13%的投资收益计算，北京信托每年投资收益将不低于2.6亿元，两年下来，北京信托的投资回报则达到5.2亿元。

此次交易，同样存在诸多条款。

根据阳光100收购温州中信昊园51%代价可以计算，此次出售该公司90%股权的定价几乎不存在溢价。

加之，北京信托收购温州中信昊园90%股权所需支付的代价也并非现金，而是先进行20亿元的信托融资，再从所筹资金中提取出9000万元，完成第一期的付款。

而后，第二期付款为1亿元，该笔款项需在北京信托获得温州中信昊园分配利润、转让部分或全部股权后所收款项及该公司其他收益满足了约定数额后才能到账。公告提出，假设信托投资的期限为三年，则股权投资所得最高将达到28.2亿元。

第三笔付款为6亿元，则需满足假设信托投资三年所需达到的最高投资所得30亿元才可划入阳光100的账面。

在商业世界中，骑士与救兵永远不会像童话故事里描述的那样，每一次“拔刀相助”的背后，肯定会有利益的共赢。

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