清退租客、解约房东，自如怎么了

长租公寓雷声阵阵，行业老大自如也不好过了。近日，多位租客向新浪科技表示，遭遇自如强制解约，甚至直接被管家赶出家门；无独有偶，自如业主们也遇到了糟心事，自如以疫情影响房屋难以出租为由，要求业主大幅降租，否则就强制解约，甚至还要求业主赔偿。一年前，自如宣布其房源规模已突破100万间，也是国内最大的长租公寓企业。但疫情之后，出租率下降，租金下行，行业老大也迎来了艰难时刻。租客被驱赶限期两天搬家王漫是深圳一家互联网企业员工，出于自如在朋友中的口碑不错，今年7月，她搬进了自如。但如今还不到四个月，就让她对自如的印象彻底改观。刚刚入住时，自如房间的热水器就出了问题，完全没有热水供应。“夏天还好，随着天气转凉，冷水洗澡真的太艰难了”，她说，更生气的是，向自如管家反馈之后也无人解决，最终是向官方客服投诉之后，热水终于通了。更让她愤怒的还在后面。今年10月底，她突然接到了自如管家的电话，称自如已经与业主解约，业主着急回收和装修房子。管家要求她尽快搬离，期限是两天。“管家的态度特别差，根本不是商量，而是直接通知我赶紧搬离。”王漫吐槽说，“有种没有犯错却被赶出家门的感觉。我每年要向自如交2000多元的服务费，得到的却是这种服务。”王漫并没有向管家妥协，在向官方客服投诉后，自如的业务经理前来协商，答应宽限时间搬家。但王漫注意到，根据她与自如签订的租房合同，如果自如一方违约，需要向租客赔付房租、搬家费和补偿款，但自如业务经理称只能赔付一个月房租，无法完全按照合同赔偿。王漫认为，自如强制与租客解约，不是业主要单方面收回房子那么简单。“我身边有很多朋友也遇到了强制解约的情况，听说是自如之前高价从业主手中拿到了房子，但今年行情不好出租出去完全不赚钱，所以才主动与业主和租客解约了很多房子”。北京租客穆玥与自如的合同已经持续两年之久，两室一厅中的客厅被自如打了隔断，他一直居住在客厅隔断间。今年5月，因为政策原因，他租住的隔断房间被举报，最终拆除。随后穆玥从隔断间搬到了主卧，并且房租也没有上涨。但今年10月，他也接到了来自自如管家的解约通知，理由同样是房东解约，要收回房子。好在是自如给的搬离期限是一个月，并且赔偿一个月租金。一位自如管家解释称，近期频繁的强制解约，背后根本原因是高收低租。假如自如前几年以9000元的价格从业主手中拿房，但今年市场行情不好，租赁价格下降，同时出租率下降，自如在这个房子上获得的出租收益可能只有7500元，完全是在亏钱。“自如最近在清理不良资产，就是位置不好，或者是不赚钱的，一般都是与租客强制解约。”他说。实际上，隔断房、空置率高的房间成为重灾区。由于各地陆续下发通知不准打隔断，一旦原先的隔断间被拆除，租客的房租又不能大幅上涨，那么自如就会在单个房屋的收益产生不平衡；另外，由于疫情对租赁需求的影响，如果房屋的某个房间长期空置无人居住，自如在整个房屋上的收益也会不平衡。业主无奈：不降租就解约还要赔偿不只是租客面临强制解约，自如业主也遇到了同样的状况。2018年，张学在北京购买了一套大开间，出于省事，他将房屋交给自如打理，签订了一年托管合同。2019年，合同到期，自如管家告诉他，可以再续签三年，并且给他的租金每年可以递增200元。自己不用打理就可以将房屋出租，并且每年还可以增加房租，这对他本是好事。但今年9月，自如管家多次打电话告诉他，因为疫情，最近租赁市场行情不好，房子租不出去，要求他降租金。“管家说因为疫情自如有点扛不住了，要把租金从每月4400元降到3900元”，张学说，虽然自己很不爽，但看了房屋合同后发现，如果是自如违约，需要向业主赔偿两个月房租，也就是8000多元。但如果是自己违约，就要赔偿自如1万多元的装修费用。“如果我违约，算下来不仅拿不到赔偿，甚至还要给自如贴钱。”张学分析，如果不降租，自己最近还要在工作之余亲自打理房间出租，时间成本太高。并且自己临时出租出去的价格可能也不会比自如给的租金高出许多。无奈之下，他不得不同意降租。通过与管家协商，房屋租金由4400元降至4000元，但是每年不再递增。“他们合同写的太鸡贼，自如违约责任不大，业主违约赔偿很高。而且现在行情不好就让业主降租，等行情好了，自如会主动找我们涨房租吗？”张学表示，等三年的合同到期，他打算不再续签。相比张学的大开间，自如北京业主汪闻的两室一厅损失更大。他2019年5月与自如签了两年合同，今年10月自如管家告诉他，要求把租金从每月7000元降到6000元，给出的理由是受疫情影响，租客端的房租一直在下降，并且房屋空置率上升，自如不赚钱。“不降我们也不知道怎么办，毕竟我们处于弱势。而且合同就两年，到期后我不会再租给自如了。”他说。此外，网络上也有大量自如业主反馈被强制降租一事，自如客服则在微博上回应称，部分业主对房租水平和价格走势，与自如有不同的看法，短期内难以达成一致。但会坚持友好协商的原则，遵守合同约定的内容，解决这部分房屋面临的问题。长租公寓暴雷何时休？一位链家内部人士透露，自如从今年9月开始就不再收房，陆续要求业主降租，驱赶房客，以清理不良资产。实际上，今年初疫情爆发时，就对长租公寓行业冲击巨大。贝壳研究院此前发布的数据显示，疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。长租公寓企业的商业模式是，先从业主手中收房，装修之后再出租给租客，利润主要来自租金差。但随着前几年资本的大举进入，长租公寓行业成为风口，众多新玩家入局。为了争夺房源，扩大规模，很多企业抬高了从业主手中的收房价格。而要维持现金流稳定，长租公寓企业又不得不将房源保持在一定的出租率水平，甚至不惜以高收低租的方式将房屋出租，以降低空置率。在疫情的冲击下，这种模式更是难以持续。租房需求下降，房屋出租率下降，但由于与业主签订的是长期合同，长租公寓企业的现金流面临着严峻的考验。虽然目前国内疫情正在逐步得到控制，但租赁市场并没有完全恢复。以北京为例，根据我爱我家研究院发布的数据显示，今年9月，北京住房租赁交易量、租金同步下滑，市场正向淡季过渡。从租赁交易量上来看，受疫情影响，今年夏季高峰延迟到8月才出现，但市场的淡旺季走势并没有改变，8月交易量冲高之后，市场自9月开始下行；从租金来看，今年9月，在整租交易中，每平方米的平均成交租金为87.67元，环比下跌1.86%，同比下跌7.30%。价格水平明显低于2019年，回到了2018年年初的水平，并创下2年来新低。这或许也是近期长租公寓频频爆雷的原因所在。据贝壳研究院统计，仅8月、9月就连续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭，这些企业中超九成采用的是高收低租的经营模式。在自如之前，行业头部玩家青客公寓、蛋壳公寓都遭遇了生存困境。而作为拥有100万房源的自如来说，这个规模第一既是光环，也是压力。一旦经营不善，现金流紧张，风险也是致命性的。房产分析师黄卉认为，长租公寓近期不断出现的暴雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题：收房、装修和运营的成本太高，商业模式的灵活性差，迫切需要精细化运营。在她看来，长租公寓企业理论上应当以出定收，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。自如CEO熊林此前就曾公开表示：“不会急于IPO，长租行业已从创业期进入精耕期，更需要聚焦于用户价值和社会价值。”而在疫情影响和租房淡季到来的冲击下，自如如何进一步深耕细作，平衡企业发展与用户口碑，需要给出自己的答案。（文中采访对象王漫、穆玥、张学、汪闻皆为化名）