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投资客暗涌之江 杭州楼市局部躁动
首开楼盘降价10万元仍去化不佳、过半数新盘流摇……杭州在3个月内经历两次调控“紧箍咒”之后,市场热度明显降低,单日甚至有全城“零成交”现象。
10月期间,记者实地探访荣安招商祥宸府、联发藏珑大境、金茂首开国樾、远洋西溪公馆、九龙仓天玺和钱塘ONE等杭州多个新盘发现,市场冷热不均,成交量出现“旱的旱死,涝的涝死”情况。一些楼盘由于位置偏远而且产品类型单一,首开降价10万元依然门可罗雀,仅去化一成。
不过,值得一提的是,明星企业拿地入驻,却意外地给当地楼市增添了一把火。
蚂蚁科技集团股份有限公司全资子公司支付宝(杭州)信息技术有限公司以26.99亿元总价竞得杭州西湖区之江度假区一宗大型商住地块。消息甫一发出,加之中介机构传出明星艺人买房的消息,之江板块的二手房和公寓应声涨价,有公寓单价一夜间涨价3000元/平方米,大量投资客挤入售楼处。
“拿地后的两天,我们就定购了180多套公寓,销售员从早上开始接待客户,直到晚上10点多才抽时间吃饭。”西湖区钱塘ONE项目的一位客户经理告诉记者,大部分人因为看中蚂蚁集团对周边的带动作用,前来投资购置loft公寓,“有人索性一次买了7套。”
投资客涌入之江
10月底的一个周末,在杭州西湖区枫桦东路与梧桐路口的钱塘ONE项目,售展中心人头攒动,一改往日的冷清。小区的沿街店铺门前停满了私家车,不断前来的车辆延伸到路边数十米。身着西装革履的房产中介带着客户站在人行道上交谈,一组接着一组的人向小区里的样板房走去。
这家位于杭州市区西南侧的楼盘,共有2980套房源。即使隔着一条马路就是钱塘江,早些年这个片区一直被市场低估。
走进售展中心,现场的沙盘前围满了人,货架上的户型图纸早已被拿空,有人抱着孩子靠在沙盘前指着房子位置,有人拿出手机默默在计算价格。开发商自留的20多位销售员全在带看,市场部的员工不得不临时顶上来。
下午3点半,客户经理翁左力(化名)从人群里走过来,其声称,10月21日后的几天里,每天都有人前来投资置业,以这种状态下去,继续涨价是大概率事件。“来这里看房不买的,销售员理都不会理你,样板房开着让你自己过去。”一位前来看大平层户型的购房者苦笑道。
10月14日,杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架。根据协议,蚂蚁集团全球总部正式落户杭州。仅一个星期后的10月21日,蚂蚁集团就以总价26.99亿元竞得之江度假区单元XH1710-B1/B2-23地块,楼面价5194.01元/平方米,零溢价率。该地块出让面积20.78万平方米,建筑面积51.95万平方米,面积将是蚂蚁Z空间的6倍。
巨幅海报以蚂蚁集团为噱头,加之不限购不限贷的优势,曾经以均价33000元/平方米对外销售的钱塘ONE项目4号楼公寓,如今二手房均价已涨到每平方米4.5万元,一些房东扬言总价要上涨40万~50万元才愿脱手。
在多名置业顾问的介绍中,钱塘ONE项目自2017年开始销售,目前主要剩下40平方米的loft酒店式公寓和99平方米的平层公寓,精装修交付,均价在4万元左右。其中99平方米的平层是类住宅房源,用隔板装修成小三居,层高为3.1米,后期开发商承诺将连接燃气。“只剩下几十套,看中的话就下5万元定金,否则很快会一天一个价。”有置业顾问催促说。
除此之外,翁左力向记者透露,公司为了避税,在售房源的首付款提高到六成以上。其以一套37平方米的loft公寓计算,原总房价1550875元,现在公司推出“存20万抵30万元”优惠活动,还可以在总房价上享受9.9折优惠,合同价格为1238366元,实际总房价将减少11万元,为1438366元。
记者在之江片区采访注意到,不仅钱塘ONE项目受到热捧,涨价效应还传导到蚂蚁集团地块数公里外的华润之江九里、德信九溪云庄、嘉里云荷廷、仁恒祥生珊瑚世纪雅园、祥生云溪新语等项目。
据我爱我家(000560股吧)统计数据,之江九里小区的房源在蚂蚁集团落地之后挂牌价上涨10万~170万元。
位于之江云栖小镇附近中梁云都汇中心,去年首开住宅已经售罄。之后一直不温不火的在售约40平方米的loft精装公寓,总价约百万元。由于蚂蚁入驻之江引发市场极大关注,短期成交量大增。杭州透明售房网的数据显示,10月份,该项目共签约193套,均价24074元/平方米,为主城区楼盘中签约套数第一名。
多数楼盘“流摇”
杭州一位房地产分析人士表示,尽管蚂蚁集团全球总部落户之江的消息轮番出现在各大平台,也只是提升了之江板块的关注度,并非杭州所有楼盘都销售火爆。相反,其他区域的新盘促销不断,售楼处却比较冷清,成交量不高。
克而瑞浙江区域的统计数据显示,10月26日~11月1日,杭州新房市场量价齐跌,全市共成交商品房2355套,较前一周下降15.53%;成交均价为27280元/平方米,环比下跌8.71%。推盘量减少导致成交情况受到一定的影响,全市仅13个项目推盘,开盘量较前一周下跌18.8%。
远洋集团6亿元接盘的余杭区“地王”项目西溪公馆,今年5月开盘推出959套房,吸引到59640组购房者拼抢,创下杭州有史以来报名人数最多的楼盘纪录。
时隔5个月,10月初,远洋西溪公馆再加推1213套房,报名数仅有4899组,中签率24.8%。而且楼盘方面通知前3000位购房者到场,但是直到选完,还有144套房没卖掉,弃号人数超过1900组。
“最后剩下100多套190平方米以上的大户型,实在是没人选,销售员捂不住了,临时在手机上发通知叫人买的。”一位经历过该项目两次开盘的工作人员介绍,二期开盘大多是面对无房户和人才需求,开盘现场冷清不少。
不仅是西溪公馆,当地还有不少新房降价之后仍然卖得不好。萧山区新街的中铁诺德雅逸府推出923套房,高层毛坯房24000元/平方米,洋房毛坯房28000元/平方米。首次开盘就降价10万元,仅去化一成。开盘后3个月,截至11月5日,据杭州透明售房网显示,可售房源还剩余183套。
拱墅区的金茂首开国樾靠近铁路北站,紧邻浙大城市学院,自去年9月首次开盘推出80套房如今显示还有72套在售。期间,连续6次开盘,有4次流摇,其中一次中签率92%。
杭州市房产信息网的数据显示,今年10月1日,杭州全市新房成交11套,二手房无成交;10月2日,杭州全市二手房成交1套,新房无成交。10月5日~11日,新房市场仅8个项目开盘,其中半数流摇,流摇率较前一个月明显上升。
一家上市房企杭州公司的负责人谈到,年底将至,一些楼盘开始要求全款优先,或者提前冻结百万元资金,一来筛查客户,另外也利于公司快速回款。
在杭州拱墅区祥符板块,荣安招商祥成府的客户经理周富城介绍,项目的在售房源都需要在摇号之前至少冻结资金100万元,二套房至少要200万元,在正式摇号前的一个星期,销售员会发布报名通道,让购房者在工行、建行和中国银行(601988股吧)等8个银行冻结资金。“有的楼盘更是要首付八成或者全款才有资格。”其说道。
新房销售市场降温,杭州土地拍卖同样量价齐跌。克而瑞统计数据还显示,10月份,杭州市土地成交面积49万平方米,环比减少49%;成交金额48亿元,环比减少68%;楼板价10016元/平方米,环比下滑36%。
不仅如此,受县级市场土地供应比例增加,热点城市市区土地供应持续缩量,如温州市区10月仅供应1宗土地,整个浙江土地成交量环比下降12%,楼板价环比下滑20%。
事实上,2020全年浙江土地供应量缩减是大概率事件,尤其在一些热点城市(全国土地出让金排名前列的城市)的核心区域。一方面,浙江土地指标基本达到要求,1~10月土地成交金额6216亿元,同比增加8%,达到2019年的92%。另一方面,杭甬温等热点城市土地量价增幅过高,当地政府风控意识强烈,四季度此类城市的土地供应量和供应结构将进一步调整。
上述机构建议,房企顺应土地供应结构的调整,更多关注城市的新兴区域和优质县级城市。
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