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首尔公寓楼价格涨了近6成 韩国2020房价暴涨原因解读
【1800：1！#韩国首都圈再现抢房大战#，#首尔公寓楼价格涨了近6成#】近年来，韩国政府频频颁布房地产新政来抑制房价，但是房价却不降反涨，引发韩国民众恐慌性购房潮。上周，韩国京畿道果川市一处拥有1000多套房的公寓楼盘预售时吸引了约47万韩国民众前来抢购，平均竞争比例约500:1，热门户型最高竞争比例甚至达到1800:1。据悉，近年来，首尔房地产市场一直供不应求，首尔公寓楼价格同期大幅上涨近60%。
之前报道：
今年8月，一份数据显示，由于韩国房价飙升，首尔市民必须连续12年不花一分钱，把全部收入存起来，才能在该市买房。
韩国国民大会研究中心（National Assembly Research Service）的数据称，首尔的房价收入比（PIR）在2019年达到了12.13。PIR是一种广泛使用的衡量特定地区住房负担能力的指标。数据显示，首尔房价飙升延长了人们存钱买房所需的时间，扩大了家庭收入与房价之间的差距。
近日，据韩媒报道，近4年间，韩国首尔的公寓交易价格上涨了58.2%，单套平均成交价近500万元人民币。城东区的公寓价格更是暴涨了85%，在首尔25个区中创下最高上涨率。
据报道，这是位于首尔城东区一处公寓，面积为84㎡的公寓2017年以约822万元人民币的价格成交，但现在价格已经翻了超过一倍。
韩国首尔60%的家庭都是租户，虽然这在全球主要中心城市中还算是“正常”，但是由于韩国独特的租约结构，这些租户家庭大多数都拥有购买住房的实力。
首尔大约有一半的租约是必须向房东缴纳房价60%-80%的押金的，交了押金后可以“免费住”规定的年数，期满可以退房退押金；剩下一半是正常的押金+月租模式。
拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆，控制大量住房——2亿韩元付20%的首付，买了10亿韩元的房子，然后租出去可以收进来8亿韩元的押金，然后这8亿韩元再去付首付……
经过几轮操作，用2亿韩元的资本就可以撬动巨量房产——当然，这是在政府限购限贷之前的玩法。
在房价相对稳定的时候，房东需要承担按揭贷款，租户愿意用付巨额押金的方式来换取“免租金”——因为综合算下来，这些资金放在银行里的月利率，低于月租金；同时，用这些钱付首付贷款买房，每月还会产生负的按揭现金流，影响生活和消费水平——而免费租房，“省下来”的按揭款可以用来干别的事情。
可以说在过去，房客和房东在这件事情上“各取所需”——房客享受了生活，房东在得到合理利润的同时，需要管理好现金流和贷款，并承担房屋的维护责任。
但是，房价的快速上行，改变了原来“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看着房价暴涨，将大量财富转移给了房东，自己也想要自己的住房，甚至是要当房东了。
房价越涨，这种趋势就会越加强，韩国政府的行政措施是根本压不住这种趋势的。
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