挥别深深房， 恒大寻求分拆上市降负债

历时4年有余，恒大地产重组深深房A最终流产，深深房A创下了A股公司最长的停牌纪录。

最近一个多月来，围绕恒大的债务风波以及随后的战投转股，让11月8日恒大和深深房A同时发布公告终止重组也在外界意料之中。

这背后，是房地产融资不断收紧，房地产降杠杆的趋势未变。五年来，除了极少数国企、央企之外，房企在A股的再融资未有突破。

11月9日，复牌的深深房A以涨停收盘，港股的中国恒大则以涨2.18%收盘。

作为“三道红线”下资金链最为紧张的房企之一，恒大借壳上市未成，降负债却不能停。早在年初，恒大主席许家印就定下了今年核心要务是降负债的基调，通过配股、转卖股权、分拆上市等方式，恒大近几个月已大力筹措资金偿债，而最根本的偿债方法，仍是快速销售回款产生现金流。

接近恒大的人士表示，恒大希望在较短的时间内，能满足“三道红线”中至少一条要求。

重组终止背后

2016年10月，恒大与深深房A签订重组协议，计划借壳上市，回到A股。大约8个月后，恒大巨亏70亿退出万宝之争，将所持股份转让予深铁。

对于重组，投资者一度给予乐观预期，在2017年到2018年，恒大地产一共引入三轮、1300亿战投，估值最高时达4000亿，超过万科。

然而之后房地产再融资持续收紧，深深房A一直停牌，数次公告重组推迟，这一拖就是4年多，战投们期待的上市也落了空。

随着时间的推移，许多市场人士认为，恒大与深深房A的重组失败，已在意料之中，只是再次证明了A股房地产再融资防守严密。

房地产公司A股再融资包括增发、配股、借壳上市、发可转债等，自2015年收紧之后，几乎从未放开。哪怕是房企分拆子业务上市，比如物业、商业、长租等想在A股上市，但凡与房地产相关，也依然非常困难。

过去几年在A股再融资的房企屈指可数，借壳上市的仅有一家。2015年4月，金丰投资与绿地集团的重组事项获得证监会有条件通过，4个月后绿地控股借壳上市成功。

在这几年里定增的案例也很稀少。只有2018年的保利地产定增引入90亿战投，以及今年初大悦城控股定增募资24亿，这也是2018年迄今为止，唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。

今年9月，平安宣布退出招商蛇口35亿定增募资，购买南油集团 24%股权一事。市场人士认为，这也是房地产再融资仍严控的表现。

A股上市、融资无望，房企纷纷赴港上市。数据显示，2018年有12家房企赴港IPO，2019年赴港IPO房企达到13家，今年以来，在港递交上市申请的房企超过10家，这还不包括分拆物业上市的情形。

一家机构人士表示，不支持传统开发商上市（包括借壳），是监管层已经维持了好几年的默契。

接近监管的人士表示，房地产融资从2019年6月份开始全面收紧，无论是信贷、境外发债、房地产信托还是其他非标融资等，更别说A股上市；今年8月20日，央行、住建部又联合知会房企，推出“三道红线”新规，进一步对融资进行量化约束。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对恒大而言，早点解决深深房A这个久悬未决的事宜，也算靴子落地。未来几年，A股市场应该还是会有较好表现，地产企业如果有机会，还是应该继续寻找回归A股的机会。

花式降负债

对11月的恒大而言，重组终止只是程序上的事情了。

在此之前，恒大的主要压力来自于和战投的对赌协议：在2021年1月31日之前未能上市，就要赎回所有股份。在过去一个多月里，恒大已基本将这一问题解决，暂时缓解了资金压力。

根据11月8日的公告，恒大1300亿战投中的863亿战投已转成股东；357亿战投已商谈完毕，即将签订补充协议；50亿战投由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余30亿战投的本金恒大集团已支付，即将回购。

这种急迫性、危险性的“地雷”拆除之后，恒大仍将面对长久的债务偿还和财务结构调整压力。为此，今年面临“生死之战”的恒大，正在不遗余力回笼资金，降低负债。

与战投转股的思路一致，转让股权资产，是恒大进一步缓解债务压力的重要举措。

9月以来，恒大将物业老股分拆转让，引入235亿港元战投，包括马云、马化腾等人，为此许家印出让了约30%的恒大物业股权。

之前大手笔投资的新能源汽车也在卖股。继恒大健康（汽车）进行配股融资40亿港元后，11月1日，恒大将其持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团，转让总金额为人民币148.5亿元。广汇是恒大在两年前买入的，主营业务包括汽车销售等。

在集团公司层面，恒大也进行了配股。10月14日，中国恒大公告拟配发及发行最高约26.29亿股新股份，预计可得融资净额约42.56亿港元，投资者阵容豪华，包括全球最大公募基金Vanguard（先锋基金）、挪威央行主权基金Norges Bank等。

这次股权融资完成后，许家印家族对中国恒大的持股将从77.78%稀释至76.26%。

据记者统计，恒大通过转让各种股权资产，缓解的资金压力超过1400亿。

此外，恒大还将资产分拆上市，预计也能筹集到较多资金，恒大汽车拟在科创板挂牌上市，准备工作正在紧锣密鼓进行中；恒大物业也已经向港交所提交上市申请，市场预计恒大物业将募资10亿美元以上。

按恒大总裁夏海钧的说法，恒大物业一旦完成拆分上市，中国恒大的净负债率将下降19%。

除此之外，销售回款将成为恒大降负债的最大筹码。

刚刚过去的楼市“金九银十”，恒大推出全国楼盘大优惠，两个月销售达到1800亿，回款1358.5亿。

今年1-10月，恒大累计销售6325.9亿元，已超过去年全年6010.6亿元的销售额，完成6500亿元年度目标的97.3%；累计销售回款5307.4亿元，超过去年全年的4715亿元回款。

按目前的销售速度，恒大或将超额完成全年6500亿销售目标，并有望向8000亿内控目标冲刺。

截至9月24日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿，并提前归还9月25日以后到期借款共435亿。

在3月份的业绩会上，许家印表示，未来三年恒大有息负债将平均每年下降1500亿元，负债率到2022年达到行业中低水平。