“三道红线”下，房企降负债提速

当千亿军团扩容、三甲门槛突破六千亿元，房企在销售规模迅猛增长的同时，负债也在高企。对于房企来说，高负债一直是把双刃剑，规模扩张往往伴随着高负债，但也有不少房企因高负债而倒下。当杠杆运用到极致时，高负债也就成了房企们的“心病”。

此前业内就警示，房地产高杠杆的资本游戏玩不下去了。而今年面对“三道红线”的高压，房企加紧降负债，调整债务结构、减少负债、加强现金流的管理，成了房企当前最重要的课题。随之，分拆物业上市、配售新股、打折促销等，都成为去杠杆的手段。

规则改变，房企降负债从主动到被动

8月20日，住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会，碧桂园、恒大、万科、融创等12家知名房企参会，监管部门要求房企在2023年6月30日前完成降负债目标。此后，市场便传出“三道红线”新规。

据悉，“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道未中，不得超过15%。

此前，据诸葛找房数据研究中心监测显示，100家上市房企中踩线的占比高达86%，绝大部分上市房企都已经触发监管红线。

10月底，标普信评研究报告显示，在跟踪的87家样本房企中，超过40%的企业截至2020年上半年末的有息债务同比增速均超过15%。而已经触碰“三道红线”的房企则达到了24.1%，完全没有触碰“三道红线”的企业仅占12.6%。

按照监管风向，触线的房企都需要减负债，尤其触了“三道红线”的房企，更是面临较大的降负债压力。业内人士表示，与此前房企主动降负债相比，现在更多的是被动降负债。

此时，降负债成为房企最为棘手，也是不得不面对的问题。9月25日，在媒体见面会上，万科董事会主席郁亮表示，“三道红线”是行业重大游戏规则的改变，进而影响打法的改变。

郁亮的观点及机构的数据，都显示出了“三道红线”涉及面之广，对房企影响之大。房地产行业由此掀起降负债、去杠杆的行动。

从当前来看，房企正在使出浑身解数降负债，如收缩规模、严格现金流管理，以及分拆物业上市、配售新股、打包出售资产等。

值得关注的是，“三道红线”对房企融资端的影响立竿见影，境内相对宽松的货币环境急转直下。据同策研究院分析人士认为，三季度房企融资规模连续两月震荡下滑，融资规模持续收缩，9月触达最低点，房企融资不断承压。预计四季度，房企融资规模将大概率保持下降或平稳态势。

配股、分拆上市、促销等多举措降负债

在房企融资渠道逐渐收紧的大环境下，配售新股已然成为房企融资的重要“武器”。

据同策研究院监测，前三季度房企股权融资大幅增长134.18%。今年股权融资激增主要与房企引入战略投资者相关。比如6月万科引进390.4亿元战投、8月恒大旗下物业引入235亿港元战投。与此同时，今年万科、世茂、旭辉、绿城等多家房企为缓解借债压力而配售新股，带动海外配股融资金额的攀升。

此外，今年房企分拆物业上市也是一大看点，其中以恒大、世茂、金科等为代表。这一举动既可缓解自身融资压力，又可改善企业资产流动性。

早在今年发布中期报时，恒大集团总裁夏海钧就提到，会逐步地把一些优质的资产分拆出来。而这个目标实现以后，也能大幅度降低公司的负债率。另据11月6日港交所消息显示，恒大集团分拆恒大物业，有望在近期通过港交所上市聆讯。

在一系列举动之后，三季度房企业绩报上的负债指标已有起色。比如，在恒大全线7折等一系列让利组合拳下，“金九银十”两个月为中国恒大全年销售业绩贡献了1819.7亿元，在充实现金流的同时，降负债的目标也有望达成。

据悉，今年3月以来，恒大启动“高增长、控规模、降负债”新战略，其中降负债是重中之重，战略的最终目标——高增长和控规模均是围绕降负债开展的。

另一个值得关注的降负债房企则是富力，今年以来特别是下半年，富力持续从资本市场、销售、酒店营收等方面多管齐下去杠杆。10月，富力完成2.57亿股新H股配售。截至三季度末，富力有息负债规模已较2020年一季度下降约242亿元。

高杠杆房企还会遭遇哪些坎？

在业内人士看来，当前企业需要在新时期找出一条平衡发展之路，在负债与规模增长之间找到一个平衡点。

其中，融创中国指出，下半年在审慎拿地的同时，会继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。金茂管理层在中期业绩发布会上表示，过去几年，该公司看到了市场高速发展的机会，未来会进一步改进工作，逐步控制负债。

除了规模房企之外，一些中小型房企也频频提及降负债。大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊在中期业绩发布会上表示，进一步加强与其他房企的合作关系，不断引入权益资本，降低财务风险。未来，公司的净资本负债率会保持在80%以内。

同策研究院分析人士预计，三季度后“三道红线”进一步实现经济与楼市的切割，避免房地产挤占实体经济信贷。而房企将面临长期融资紧张的环境。

在融资压力下，房企仍将面临偿债风险。据贝壳研究院统计，2020年前10个月我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。而11月份，房地产行业将迎来今年以来的债券到期高峰，待偿规模达1071亿元。为此，年底之前，房企将承受降负债与冲业绩的双重压力，尤其是部分高负债房企面临的压力较大。

为此，房企将更加依赖项目回款带来的资金流入。不过，标普信评认为，存货水平过低的企业都有可能因为销售回款不足，而承受流动性风险上升的压力。

与此同时，天风证券分析人士认为，对高杠杆房企来说，高权益比例意味着有较大的空间可通过寻求合作改善资产负债表。而权益比例较低的企业，如果同时具备高杠杆特征，则未来或预示会有较为缓慢的规模增长及较长消化高杠杆的时间。