如何看待长租公寓模式？解读长租公寓为何屡“暴雷”

　　近期疑似蛋壳跑路的消息一传出，租客是最恐慌的群体，这意味着他们不仅失去了钱财，而且可能失去住处。

　　蛋壳的租金有贷款月付、季付和年付三种形式。其中，贷款月付是租客向微众进行一年期限的个人信用贷款，也就是所谓的“租金贷”。

　　据相关数据显示，2017 年、2018 年和 2019 年前 9 个月，蛋壳公寓使用 “ 租金贷 ” 的租客占比分别为 91.3%、75.8% 和 67.9%。

　　可以看到，选择租金贷的租客群体占绝大部分，因此，蛋壳跑路消息一出，便是哀鸿遍野。

　　这时候许多租客才开始了解租金贷，万一蛋壳跑路，他们还需要偿还不属于自己的债务，认清这一事实之后，他们陷入了极度的恐慌。

　　据悉，租金贷作为一种金融工具，原本目的在于缓解租客支付压力，加快住房租赁平台的资金回笼速度，降低企业的资金压力和融资成本。

　　然而近几年，随着长租公寓数量不断增加，规模不断扩大，“租金贷”逐渐异化。许多长租公寓开始通过“租金贷”，形成“金融+长租公寓”的模式，使用金融杠杆实现规模的快速扩大。

　　一方面，大部分长租公寓都鼓励租客使用“租金贷”，蛋壳的月付方式只有租金贷这一选择，而另一方面，长租公寓的租客多为刚毕业出来的大学生和尚未在城市站稳脚跟的白领， 经济压力大，他们被“租金贷”带来的优惠吸引，而银行也偏好这种征信良好的客户。

　　而长租公寓虽然能借用“租金贷”借来的钱不断扩大其租房市场，但“二房东”的盈利模式较为单一，为了前期抢占市场，许多长租公寓采用“高收低租”的模式运营，也就是说，前期许多长租公寓都是亏损的状态。

　　据公开数据显示，蛋壳公寓在2017-2019年净亏额则分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元，累计亏损超50亿元。

　　无独有偶，国内长租公寓第一股的青客公寓2017- 2019年的业绩，也是连年亏损，三年净亏分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

　　说白了，以“租金贷”为主要周转的长租公寓就是手握很多钱，但自己又赚不到什么钱的模式。

　　万一长租公寓跑路？

　　可以看到，长租公寓本身就是一个“二房东”的模式，其本身盈利空间并不大。

　　但当长租公寓成为一个金融产品，像蛋壳这样的公司通过租客的“租金贷”向银行借到了一大笔钱而这笔钱可能被拿去扩大市场，让这个模式得以循环，又或者这笔钱被用作其他用途，我们无从得知。

　　但有一点可以肯定的便是，租客成为了承担风险最大的那一方。

　　回归蛋壳事件本身，长租公寓市场屡屡出现风险事件，租金贷模式的风险逐渐凸显，也引起相关监管部门的关注。

　　今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。其中，在规范“租金贷”使用上，《意见稿》明确提出“三不得”，即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

　　再放大点到融资手段上，监管部门也发现了这种通过金融杠杆实现小本金大规模的运营模式存在巨大的漏洞，一旦出现企业跑路，这种将风险分散给社会的行为就有可能引发巨大的社会矛盾冲突，因此，他们也对参与金融杠杆的资本金提出了要求。

　　“租金贷”模式下，长租公寓是面具，金融游戏是实情。

　　万一蛋壳真的跑路，这可能是社会给上百万年轻人的一次毒打，但我们的社会又该怎么监督和规避这样的金融游戏呢？这个问题值得我们深度思考和探讨。

　　相关报道：

　　2015年起由于政策鼓励、资本青睐、房地产市场等因素，长租公寓行业快速发展。今年疫情以来长租公寓频频爆雷，巢客、有客、岚越等。从当前爆雷的长租公寓看，这些长租公寓一般都采取“高进低出”、“长收短付”的经营模式，从房东出高价收房较低的价格出租给租客，租客一次性缴纳一年或者半年的租金给平台，但平台给房东结租金往往是通过月付或者季付。长租公寓利用付款的时差，套取大量资金在短时间内复制、扩大市场，这样就将负债和风险转嫁给了租客和房东。蛋壳公寓也是如此。

　　一旦爆雷，租客半年或一年的租金收不回来，房东也被平台拖欠房租。如果有平台是采用租金贷的模式，租客在平台跑路后还要继续还贷不然就会面临征信问题。近来蛋壳公寓的风波，就有不少租客表示，房东已经开始撵人了，担心会没地方住还要还租金贷。

　　链家旗下的自如公寓这两年也问题频出，此前的装修“甲醛超标”，今年疫情时候要求房东免租或降价，却没有相应减免租客的租金。头部企业如链家、蛋壳的现状，可见整个行业面临的困境和窘境。

　　长租公寓频频爆雷，消费者也对这个租房行业尤其是长租公寓更加不信任。不少用户表示租房就算麻烦点也要找房东直租，不会选择托管平台和公寓，现在的跑路风险太大了。租客不信任，长租公寓接下来该如何继续？