蛋壳公寓陷破产传闻、多地发文强监管 长租公寓市场难题何解？

　　近日，长租公寓行业头部品牌蛋壳公寓，因资金链紧张而深陷破产传闻。11月16日，蛋壳公寓官方微博发文称：“感谢大家的关心和支持，我们没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！”

　　“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家集团前副总裁胡景晖在两年前抛出的观点已在杭州鼎家长租公寓破产事件中得到验证。蛋壳公寓是否会步其后尘？万亿市场、政策红利、资本推动，乘风而起的长租公寓市场何以频频遭遇资金链危机？

　　次日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，强调租金收取方式不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”。

　　蛋壳公寓遭维权长租公寓再现资金链难题

　　在长租公寓市场摸爬滚打了5个年头的蛋壳公寓，如今正面临前所未有的资金链危机，这似乎也是当下长租公寓面临资金难题的一个缩影。

　　据中国新闻周刊报道，11月9日，蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，包含租客、供应商、保洁维修人员，现场甚至发生肢体冲突。蛋壳公寓子公司百家修维修人员表示，蛋壳已拖欠员工薪资长达4个月。有网友发帖称，杭州蛋壳公寓已出现租户被断网、断水、断电等现象。

　　公开资料显示，蛋壳公寓成立于2015年初，是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下品牌，在北上广深等13地市场管理着近50万间长租公寓。

　　拖欠供应商货款、拖欠子公司员工工资，蛋壳公寓遭遇资金链困局。互联网平台在用互联网方式改造传统住房租赁行业的同时，现金流成了大难题。

　　11月17日，郑州聂庄安置区一位租客告诉记者，受今年疫情影响，她从郑州惠之家租的公寓被房东强制收回。“我的房租是按照‘押一付一’交付的，但房东告知我，惠之家平台疫情以后没有将房租按时打给房东，已经达到违约收房条件。”她说。

　　上门收房的房东给了她两个解决方案：继续租住就要另外交租金，否则就要尽快搬离。最终，这名租客选择离开了这片是非之地，租房押金也没拿回。

　　同样在郑州聂庄附近，房东王芸（化名）正在寻找想要租住公寓或者入住酒店的潜在客户。据她介绍，她名下有少量房间对外出租，但她并不会将房屋委托给房屋中介或者长租公寓平台。

　　“我问过两个年轻租客，他们从城城找房平台租房月租只有1100元，但是城城找房给房东开价是1700元，相当于每租出去一间房，平台每月就净亏600元，哪儿有做既费力又赔本的生意的平台？最后肯定会因为资金问题，拖欠房东房租。”王芸口中的城城找房隶属于西安城城不动产管理有限公司，果不其然，目前其在聂庄的经营网点已经人去屋空。

　　因拖欠房东房租，曾经把房屋委托给城城找房的房东也通过贴留言条、打电话等方式，从租客手中收回房屋。记者走访发现，在聂庄B区四号楼一楼电梯口和入口处，不少房东张贴了“房东直租”“中介勿扰”的租房信息，为因城城找房撤离而导致空置的租房寻找租客。

　　长租公寓频爆仓高进低出、长收短付、租金贷背后作怪

　　随着90后甚至00后开始逐步进入社会，国内流动人口数量不断攀升。年轻人由于购买力有限，逐渐成为长租公寓的主力用户群体。资料显示，2018年末中国流动人口数量达2.41亿，截至2019年底，一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元。

　　万亿市场规模下，各长租公寓品牌争相抢食。但任何商业模式，一旦有预付款和金融服务介入，风险就裹挟而来。无论是ofo小黄车破产押金难退，还是教育培训明星企业韦博英语因经营不善导致破产，背后就有对预付款资金池使用不当的影子。

　　长租公寓同样有预付款资金池，但不乏平台方因过高的风险偏好，而导致资金链断裂。与此同时，长租品牌运营商在涉足金融租金贷等业务后，更易将潜藏风险翻倍。

　　为了取得规模效应，本质为“二房东”的长租公寓品牌要想盈利，必须在最短时间内抢占可租赁房屋资源。但在房东那里压价太低，房东就会把房子租给竞品；面向租客要的租金太高，租客自然会选择更便宜的长租品牌。在外界看来，本应赚取租金差的长租公寓，却不得不高进低出（高价从房东收房，低价租给租客）、长收短付（向租客一次性收取多月份租金，逐月交付给房东）。

　　正如胡景晖所说，长租公寓企业快速扩张，收房、装修、维护，这些靠自有资金根本不够。在这种情况下，长租公寓企业挪用了预付款资金池里的资金，但这是需要未来持续支付给房东的，这样也就慢慢变成了“庞氏骗局”。一旦没有新的租客进入，现金流就会断裂，最终资金链崩断、房东无奈收房、租客赔了租金又丢房。

　　此外，对于使用租金贷预付租金的租户，还要面临个人征信受损的风险。因为长租公寓从银行一次性拿走1年的租金，最终还款的还是租客，一旦长租公寓爆仓，租客还款义务并不会终止。

　　针对蛋壳公寓爆出经营困局，与其合作“租金贷”业务的微众银行11月16日在其官方微博发布公告称，针对已被迫搬离的租户，微众银行建议将协助解决租赁纠纷，为租户就贷款事宜做出适当安排。至少在2021年3月31号前，租户的征信将不受影响。

　　据郑州好寓品牌负责人唐玮介绍，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低，堪称“慈善事业”。目前，郑州某开发商旗下的长租公寓已从全国十几家店、2000多套公寓，退缩到郑州一隅，“目前在郑州共有400间集中式公寓和200余间分散式公寓”。

　　据贝壳研究院统计，截至2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓就多达84家；此前，2019年已有52家长租公寓面临不同程度的资金链断裂、跑路或倒闭。

　　多地发文实施“强监管”长租公寓迎来行业“分水岭”

　　从受到市场和资本竞相青睐，到接连爆仓、租金贷、甲醛等问题而饱受争议，短短几年间，长租公寓经历了行业发展的“冰火两重天”。尤其是2020年，疫情的催化使得本就“裸泳”的长租公寓风险更加暴露无遗。在此背景下，长租公寓也迎来了“强监管”时期。

　　今年9月，住房和城乡建设部在其官方网站发出《住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。该条例对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行了明确规范，旨在维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，这对于预防、治理长租公寓爆雷乱象将会起到积极作用。

　　此前，上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市已经发布《住房租赁风险提示》，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规。

　　“长租公寓爆雷的一个重要原因就是未能对租金实行监管，相关长租公寓企业因此‘无所顾忌’。从现实来看，有必要从账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示等多个角度，对租金进行监管。”11月17日，北京市京师律师事务所律师孟博在接受大河财立方记者采访时表示。

　　同时，为规范住房租赁市场秩序，成都、西安、重庆等城市先后发文，要求建立唯一的住房租赁资金监管账户。据媒体报道，11月16日，重庆发布通知，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

　　一系列监管措施的背后，折射出长租公寓相关问题正在受到有关部门的重视，其野蛮生长的时代或将结束，同时，行业规范即将来临。

　　在部分业内人士看来，这或是长租公寓行业走向规范化与市场分级的关键节点。尤其是新生代消费者的涌入，也让长租公寓多了一些穿越行业变局的底气。

　　以头部企业青客公寓为例，其7月22日发布公告称，将发行本金总额达1亿美元的4年期可转换债券，首批款项将用于一家国内知名品牌公寓的收购整合。可以预见，长租公寓的并购潮刚起，这也会刺激现有企业更好地思考生存之道，在产品、服务上下功夫，推动整个行业向好。

　　从消费市场来说，随着新一年毕业季的到来，也让房屋租赁市场首次迎来大批量00后大学生毕业消费群体。这个被称为“Z世代”的群体，更能适合扁平化的社会结构与求职流动性。对租房的依赖以及对生活品质的要求，也让长租公寓迎来了行业发展的客观条件。

　　“协议签订、租金缴纳、水电结算……都可以在APP上完成，非常方便。”郑州一名刚毕业的大学生黄静（化名）告诉记者，长租公寓的管理方式符合平常的生活习惯，也受到身边同学的欢迎。

　　“服务的不断升级，以及硬件设施的安全便捷智能，市场与客户的双向结合和动力推动，正将长租公寓推向更好的发展。”郑州一名长租公寓从业者称对未来两年充满希望。