恒大物业下周一招股 预计募资158亿港元

　　据IPO早知道消息，11月22日恒大物业召开上市推介会，表示将于11月23日启动招股，并于11月26日定价，招股区间介于8.50港元至9.75港元;以此类计，恒大物业最高募资达158亿港元，成为香港物业股名副其实的募资王。

　　本次恒大物业拟在全球发售1621622000股股份，包括50%新股及50%老股，占全球发售后总股本的15%（不含超额配售权），其中10%在香港公开发售，余下90%进行国际配售;恒大物业现已确定股票代码为06666.HK，计划于12月2日正式在港上市。

　　继8月引入云峰基金、红杉资本、腾讯控股等14家战略投资者之后，此次恒大物业又引来23家基石投资者，合计认购金额约72亿港元，占最高募资额的45.5%。

　　恒大物业的历史可追溯至1997年，受惠于恒大急速扩展，现已成为中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。作为全方位的物业管理人，恒大物业管理多元化的物业组合，涵盖中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

　　截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米而签约面积为5.13亿平方米，服务近二百万个家庭。于最后实际可行日期，恒大物业总签约面积为5.27亿平方米，而在管面积为2.69亿平方米。

　　凭借母公司的强大实力以及相对优质的服务，恒大物业亦于往绩记录期间取得出色的财务业绩。2017-2019年其收入分别为43.99亿元、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率为29.1%;同期净利润为1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元。

　　疫情之下恒大物业逆势增长，2020上半年实现收入45.64亿元、实现净利润11.48亿元，分别较上一年同期增长31.7%及182.1%。与此同时，上半年恒大物业净利率增加12.4个百分点至25.1%，权益回报率更是升至79.6%。

　　根据中指研究院数据，2019年恒大物业位列中国物业服务百强企业项目覆盖城市数第二，并以总收入、总毛利及总净利润计排名第三，亦为签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。而在2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。

　　目前恒大物业下设物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线，其中物业管理服务贡献其收入的六成，但社区增值服务的贡献率逐渐增加，已于2020年6月末达到11.1%，较两年前的5.7%提升5.4个百分点。通常社区增值服务被视为物管行业最具潜力的部分，表明恒大物业正朝着收入多元化路径前进。

　　事实上，恒大物业围绕提升人们健康福祉及客户满意度，专注树立追求高质服务的品牌形象，其通过随时待命的24小时管家，打造了安全、便利、健康和关爱的社区，并以客户为中心的文化引领迈步向前和开辟新途为客户提供更佳服务。例如，恒大物业推行智能信息平台，利用资讯和智能技术促进客户与管家的线上互动，提升了客户体验、减少倚赖人手劳动并提升运营效率。

　　毋庸置疑，恒大物业在规模、盈利和服务上具有诸多优势，但亦不能忽略潜在的风险，其中最为典型的当属关联方依赖。

　　于2020年6月末，恒大物业716项在管项目中只有13项约102.4万平米来自独立第三方，超过99%在管面积为承接母公司及其联营和合营公司的项目;与之对应，其的物业管理服务收入近乎百分百来自关联方。

　　更有甚者，恒大物业的单一最大客户即是恒大集团，2017-2019年及2020上半年为其贡献销售收入19.35亿元、24.40亿元、26.58亿元及15.97亿元，分别占其总收入的约44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

　　不过恒大物业貌似摆脱低价外拓的一般模式，其的第三方项目平均收费并不低，且在过往期间稳步上涨，并于2020上半年达到每月2.28元/平米，这一数值已经高于其整体住宅物业平均管理费的每月2.14元/平米。