为什么物业企业估值出现严重分化 物业行业又将迎哪些政策利好？

　　新冠疫情改变了社会各界对物业行业的认知，城市更新、老旧小区改造等政策也被认为带来新的机遇。有机构发布预测表示，2020年，物业行业的总体营收规模将首度突破万亿。

　　物业企业估值出现严重分化

　　过去几年，物业行业的造富速度，远超过大多数的地产商。按照2020年8月31日的市值计算，26家港股内地物业公司的总市值达4337.22亿港元，平均市值为166.82亿港元。市值超过100亿港元的公司达到10家。物业企业市值超过同名地产商的不在少数。

　　但从九月份开始，物业企业的市场估值出现了严重的分化。那些过去几年依靠买买买实现快速扩张的企业，市盈率明显低于靠自身优质服务，以及口碑快速成长的公司。

　　这种变化，造成资本更加偏爱那些靠优质管理和服务，实现内生式增长的企业。但放眼整个行业，这样的企业并不算多。东原物业可能是其中在最近两年时间里表现最突出的一家。2018年才开始外拓的东原物业，在不到700天的时间里，从提供涵盖高层、公寓、别墅、洋房等高端住宅业态的服务到甲级商业写字楼宇，产业园区，高校医院，政府办公楼，甚至涉及国际综合服务等全业态多元化布局。其中不乏世界500强外资企业，奔驰、宝马、博世等在东原物业外拓的进程中都成为了其优质客户。

　　行业前三位的服务品质赢得了客户的高度认可，持续提供优质的服务为东原物业在市场上形成了品牌吸附效，真正实现了品质进阶。

　　政策利好刺激想象空间

　　物业行业的规模增长是一大因素。2020年物业管理行业总体营业收入预测值是11800亿元，管理面积将达到330.4亿平方米。“十四五”期末，物业管理行业管理规模将达到430亿平方米，营业收入将超过2万亿元，从业人员将达到1000万人以上，下游的一些产业也将拉动100万人就业。

　　不过，规模增长并不能完全解释资本为何突然青睐物业行业。一直以来，劳动力密集、利润空间低，就被认为是物业行业的“行业标签”。

　　2018-2023年中国物业服务行业市场深度分析及投资战略研究报告指出，500强企业营业收入3407.48亿元，同比增长20.33%，业绩维持持续增长态势。与管理面积和收入规模的大幅上涨不同的是，2019年，500强企业毛利和净利润分别为511.64亿元和299.88亿元，毛利率微降0.13个百分点至15.02%，净利润率为8.80%，较上年，也仅仅只增加0.81个百分点。

　　不过，由于2020年以来的新冠疫情、老旧小区改造等，被认为推动了物业行业的社会认知改变，拓宽物业服务领域，创新物业商业模式，因此，2020年也被认为是物业行业“特殊的一年”。

　　一些观点看来，在整体利润空间不足的背景下，物业行业之所以能在今年成为资本宠儿，主要在于随着城市发展进入“存量更新”时代，基础物业管理收入以外的多种经营服务收入，所带来的巨大想象空间。

　　有物业企业人士，疫情以后，物业行业的生活性服务属性开始得到社会广泛认可，但作为生产性服务属性，还未得到广泛认识，价值被低估。

　　在所有的物业类型中，住宅物业以四成的面积创造超过五成的收入。而老旧小区改造等城市更新政策的推出，也让低利润的住宅物业，看到了获得更高利润的希望。

　　一方面，老旧小区改造可以为物业行业提供新的增量空间。以北京为例，北京建设于1999年以前的老旧小区约有2.3亿平方米。其中大部分没有专业化的物业管理，不仅基础设施落后、小区环境较差，更缺乏物业服务。北京市住建委主任王飞就曾表示，老旧小区综合整治工程的目标之一，便是带动物业管理长效机制的建立。

　　而另一方面，在老旧小区改造的“提升类”改造中，提出要针对公共服务和公共环境，改造包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包（快件）箱等便民设施等。这些，都被认为是物业公司未来的盈利空间所在。

　　其中，又以新基建、5G等相关的智慧物业运营，最为值得关注。有北京龙头物业企业的相关部门负责人向预估，未来五年间，仅是智慧社区改造、新基建的规模，北京的市场规模就会有200亿元左右。

　　而在2020年的城博会上，也了解到，在老旧小区的智慧化改造过程中，物业公司联合第三方平台，为居民提供物流服务、保修服务等物联网服务十分普遍。通过物业提供的便携式医疗设备，打通小区居民健康数据与社区医院、家庭医生的智慧社区医疗案例也开始出现。

　　一个直观反映了这一趋势的现象是，万科近期将物业公司改名为“万物云”，定位为空间科技服务。另外，金科、龙湖等知名房企分拆的物业板块，也都在名称中直接加入了“智慧”元素。新城悦服务也在2019年就收购了智能家居企业数渊信息。