西安房价连涨55个月 未来西安房价会降还是会涨？

　　房价连涨55个月后，西安住建局等部门着手从严控备案价、加强预售管理、差别化信贷等升级房地产调控。

　　12月1日凌晨2点，西安住建局、自然资源和规划局等四部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“通知”），主要分为商品房预售管理、差别化信贷、预售资金监管、房地产调控统筹管理等四方面。

　　其中，在加强商品房预售管理方面，新政要求西安全市范围内，所有已出让、新出让土地的商品房项目，以7层为界，地上7层及以下的建筑须等到主体结构工程封顶，7层以上则须达到总层数的1/3，且不得少于7层，开发商才可以申请预售许可。

　　对比2017年预售政策，西安市商品房的预售条件限制在6层，即6层以下须等到主体结构工程封顶，6层以上须达到规划总层数的1/3，且不得少于6层。

　　一名top50房企西安投拓总表示，这一规定主要提高了18层以上的高层项目的预售门槛，提高1层，开发商的预售进度约被延后10天，对下半年开发商争分夺秒抢先开盘，以加速回笼资金的影响较大。

　　多名西安房地产人士直言，《通知》中加码调控力度最大的一项内容为差别化信贷，大幅提高了购买二套房首付比例。

　　《通知》针对在西安已有住房、以及购买第二套房的面积大小，实行差别化信贷调节。具体来看，在西安已有90平方米及以下的居民家庭，购买第二套房若在144平方米及以下，商贷首付不低于4成;若购买第二套房在144平方米以上，首付比例在5成以上。

　　对首套房面积在90-144平方米之间的居民家庭，购买第二套房面积在144平方米及以下，首付不低于5成，144平方米以上则首付不低于6成。

　　对首套房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套房面积在144平方米及以下，首付不低于6成，144平方米以上则首付不低于7成。

　　按照2017年西安限贷政策，首套首付比例不低于3成，二套首付不低于4成，第3套以以上暂停发放商业贷款。

　　此外，《通知》还追加：如果首套房商业贷款未结清，在符合上述首付比例条件下，居民再次使用商业贷款购买住房，首付比例仍不得低于6成。

　　“首套贷款没结清时，买无论多大面积的二套房，商贷首付比例从原先的4成直接拉到6成以上。”上述top50房企西安投拓总向透露，调控在凌晨2点出台，3点的西安房地产圈已经“炸锅”了，“直接拉高了首次改善客户购房的门槛，对144平方米以上的首改、改善盘项目影响非常大。”

　　《通知》还调整了公积金贷款首付比例。结清首次公积金贷款后，再次申请公积金买房的居民，购买144平方米及以下的房子首付比例不低于50%，购买144平方米以上则首付比例不低于55%。对比原先政策，新政对居民公积金贷款买第二套房（144平方米及以下、144平方米以上）的首付比例分别提高了10%。

　　按照国家统计局数据，10月西安市新建商品住宅价格环比涨幅0.5%，自2016年3月以来，西安房价已连续上涨55个月。

　　上述top50房企西安投拓总还透露，在新政出台前，西安市多部门已一步步升级调控，“从11月开始，价格备不上去了，高新区等今年拿地溢价较高的项目都不敢开盘，一直在等着。”该投拓总举例，一个今年4月拿地的高新区软件新城项目，楼面价1.3万元/平方米，最近备案价为2.4万元，而原先这一项目拿地后预计售价约在2.8万元/平方米。”

　　10月26日，西安市发展和改革委员会发文称，依据国家、省、市房地产市场调控“一城一策”政策要求及房价调控职责，从10月26日开始，西安市商品住房价格调控工作由西安发改委移交由西安市住建局负责，这意味着，原先由发改委负责的商品房价格备案，改由西安住建局审批。

　　今年1-10月房地产行业里，地产开发投资规模达到了116556亿元，稳居投资增速榜“状元”位。商品房的销售额也是再创新高，增长幅度就达到了5.8%，可见房地产行业的发展还是极具稳定性的。以目前的形式来看，到今年年末为止，房地产销售总额想要超过去年的17万亿可以说是轻而易举的事情。十月是全国商品房销售面积数据最好的一个月，达到了16221万㎡，这个金九银十不仅仅反映了今年房地产行业回暖的事情，还进一步有力的刺激了楼市购买力扩展。

　　在西安新房市场，十月已经出现连续三个月环比涨幅下降，价格环比涨幅0.5%，较9月回落0.3%，这是不是否意味着房价即将迎来大跌呢？临近年底开发商供货量明显增加，大量刚需、轻改产品上线，1.5万/㎡以下房源占本月公示的半数以上，不少房企还推出了各种促销手段，一改前几个月高端产品占据主流的供货情况。同时，高端产品去化普遍进入买方市场。单价在3万/㎡左右的项目依旧是买方力量主导市场。像紫薇·云璟时光、碧桂园云顶、中海·熙峰里等高新区域的项目去化较好。

　　在十月新房的销售面积来看，以90㎡和144㎡作为两个分界点，90㎡以下房源依旧火爆，而且三个面积区间的同比涨幅全部下降，这在一定程度上反映出来了市场供货结构的改变，所以短期内西安房价的走势依旧是以稳定为主，近期的市场供货也将以推出高性价比房源，短期内房价大幅下降是不太现实的。

　　作为千万级人口的西安，这两年里价格还比较亲民的楼盘都离不开“千人摇”的宿命，年底到来之前，那些占据着主城区核心资源的开发商之间竞争态势必然焦灼。在开发商争相抢跑，两强相争的情况下，购房者反而成为了得益者。不去看什么政策红线，还是房企高负债，购房一族无需关心开发商如何减轻负债，那些迟迟没有入市的项目很有可能在等着过完年好涨价，购房者只需要趁着这个时机，捡漏上车才是正经事。