高科技公司大举拿地，是否要出圈？

本文来自 微信公众号“克而瑞地产研究”，作者：房玲、易天宇。

导 读：虽然近两年高科技企业拿地积极，更多则是为了满足自身业务发展的需要。

2020年11月20日，美团大众点评以底价65.41亿元获取了杨浦区定海社区N090603单元M4-01、M5-01、N1-01、N2-01地块，楼面单价22350元/平方米。该地块为商办用地，其中办公部分定位为企业总部型办公楼。这也是自美团成立以来，少有的大手笔拿地投资。事实上，近两年高科技企业在土地市场拿地积极，不仅有美团，还出现了包括阿里巴巴、京东、OPPO等企业的身影。

01 高科技企业成为土地市场上的新力量

10家总投资超240亿，腾讯(00700)拿地最多

据不完全统计，2020年以来至11月，包括字节跳动、阿里巴巴(BABA.US,09988)、华为、京东(JD.US,09618)等10家[1]高科技企业共在土地市场投资超240亿元，涉及土地面积376万平米，折合建筑面积773万平米;而2019年该10家企业的投资额更是高达235亿元，涉及建筑面积1021万平米。

从企业来看，近两年拿地最多的为腾讯，涉及资金91.2亿元，其中2019年11月29日腾讯科技以85.2亿元的价格竞得深圳A002-0076工业宗地，这也是近几年高科技企业在公开土地市场上出现的较高投资。除了腾讯外，京东近两年在拿地上的投资额也达到了82亿元，此外华为、美团、字节跳动的拿地额均超60亿。

[1] 10家企业分别为：字节跳动、阿里巴巴、华为、OPPO、VIVO、腾讯、小米(01810)、百度(BIDU.US)、京东、美团(03690)

上海与深圳最受青睐，工业及商办用地需求较大

从这些高科技企业拿地的城市来看，以上海、深圳、北京等一线城市为主，投资额占比分别为26%、24%、10%;其中上海更是高达124亿元，位列第一;而深圳高达114亿元。高科技企业选择一线城市，既有自身业务布局、扩张的客观考量，同时一线城市在产业配套、人才资源、综合营商环境等更具竞争力，也为企业的持续扩张打下基础。此外东莞、苏州、杭州也同时成为高科技企业的青睐城市。

从获取的地块类型来看，工业地块与商办类地块占比较大，高科技企业获取这类地块主要用于置办工厂或自持办公;此外商住与住宅类用地，则主要作为人才公寓，以解决员工的居住需要。

02 未真正进入地产开发，业务发展才是最大推力

置办总部或产业园，满足企业办公需求

事实上，近几年高科技公司虽然拿地规模相对较大，但大部分拿地用途仍是以自身发展需要为主，而非真正进入到房地产开发领域。

其中以腾讯85.2亿元获取的深圳大铲湾未来科技城项目为例，该地块将作为腾讯在深圳的新总部，总建筑面积约200万平米。据《遴选方案》指出，截止2019年10月腾讯在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万平方米，其中自有物业面积33万平方米，租赁面积37万平方米。根据公司业务发展，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20平方米测算，办公面积总需求为178万平方米，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万平方米以及目前在建前海大厦15万平方米，办公面积缺口达130万平方米。出于对自身发展的需要，促成了腾讯此次的拿地，大铲湾未来科技城的地块体量相当于腾讯深圳现有办公面积的3倍，将极大程度填补腾讯办公面积的缺口，此外腾讯全国的互联网+业务也将移到新的总部基地开展。

除了腾讯外，近期的美团、阿里、字节跳动等获取土地项目也正是出于此类目的。此前这类高科技企业或大多采用租赁办公的方式，但随着企业整体实力的上升，自己购置土地建设总部或产业园等，可以控制运营成本，实现资本收益增加，更有利于长期发展。

设立人才公寓，稳定团队利于发展

除了置办总部或产业园，华为、OPPO等企业还会获取商住或纯住宅类地块，用于人才公寓的配备，其中华为是最为典型的代表。

2020年9月16日，华为以底价分别获取了东莞大岭山2020WR034、WR036、WR037号建设用地，总成交价约15.1亿元，楼面价3165元/平方米。据悉，3宗地都将用于企业总部的人才房配套项目，且带装修销售，限价11500元/平方米。除了东莞，此前2020年1月华为还拿下了青浦区三宗租赁住房用地，总成交价为17.38亿元。上海青浦地块周边有华为研发基地，预计2023年完工，建面约187多万平米，将导入3万多名科研人才，此次拿地或将作为基地的配套服务。

通过建设人才公寓，可以有效解决企业员工居住需求，此外还能吸引更多优秀人才，使人员流动更加稳定，更有利于企业的长远发展。

京东联合拿地，房企代建各取所需

最后一类，则是与房企采用合作，联合拿地的高科技企业。由于高科技企业不具备房地产开发与运营的能力，通过与房企联合拿地，同时解决了部分项目资金以及后续的开发与运营问题。这对于运营或代建能力强的房企而言，也带来了一定的机遇。如京东在2020年9月及10月，分别与卓越、中南以联合体的形式拿地。

其中2020年10月，江苏东茂商业发展有限公司(股东为京东、平安不动产及中南)以底价42.76亿元的价格获取了苏州相城区苏地2020-WG-65号地块，楼面价15600元/平米。京东此次拿地，主要为了配合打造京东智谷项目(即苏地2020-WG-66号地块，也由京东同日以4.55亿元获取)。事实上，早在2017年9月京东集团就与苏州相城区政府签约。根据协议，京东在苏州相城投资建设京东智谷项目，建设国内领先、国际一流的“云计算+大数据”的智慧小镇，此次获地正是项目真正落地的开始。

从股东情况来看，此次2020-WG-65号地块，京东联合了平安不动产与中南建设，其中由苏州京东茂华商业发展有限公司(京东)持股60%、深圳安创投资管理有限公司(平安不动产)持股35%、苏州公望建设工程有限公司(中南建设)持股5%。从三方各自所扮演的角色来看，平安不动产大概率会作为一个较为单纯的财务投资者存在，提供金融方面的支持。而拥有建筑与房地产双重背景的中南建设，则大概率或会以小股操盘的身份，运营和建设打造京东智谷项目，并收取管理费用。

而作为主角的京东，则更需要关注后期的产业新城运营。据了解，2020-WG-65与66号地块(即苏州京东智谷项目)在后期运营上规定5年内总缴税不低于10亿元;此外京东还要引入200家企业，其中全球总部1家，全国总部5家，长三角区域总部20家。最后，京东产业项目运营后的5年内还需引进不低于3000人，其中博士学历不低于30人，硕士学历不低于300人，本科学历不少于2670人。这对于京东而言，同样是一个不小的压力。

整体来看，虽然近两年高科技企业拿地积极，但远非实现真正出圈或进军地产领域，更多则是为了满足自身业务发展的需要。这类企业大多数是从租房者变成拥房者，以控制企业运营成本，同时实现资本收益的增加。长期来看，高科技企业的土地投资需要并不旺盛，少数项目或会寻求与房企合作代建，但并不具有可持续性;但与此同时，与房企之间的互动或会不断增多，如联合打造科技住宅、智慧社区、产业园区等等，以各自的业务为重心，同时寻求更多合作商机。