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房产股票怎么投资？2021年房地产行业投资策略
核心观点：
十四五开局元年，行业发展进入新阶段，确定性和龙头溢价变得格外重要;房地产开发赛道告别弯道超车时代，稳健型龙头房企独领风骚;物业管理赛道回归业绩确定性，第三方外拓能力强、储备面积足、业主增值服务优的物企更值得青睐。
十四五开局元年，行业发展进入新阶段，确定性和龙头溢价变得格外重要。贯穿十四五期间（2021-2025）的最大国情是中国进入城市化的下半场，十四五规划中也明确提到建设以人为核心的新型城镇化。这一阶段最大的特点是城市群及都市圈的发展，以及存量房地产市场的进一步深化。短期来看，结合2021年强劲的经济增长和偏中性的货币政策，中国房地产市场仍将保持明显的热度，销售额将有小幅的正增长。我们判断，2021年房地产行业三大核心指标增长为：销售面积增速0%、新开工增速0%、投资增速+5%。存量房地产市场的深化表现为二手房交易深度的提高、对物业运营需求的增长以及城市更新改造范围的扩大。总得来看，开发商、交易商（二手中介）、运营商（物业管理、商业管理）这三条核心赛道中，后两条赛道的成长性更强，在政策上也有支持，均处于黄金发展期，而经济强劲增长及开发商新融资规则的实施，使得开发商赛道在政策上面受到压制，龙头房企的发展机会进一步增大。
房地产开发赛道告别弯道超车时代，稳健型龙头房企独领风骚。房企新融资管理规则（俗称“三道红线”）的出台是影响2020年及之后行业的核心变量，受此影响，行业将进入平稳低速发展期。据我们测算，假设全行业受新规影响，2021年行业有息负债增速将落于3.4%-6.1%区间（2020H1为+5.2%），影响有限，此有息负债增速可支撑全行业销售金额2.6%-7.2%的增长。但结构上看，未来行业格局基本已经确定，弯道超车的时代已经结束。此情况下，房企一方面需要提升经营效率，向管理要红利，另一方面需要积极寻找第二增长曲线以维持收入和利润的持续增长，多元化业务的发展状况将成为衡量房企价值的重要指标。我们相对更看好全能地产开发商和房地产综合集团的未来表现。推荐包括A股：万科A、保利地产;港股：龙湖集团、华润置地、融创中国、碧桂园、世茂集团、旭辉控股集团。
物业管理赛道回归业绩确定性，第三方外拓能力强、储备面积足、业主增值服务优的物企更值得青睐。近期上市物管公司供给过多导致资金分流、板块调整，未来资金将重新向业绩持续向好的公司聚集。物管行业行至当下，扩赛道、增值服务故事想象力有所减弱，行业2-3万亿的空间已经明确，增值服务探索道阻且长，板块选美将回归业绩本质。我们提出，不含并购的独立第三方外拓能力是长期业绩来源，储备规模是中期业绩保障，而非开发相关的业主增值服务才是物管公司经营赚取超额利润的正道。推荐包括A股：招商积余;港股：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业。
风险提示：房地产行业调控政策趋严;销售及结转不及预期;疫情再次出现反复;上市物管公司供给进一步增加、行业竞争加剧。
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【民政部回应何时恢复婚姻登记】民政部社会事务司二级巡视员杨宗涛表示，婚姻登记场所是人群聚集场所，部分地区暂停婚姻登记工作是对人民群众安全负责。未停止登记的地方推广用电话、网络、qq群预约登记，控制登记人数，分批分段登记，减少人员聚集和在登记机关停留时间。已停止婚姻登记地方将根据当地疫情控制情况逐渐恢复。
15:54欧洲央行副行长金多斯：欧洲央行还没有达到逆转利率。宽松政策的副作用更明显了。
15:54财经网站Forexlive分析师Justin Low评瑞士1月CPI月率：尽管通胀年率保持稳定，但核心通胀率有所下降，这一点令人更加担忧。这只是进一步巩固了瑞士央行维持现有货币政策不变，并可能在未来寻求更多宽松措施的观点。
15:54【武汉两大批发市场商户开业率超过80%】商务部市场建设司司长朱小良10日称，目前武汉生活必需品供应基本正常，除冷鲜肉、鲜叶菜等少数品种存在结构性短缺外，大部分重要生活物资供应充足，未发生明显抢购或脱销断档情况。当地白沙洲和四季美两大批发市场正常营业，商户开业率超过80%，日交易量上升至3000吨以上。（国是直通车）
15:53【日本2019年经常项目顺差增长4.4%】日本财务省10日发布的国际收支初步统计报告显示，主要受外国人入境游消费扩大影响，2019年日本经常项目顺差增长4.4%。报告显示，2019年日本经常项目顺差为20.06万亿日元（1美元约合109.8日元）。其中，商品贸易方面，由于液化天然气价格下跌等因素，进口下降5.6%至75.56万亿日元；由于汽车部件及钢铁等产品出口减少，出口下降6.3%至76.12万亿日元。货物贸易顺差减少53.8%，为5536亿日元。（新华社）
15:53欧元兑美元EUR/USD短线波动不大，现报1.0952。
15:53瑞士1月CPI年率：0.2%，前值：0.2%，预期：0.1%；瑞士1月CPI月率：-0.2%，前值：0%，预期：-0.2%。
15:52英镑兑美元GBP/USD短线走低13点，现报1.2890。
15:52【宁德时代“供电”国产特斯拉 有望拉低售价20%】全国乘联会秘书长崔东树分析认为，“随着特斯拉国产化率提升和产能爬坡，未来特斯拉国产车型的价格下探空间还是很大的。”他预计今年下半年，国产Model 3车型的售价就有望降至25万元，降幅接近20%。（新京报）
15:51【内蒙古：对不裁员或少裁员企业返还上年度50%失业保险费】据内蒙古新型冠状病毒肺炎疫情防控工作指挥部消息，疫情期间，内蒙古对不裁员或少裁员的企业返还上年度实际缴纳失业保险费的50%，对面临暂时性经营困难的中小企业，返还标准提高到上年度6个月企业及其职工缴纳社会保险费的50%。
15:51【商务部：2019年服务进出口总额54152.9亿元 同比增长2.8%】商务部新闻发言人表示，2019年，在服务贸易创新发展试点等政策的激励下，我国服务贸易总体保持平稳向上态势，逆差明显下降，结构显著优化，高质量发展成效初步显现。全年服务进出口总额54152.9亿元（人民币，下同），同比增长2.8%。其中，出口总额19564.0亿元，同比增长8.9%；进口总额34588.9亿元，同比减少0.4%。（第一财经）
15:51【振华股份：疫情导致下游客户开工推迟 产品库存上升】振华化学公告，公司目前生产经营稳定，所有产能均正常开工，原材料采购能基本满足生产需要，由于疫情导致下游客户开工推迟，公司出货量减少，产品库存有所上升。公司将根据客户需求、疫情及市场变化，适度调整生产经营策略，尽可能保持生产经营的稳定。
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15:49精测电子：与京东方集团签订了多份销售合同，合同累计金额达到6.96亿元。
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