蛋壳公寓新消息 长租公寓场景模式已信仰崩塌？

　　看到微众银行最新发布的方案后，蛋壳公寓租客陈蓝（化名）心中悬了半个多月的石头落下一半。12月4日下午，微众银行官方发布声明称，蛋壳租金贷客户退租后，与该行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在银行的贷款。微众银行将结清该笔贷款。

　　今年6月，陈蓝通过蛋壳公寓“租金贷”的方式在北京租下一个房间，租期一年。随着蛋壳公寓爆雷之后，他也经历了房东换锁、停水、停电等遭遇。实际上，这样驱赶租户的案例自11月以来在各地接连上演。

　　如今，微众银行的这一则公告，让陈蓝松了一口气，“终于算是解决了租金贷的事，暂时不用再担心征信问题了”。

　　“微众出台的新方案本质是债权转让行为，将租户与银行之间的债权债务关系，变更为长租公寓机构与银行之间的债权债务关系。这一方面能使债权回收过程变得更为高效，另一方面也能保护处于弱势地位的租户。”12月4日，麻袋研究院高级研究员苏筱芮对表示，此次微众方案或能为此后相似危机处理形成示范效应。

　　12月5日，微众银行相关负责人独家回应称，自蛋壳公寓出现危机之后，该行一直在寻找解决方案。目前，蛋壳重组方案正在商讨，蛋壳未来若能“活过来”，相应风险也将迎刃而解。

　　先天困局难解

　　过去半个多月时间里，陈蓝的心始终悬着，时刻担心被房东驱赶出去，这一切则源于半年前使用租金贷租房。

　　2020年6月，在蛋壳公寓管家带领下，陈蓝在北京丰台区看了多间房子，最终选择距离公司最近的一间。确定之后，蛋壳公寓管家向陈蓝介绍了蛋壳公寓月付、季度付、半年付、年付的付款方式，以及各种付款方式的优惠。

　　彼时，手中并无积蓄的陈蓝选择了月付方式，但前提是要签下一份与微众银行的租金贷合同。他向介绍，蛋壳管家并没有仔细解释租金贷，更多的是介绍选择租金贷所能享受的优惠。他看中的房间每月2890元的房租，选择租金贷优惠政策，一年可省下8600多元，这样算下来每月房租为2100多元。

　　在这样的优惠条件吸引下，陈蓝签下租金贷合同，成为微众银行16万多名租住在蛋壳公寓的客户之一。5个月后，这笔贷款令他陷入两难境地。

　　多名蛋壳租金贷租户向表示，在签合同环节，蛋壳管家热衷于推荐租金贷的月付模式，但并未详细解释租金贷具体条款及潜在风险。

　　在租客签下一份份租金贷合同的背后，风险也在慢慢地积累。

　　长租公寓运营商往往采用“长收短付”的方式，在租客与长租公寓运营商签订房屋租赁合同时，亦与运营商合作的金融机构签订贷款合约，金融机构一次性将一年的租金支付给运营商，租客则按月再向金融机构偿还租房贷款，运营商则向房东按季度或按月付租金。如此一来，运营商利用租户信用贷款搭建起了资金池。

　　租金贷为蛋壳公寓扩张提供了重要支撑：通过“高进低出”的方式不断扩大规模，即高价从房东手中抢夺房源，以低价租给租客同时也留下了巨大隐患。

　　2017年，蛋壳公寓管理5.218万间公寓。2019年，这一数字增至43.83万间。相应的，2017―2019年，蛋壳公寓租客使用租金贷的占比分别高达91.3%、75.8%、65.9%，远高于住建部要求租金贷占比不超过30%的规定。

　　此种模式中，一旦长租公寓运营商发生跑路或资金链断裂，房东无法继续收到房租，进而驱赶租客，但租客还需偿付贷款。如今的蛋壳公寓便是陷入了此般困局。

　　接近微众银行的一名知情人士，“微众实际上做了大量努力，积极去做一些救助和重组蛋壳的方案，但因种种原因失败了。”

　　自蛋壳在11月资金链断裂之后，陈蓝和其他蛋壳租户一样，多次前往蛋壳总部寻求解决方案，但均无果而归。房东与租客之间的矛盾也随之爆发，房东曾多次要求陈蓝搬离，甚至通过换锁、停电、停水方式来驱赶租户。这也是大多数蛋壳公寓租户面临的窘境。从多名蛋壳租户处获悉，为了缓解当前的困局，他们不得不与房东私下再签下租房协议，在原有租期内，房租减一半，各自承担一半损失。“租户和房东各退一步，只能损失部分资金来换取继续居住的权利 。”一位深圳蛋壳租户对说。债务转移

　　随着蛋壳与租户之间矛盾的不断累积，与蛋壳公寓开展租金贷合作的微众银行也被推至风口浪尖。

　　微众银行是腾讯旗下的民营银行，也是中国首家互联网银行。其介入长租公寓租金贷的时间正是长租公寓频繁出现爆雷的2018年。实际上，在2018年长租公寓频频爆雷之后，各大传统银行纷纷“喊停”租金贷，而微众银行则继续进入该领域，成为了蛋壳租贷的主要合作金融机构。同时，它也是长租公寓品牌自如租金贷的合作方。目前，自如已暂停了涉及租金贷的“自如分期、轻松付”等功能。

　　据财新报道，目前，微众银行给蛋壳的租金贷有15亿多元，对自如、相寓的租金贷加起来不到8亿元。至于微众银行租金贷规模究竟多大，上述微众银行负责人对时代周报表示，目前尚不方便透露具体数据。

　　财报显示，微众银行主要业务为“微粒贷”，截至2019年末，“微粒贷”累计放款额超过3.7万亿元。此外，该行各项贷款余额1630亿元。由此看来，租金贷业务在微众银行总体业务中的占比较小。

　　了解到，微众银行也在不断寻求租金贷解决方案。11月下旬以来，微众银行已发布三则相关通告，从最初对租金贷租户征信保护期的4个多月，延至到3年。

　　“微众银行延长租客的征信保护期，并非免除贷款，实际上难以彻底解决问题，待保护期结束后，我们依然要还贷款，依然还要担忧征信问题。”陈蓝说。

　　上述接近微众银行知情人士表示，“微众银行一直在寻找解决方案，银行没有免除贷款的权利，任何一家银行的贷款都是有法律依据的。如果一旦微众免除租金贷，开了这个先例，对中国商业银行贷款业务所造成的影响是非常大的。”

　　微众银行最新公布的解决方案，也并非直接免除贷款。

　　微众银行相关负责人表示，根据最新的方案，租户只要和微众银行签署一个协议，把债权转至微众，租户与微众的贷款就结清了，租户最担心的征信问题也彻底解决了，而微众则再向蛋壳追偿;目前微众已经确定可以实施该方案了，但具体与租户签署的协议等后续事宜还需时间来推进。

　　12月6日，北京市京师律师事务所孟博律师对表示，从法律层面看，这意味着蛋壳租金贷客户退租后，所剩预付租金可抵偿贷款，原本需由租客承担的资金贷债务将转移给蛋壳公寓偿付。租金贷用户可以通过申请征信保护期、与银行进行沟通等方式，尽量降低相关负面影响。蛋壳公寓需承担因爆雷而给房东、租客所造成的损失。后续处置路漫漫

　　在过往长租公寓运营商爆雷、跑路的案例中，最后多是由租户和房东承担损失。在业内人士看来，微众银行此举为长租公寓爆雷后提供了一个解决方案的样本。

　　长租公寓第一股青客公寓（QK.US）今年爆雷之后，将杭州5000间房源转让给建融家园，后者为建设银行旗下长租公寓业务平台。具体来看，租客和房东在自愿的前提下，可与建融家园重新签订租房协议。不过，具体的房源经营仍由青客负责，建融家园相当于收购了这些房源的租赁权并承担债务。

　　12月6日，中原地产首席分析师张大伟对表示，以往爆雷的长租公寓运营商爆雷所涉案值相对不大，基本都是企业跑路，由房主和租客在“扯皮”中消化了，监管目前仍未出台相关政策，“雷”也越来越大。微众银行的这一方案是相对较好的解决办法。

　　不过，亦有业内人士向分析称，“微众银行最终能向蛋壳公寓收回多少贷款，又会产生多少坏账，这仍取决蛋壳公寓的重组结果”。

　　12月1日，上海市房屋管理局在上海信访平台上回复信访称，蛋壳公司总部在北京，北京市政府正在牵头协调危机化解方案。了解到，北京有意推动自动等长租公寓企业接下蛋壳的业务及债务。而根据自如12月4日发布的计划来看，自如只愿接下蛋壳的房源和客源，而无意接手债务。

　　蛋壳公寓的重组结果最终如何，尚待进一步观察。多名不愿透露姓名的业内人士对表示，蛋壳公寓目前就是一个“烫手山芋”，长租公寓品牌大多不愿接下其债务，而只想接下蛋壳的客户和房源，重组仍艰难重重。

　　11月25日，国务院副总理、国务院金融稳定发展委员会主任刘鹤在人民撰文指出，严控高进低出、长收短付、租金贷等市场乱象。

　　此前，一名地方金融监管人士在接受采访时表示：“如果不及时整治，长租公寓真有可能演变成像P2P那样的乱象。”

　　在苏筱芮看来，这是一个典型的消费金融结构，蛋壳是场景方，微众是资金方，蛋壳爆雷，微众银行作为资金方也是“踩雷”的受害者，“长租公寓场景模式已‘信仰崩塌’”。

　　让陈蓝没想到的是，在微众发布解决方案的第二天，他和室友均收到了与蛋壳解约的通知。12月6日，蛋壳在陈蓝不知情、未经其同意的情况下，单方面强行解除了租赁合同，根据蛋壳后台显示是租户无责解约，也就是说蛋壳不但不用付违约金，还收回了以往承诺的返现金额，陈蓝想向蛋壳投诉，但始终联系不上蛋壳及管家。

　　“我们和蛋壳的租赁合同显示已经失效了，这代表失去了这个房间的居住权，房东要是这时候要我们搬离，一点回旋的余地都没有了，而我们毫无搬家的准备。”陈蓝说。