多地楼市迎来开盘潮 2021年楼市将迎来贬值潮？

　　经历过金九银十的传统旺季，临近年底，多地楼市迎来开盘潮。在南京、杭州等地，也不乏有“千人摇”的红盘出现，难道楼市又火了吗？

　　南京楼市迎“开盘潮” 价格平稳认购火爆

　　南京对楼市实施限购政策，本地户口限购两套，外地户口缴满一年社保限购一套。

　　12月5日上午，南京浦口区的锦绣樾江府刚刚加推了一栋楼，共计132套房源。在现场看到购房者无需摇号，先到先得，不过，两个多小时的时间，房子就卖出了三分之一。这个楼盘位于南京长江五桥和长江三桥之间，属于江北新区规划中的生活区，离南京市区较远，虽与河西一江之隔，但房价却天差地别。

　　南京浦口区锦绣樾江府置业顾问：目前，南京河西的房价是一平方米6万到7万元左右，这个小区房价在27000元左右。

　　虽然南京江北的这个楼盘目前仍在建设中，周边配套也还一片荒凉，但不少购房者对江北新区未来的发展寄予厚望，购房者络绎不绝，售楼处的签约区也坐满了人。置业顾问告诉，楼盘在今年4月初首开，沙盘上不少楼栋已经挂上了售罄的彩条。

　　南京浦口区锦绣樾江府置业顾问：除了今天开的10号楼，前期开的楼栋基本上售罄了，可能只有一楼、二楼这种低一点的和高区顶楼的房源。10号楼是今天刚开的，但是去化了也有大概1/3。

　　南京购房者 高女士：看中了它的未来、规划和学区，离学校比较近。江北核心区也看了一两个楼盘，但是首付太高了，而且摇号中签率也比较低，所以就考虑这边了。

　　据了解，临近年底，南京楼市迎来了开盘潮，仅上周，南京全市就推出了23个盘，3625套房源，其中8个盘售罄。如11月30日，河西板块的万科翡翠滨江迎来首开，100套房源，均价每平方米55495元，首付高达8成，依然有872组购房者参与摇号，综合中签率约11.5%，当天售罄。整个11月份，南京楼市共有79次开盘，12155套房源涌入市场。共有16个盘当日售罄，占比20%。11月南京新房成交8810套，环比增长约19.8%。

　　同时，随着大量楼盘的入市，南京新房库存也创下了历史新高。截至11月30日，南京新房库存为58512套，直逼6万大关。

　　南京市房地产业协会秘书长 张辉：11月份，新房的成交量是8000多套，二手房的成交量突破了1万套，比10月都有一定程度的增长。一些热点的核心板块的去化率比较高，比如河西、江北核心区等。主城区外围的一些板块，去化率相对来说缓慢一些。

　　杭州：房价倒挂催生“万人摇” “红盘”与“零登记盘”共存

　　和南京一样，杭州楼市也存在板块间价差巨大，冷热不均的局面。在一些热点板块，甚至还曾出现几万人摇号的壮观场景。这些楼盘究竟为什么如此火爆呢？

　　在浙江杭州余杭区余杭塘路与荆长大道交叉口，万科未来天空之城正在建设中，该楼盘属于杭州未来科技城板块。2020年9月份，万科未来天空之城加推二期，被限制为“仅无房家庭可摇的红盘”。置业顾问介绍说，未来天空之城三期加推1014套，最快12月底就会推出，但是依然只有“无房户”才有资格摇号。

　　杭州万科未来天空之城置业顾问：除了正常限购以外还要摇号，像红盘指的是无房家庭跟引进人才才能摇号。有房或者单身未满30岁的人都没办法，连报名的机会、摇号的资格都没有。

　　根据置业顾问介绍说，本次万科未来天空之城三期加推的小高层单价在40000元左右，洋房单价43000到44000元每平方米，而周边二手房的价格已经超过50000元一平方米，形成价格倒挂。一旦摇号中签，等于一套房就能赚几十万甚至上百万元。不仅如此，由于今年不断有知名企业和上市公司落户未来科技城，人口大量涌入，这里的房价仍在不断上涨。

　　杭州未来科技城某房产中介：其中一套房子卖的时候涨价到517万，8月份400多万到现在517万，差不多涨了100多万。

　　杭州未来科技城某房产中介：我遇过摇10多次都没中的，他摇号的时候3万多，旁边二手房价格是4万;后来他摇号已经摇到4万多的价格，二手房都要5万了。

　　整个11月，杭州共开盘87次，有超过1.1万套房源入市，单价从1万多到6万多，涵盖了刚需、改善、豪宅项目。中签率低于5%的楼盘仅有御滨府一家。同时，本月无需摇号的楼盘也有小幅增加，87个盘中共有34个盘无需摇号，占比为39.1%，其中还有零登记楼盘21个。

　　杭州市豪世华邦品牌负责人 刘辉：其实一手房也是两个极端，特别优质的楼盘，可能几万人抢一套。普通的楼盘，如果不以价格或者品质取胜，可能会呈现出流拍或者是无人问津的情况。整体来看价格，跟我们去年应该基本上是持平的。

　　2021年房子迎“贬值潮”？银行行长：3大条件下，房价或不得不降，一般而言，影响房地产发展的因素有3个：

　　第一个是金融政策;

　　第二个是调控预期。

　　第三是市场信心。

　　金融政策直接影响着流向房地产水源的多寡，调控直接调节市场供需关系，市场信心直接影响着买房人是否愿意走向楼市，是否愿意把口袋中的钱交给开发商。只要3者有一个存在，那房地产市场发展速度就不会太慢。然而随着国家新规的到来，楼市发展的这3条“黄金腿”都断了。

　　第一、央行“三条红线”新规，直接限制了房企们的融资能力。

　　专家黄奇帆就曾提议“要禁止房地产企业背着银行开发房地产”，黄奇帆认为，房地产之所以快速发展，根本原因是背靠银行这座大山，有了银行和其他金融机构大量的资金注入，房地产企业不费吹灰之力就可以开发楼盘、销售获利。所以调节楼市、抑制房地产泡沫的措施很多，但黄奇帆认为抑制“背着银行”买地才是关键。而这个提议，在2020年央行新规中得到了实现。

　　随着“三红线”的出台，房企们巨额融资的“豪放”发展史开始终结了。正如万科郁亮在会上说的那样，三红线意味着楼市正式结束了“融资的土地招拍挂”红利期，今后各家房企都站在同一起跑线上，就看谁的管理能力强，今后房地产迎来“管理红利期”，例如下滑有多少也可想而知。

　　根据华泰证券调查统计，在TOP30房企中，完全符合央行新规的企业只有5家，这5家房企要么是国有企业、要么是有国企的大背景。而剩余的25家房企中，有9家房企负债率未达标，有的负债率甚至超标300%以上。

　　第二、调控持之以恒，买房利润空间为零。

　　2016年之前的买房人，确实遇到了很好的买房机遇，笔者身边既有3位朋友，在2013年房地产低谷波动期，糊里糊涂地买下来3套房子，到2017年的时候，房价已经翻了接近100%，原本一套房子60万元，2017年出售的时候，每套房子接近120万元，可谓赚得盆满钵满。

　　今后买房依然有赚钱空间吗？答案基本是否定的，2020年以来，楼市调控不减反增，首先在货币层面，各大国有银行相继开始压缩对个人的房贷额度，有的甚至暂停房贷，这就直接限制了买房资金入市能力;央行随后的三条红线直接卡住了房地产开发商的融资流;在房贷利率切换为LPR利率之后，LPR已经连续6个月不下降，这足以说明今后各项楼市政策基本以稳健为主，不要再幻想有多大的买房升值空间了。

　　2019年百城房价涨幅为6.1%，虽然表面上看起来一套200万元的房子在2019年 能升值12万元，但是现阶段还有高额的资金成本需要考虑，预计资金成本在8%左右，也就是说如果你购买一套100万元的房子，1年之后不仅没有为财富带来增加，反而财富缩水了约1万元。

　　第三、市场信心因为买房不赚钱在下滑。

　　有的城市房价进一步上涨，也有的城市房价下跌。

　　未来的城市房价格局如何？专家们其实已经给出了基本的预判，一线城市和核心城市的房价可能继续上涨，但是个别三四线城市的房价可能下跌。什么原因导致？主要是人口和产业，北上广深和新一线城市会因为产业多、就业岗位多继续吸引大量人口聚，进而为房地产提供源源不断的购房需求，但是东北城市和西部城市则人口成为输出型城市。

　　根据恒大研究院数据显示，从全域层面看，最近4年一、二线城市人口的流入速度为年均1.33%、0.69%，人口继续保持领先流入态势;三、四线城市人口年均增速为0.38%、0.34%，人口持续流出。

　　在这种人口流动作用下很多城市房价下滑，例如东北铁岭、阜新、鹤岗等城市，就多次出现白菜价房子，3万元60多平米的大房子，还有的炒房客200万元买入150万卖出。