社科院《中国住房发展报告（2020-2021）》全文重点分析一览

　　以下为报告主要观点：

　　历史回顾发现：过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。第一，时间上，住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。首先，全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。其次，住房销量创造了新高，住房开发量增速有升有降。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由降转升的恢复态势，并创造了新高水平；在供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程；待售住房面积有所增加，同比增幅呈现倒“U”型变动。再次，房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长的贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动，住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房开发投资当月完成额同比增速14.27%。2020年度住房开发投资与经济增速保持同步变动态势，其对于稳投资、促增长发挥了重要作用。最后，租赁市场受疫情冲击较大且恢复缓慢，城市层级性分化比较明显。疫情冲击下全国住房租赁市场整体遇冷，不同层级城市间“冷热不均”，分化明显。第二，空间上，房价空间分化总体有所减弱。首先，总体房价降温明显，空间演变趋缓。房价上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市，一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升，三线四线城市二手房价格增速有所回落。其次，房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。最后，城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄。

　　总体现状判断发现：房地产市场恢复比较理想，但特征不同以往。第一，楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献，取得了可喜的成绩。首先，住房市场恢复基本符合预期，2020年1-11月，全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年的同期水平，房地产和住房开发投资恢复到中高速水平；其次，住房市场在严重外部冲击下实现快速恢复，2020年住房市场经历1-2月份的剧烈下降后，开始快速回升，由负转正；空间分化的势头有所趋缓，并且总体风险有所下降；最为重要的是房地产相关产业对“六保六稳”贡献较大。第二，房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决，还存在潜在的隐忧。首先，炒房还没有被完全控制，2020年11月，全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨，高于10月份的39个；其次，楼市风险总体仍比较大，其仍是经济金融的重要风险源；再次，住房与人口分布错配加剧，从2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比较突出；再次，租赁市场的问题层出不穷，“爆雷”事件频频发生；最后，房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。第三，住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长，出现了新兴的特征。具体而言，住房市场的增长周期长度未变，但波动幅度更加平缓，其季度变化始终存在，但变动幅度更为平缓，2020年经历了春寒夏暖秋冬回温的转变；其空间分化从持续转向交替，从城市转向都市圈城市群；此外，房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定，而房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。

　　分析原因机制发现：新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击，但政府和市场各方均有效韧性应对，决定中国楼市收敛性恢复。第一，疫情状况影响了楼市全面剧降及收敛性恢复。新冠肺炎疫情具有多重冲击属性，相对于中国楼市，新冠肺炎疫情属于经济系统内外的多重冲击，其通过多种途径影响楼市，直接导致楼市“V”型变化，直接导致空间格局重塑，导致具体需求变化不一。第二，经济的基本面决定楼市的收敛性恢复。第三，政策与制度决定楼市收敛性恢复。中央抗击疫情的政策措施果断有力，疫情迅速得到了有效控制并取得决定性胜利，疫情防控和复工复产的统筹有序推进，为楼市恢复创造了基本前提，宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应，但基础制度没有彻底改变，决定“炒房”的动力仍在，上政策与下对策博弈导致总体稳定局面波动。第四，住房用地供求变化和空间差异助推楼市收敛性恢复。表现为地价快速上涨带动房价上涨，土地购置面积上涨导致住房供应下降，土地区域差异影响住房区域差异。第五，资金松紧变化和空间差异直接影响了楼市收敛性恢复。首先，宽松的货币政策环境支持了房地产信贷增长。在2020年商业性房地产贷款余额一直保持着10%以上的增长率。其次，开发企业资金来源与住房销售面积变动保持高度的相关性，同步由负转正。再次，土地购置面积与开发资金来源增长保持比较同步的变动态势。最后，住户部门对房价预期和购房意愿经历一定的下探后，开始回升，2019年第四季度至2020年第三季度内，居民的购房意愿先缓慢下降后逐渐上升。

　　研判未来展望：在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，中国楼市总体将延续平稳，但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，预计2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。第一，2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。从时间上看，2021年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2-4月份的剧增，到4-6月高增，再到6月以后正常增长，年稳季变的态势仍将持续。从空间上看，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。从风险上看，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。第二，“十四五”时期住房拐点来临和结构性潜力强劲。从总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。从时间上看，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。从空间类型上看，存在四类机会区域：一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口重多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口重多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。但同时，存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。从物业类型看，中国房地产发展将从数量转向质量发展：智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显。从风险上看，一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。

　　提出对策建议：瞄准五个关键，实施重点突破。第一，建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。定量化住房需求政策、住房供给政策、住房用地政策、住房金融政策、住房税收政策等各项具体政策目标及力度的有效边界；合缝化各项政策目标及有效边界的组合，让各种政策目标及力度的有效边界相互之间始终处于无缝密合状态。第二，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。首先，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系；其次，围绕住房构建以都市圈为主体的公共产品空间体系；再次，围绕住房构建以都市圈为主体的建设用地空间体系；最后，探索以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制。第三，加快开征房地产税以带动长效机制建设。建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。坚持“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”的总体思路，以仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税的总体方案，并根据一定税率、税基、起征点开征房地产税。第四，启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售结合”的住房体系；其次，实施“322”新市民安居工程，即空间潜力、业态潜力和人群潜力3个潜力，大都市周边和城市主城区内2个空间，购买和租赁2种形式；再次，重点健全新市民租赁住房体系；最后，完善保障性租购住房的保障机制。第五，探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。应针对解决现实问题之急和顺应未来发展之需，应改革住房公积金制度。首先，改革现行的住房公积金基础制度，构建完善住房公积金基础制度体系；其次，改建住房公积金管理体制，建立政策性住房金融融资机构；最后，以住房公积金为主体框架，建立政策性住房金融体系。