十四五期间将试点开征房地产税？房产税如何征收？

　　中国社会科学院财经战略研究院今天在京发布《中国住房发展报告（2020-2021）》（下称《报告》）。《报告》建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

　　《报告》指出，过去一年我国住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。住房销量创造了新高，住房开发量增速有升有降。房价上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市，一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升，三线四线城市二手房价格增速有所回落。

　　《报告》发现，房地产市场恢复比较理想，但特征不同以往：楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献，取得了可喜的成绩;房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决，还存在潜在的隐忧;住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长，出现了新兴的特征。

　　展望未来，《报告》认为，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，中国楼市总体将延续平稳，但其结构性潜力仍在。《报告》预计，2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。

　　中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。《报告》认为，要从根本上实现“房子是用来住的”的定位，确保房地产实现稳健发展，务必要按照党中央的战略部署，深化相关基础性制度改革，加快构建稳健发展的长效机制。开征房地产税具有多重意义，应系统谋划并切实推进。

　　“有人担心开征房地产税会引发社会风险，对于这些我们也有足够的方案去应对。”《中国住房发展报告（2020-2021）》主编、中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞建议，建立房地产税开征的适应性预期，避免房地产税开征引起市场过度恐慌;凝聚开征房地产税的最大共识，明确房地产税对经济转向高质量和可持续发展的重大意义;建立房地产税缴纳的激励约束机制。

　　此外，对于房地产市场的平稳健康发展，《报告》还建议：建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控;规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”;探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。

　　“房产税”已经连续8年成为房地产年度关键热词。作为中国楼市调控的“保留大招”，不管是专家学者还是普通买房人，对其的关注热度始终都高居不下。

　　归根结底是两方面原因：一方面，面对居高不下甚至是逐年仍然不断上涨的房价，亿万民众只能寄希望于房产税出台彻底将高房价“打趴下”;另一方面，房产税是住房持有环节征税，开征就意味着多套房者要背负沉重负担。结合央行最新报告显示，我国当前时期城镇居民住房拥有率高达96%，这意味着房产税如果全面开征，所有人都可能逃脱不掉“被征税”的命运。

　　房产税要不要开征已经没有悬念了。财政部高层早在3年前谈及房产税时就明确表示，未来要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。财政部一锤定音，一切“反对房地产税征收”的杂音都顿时被消除了。未来房地产税征收是必然，只是唯一不能确定的是何时才能出台？

　　过去10年间，隔三差五总会有关于“房产税即将开征”的消息爆出，但始终是“只听楼梯响不见人下来”。截止到今天，全国仍然只有重庆和上海两座城市在小范围试点房产税征收。不过，房地产税似乎成为了一个“恫吓”炒房者的重要武器——每一次楼市热度上来之后，媒体总是喜欢引用房地产税来给过热的楼市降降温。事实证明效果也非常不错：每一次“房产税即将开征”的消息传出，楼市就会引发“恐慌性抛售”，随之而来的就是显而易见的降温。总结来说，房产税“未出台先震慑”的作用已经达到了。

　　央媒发文，房产税真要来了？

　　今年11月28日，面对部分一二线热点城市出现的楼市“打新热”，尤其是深圳、杭州屡屡爆出限价楼盘出现“打新套利”、“代持炒房”，千万豪宅因为“买到即赚500万”而引发的“万人抢房”热潮，央媒发表了一篇文章，题目叫《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》，其中明确建议应该尽快征收房地产税来抑制楼市“打新热”——除了增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

　　一时间，关于“房地产税真要来了”的消息满天飞。不过后来的事实证明，这又是一场子虚乌有的捏造：深圳未出台房产税，全国其它城市也没有出台的意思——深圳税务局微信公众号发布消息进行了辟谣：该消息纯属谣言，请广大市民勿信谣传谣。

　　央媒虽然发文赞同热点城市以出台房地产税的方式来打击投资炒作，平抑楼市火热，但建议终归是建议，不代表最终的结果。所以再一次，“房产税要来了”又成了某些媒体的自我揣测，这个言论压根不切实际。

　　不过，华夏新供给经济学研究院院长贾康却发表文章称，“深圳开征房地产税”的传闻，倒是真的最值得有关决策和管理部门，以改革创新的精神加以考虑，变为实招。意思就是，这个建议值得有关部门考虑，换言之可以把开征房地产税提上日程。

　　房产税开征虽然无明确时间表，但是业内普遍认为“十四五”期间房产税出台概率大。

　　独立经济学家马光远直言不讳道，“我认为，‘十四五’期间，可能是出台房地产税最好的时机，这个时机一旦错过，未来恐怕很难找到出台的时间窗口。”他给出了四大依据：1、国家规划建议稿中谈及了健全地方税、直接税体系，这其中肯定包括房地产税;2、未来土地财政很难延续下去，而出台房地产税可为地方财政收入补充重要来源;3、随着房地产相关信息的健全，对于家庭的“第三套住房”征收房产税的基础条件已经成熟;4、贯彻“房住不炒”基本原则，房产税是重要手段之一，特别是民意上已经得到广泛支持。

　　此外，大家还普遍关心未来房产税将以何种方式开征。比如征税对象、税基设立等。事实上，此前也有多位专家发表过个人看法。

　　被称为是“中国房地产之父”的孟晓苏认为，房产税征收应该分为三个步骤：1、向全部城镇住房征收房产税;2、见到房就征收，见到证就退，这里所说的证就是房产证，这是一个征税的凭据;3、从小产权房开始征收房产税，而且税率还可以高一点。理由是小产权房的价格比较便宜，而且没有缴纳土地出让金。

　　据城市道，12月中旬，黄奇帆也给出了自己对于开征房产税的看法，他直言，降房价最好的办法，是收税，收房地产税，收有多套房子的人的税。中国有几十套房、几百套房的人大有人在。但他同时强调，起征点和免征面积一定要把握好。房产税开征一定程度上能遏制投机炒作，根据经济学规律，大体房产税征税超过了3%这个数，就没有人炒房了。因为炒房的资金成本大致在6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本。这么高的持有成本下，未来7年即使房价翻倍，也没有利润空间。

　　重要信号：财政部确定，未来统统“这样”征收

　　然而最重要的信号来自于财政部。今年11月中旬，财政部部长刘昆撰写了《建立现代财税体制》文章，详解“十四五”时期财税改革任务。其中在谈及进一步完善现代税收制度时提到未来房产税统统“这样”征收——按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

　　如何理解“立法先行、充分授权、分步推进”这12字方针？其一、在落实税收法定原则下，房地产税立法先行是普遍共识;其二、由中央授权地方，毕竟房产税是地方税种。这种政策施行的方式类似于美国，各州根据情况制定开征时间和税率等;3、不可能一刀切全部征收，未来要因城而异，最可能的是采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。

　　至于亿万国人最关心的征税方式，财政部也有明确透露：对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。意思很明确，征税不按房屋购买时的原价，而是按照市场评估值。这显然是考虑到了未来房价上下浮动的情况，如果按照购买原价，其结果肯定是大相径庭。要知道，很多早买房的人，购房成本是极低的，10年前北京买一套房子花费不过百万，现在很多六环外的房子总价都要五六百万了。所以按照每年的市场评估值来征税是最合理的方式。

　　虽然没明确提及税率，但是通过黄奇帆透露的信息来看，我们认为未来房产税的税率可能也是浮动的，0.5%-3%这个区间是非常有可能的。按照2%税率计算，1000万的房子，一年就要征上来20万的税款，住房持有成本的压力还是不小的，事实上炒房客最忌惮的也是这一点。