北京写字楼租金降幅创近十年新高！2020租金下降原因分析

　　12月22日，房地产服务公司高力国际在京召开了华北区2020第四季度新闻发布会。高力国际提出，北京写字楼市场供需不平衡问题在2020年被进一步放大。2020年第四季度，其空置率高达创纪录的19.4%。2019年以前，北京甲级写字楼市场的新增供需比长期维持在两倍以内，供需不平衡问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比上涨接近5倍。高力国际预计，2021年会有近160万平方米的甲级写字楼入市（2019年超90万平方米），预计那时供需失衡态势将更加严重。

　　供需矛盾叠加疫情影响，北京写字楼整体租金同比降幅也创十年新高：从2019年底383元/月/平方米降到351元/月/平方米，降幅达8.4%。市场中，同时存在租户从甲级写字楼向乙级写字楼搬迁和企业回流到甲级楼宇两种情况。

　　此外，在2020年5000平以上的交易中，互联网科技公司占比达42.1%，区域占比最高的是上地。高力国际副董事闫寒表示，互联网科技公司选址原因之一或为吸引中关村区域高校的优质实习生资源。

　　2020年12月22日，高力国际在北京亚洲金融大厦召开“高力国际华北区2020第四季度新闻发布会”，就2020年全年北京商业地产的表现进行回顾并对2021年做出展望。

　　2020年市场迎来近十年的租金同比最大降幅。市场所有的变化因素最终都会反映到租金变化上，在原本就是供需严重不平衡的市场环境下，又叠加了疫情影响，整体租金同比降幅达到了创近十年记录的新高，从2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅达到8.4%。市场租金从2018年的高点已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%。高力国际认为，这样的租金降幅是符合市场预期的，在新增需求有限的情况下，市场存量租户的竞争就会变得更加激烈，企业在不景气时期对于办公租赁成本变化就会变得更加敏感。这样的激烈竞争不仅存在于子市场之间，也存在于不同级别的办公楼宇之间。例如，根据在三季度的租户问卷调查发现，在疫情期间，租户出现了从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。同样的，在甲级写字楼业主向企业提供更有竞争力的租赁条件的时候，也出现了企业回流到甲级楼宇的现象。在可预见的未来一年内，该现象不会出现根本性改变，存量租户的竞争将会愈演愈烈。

　　2021年对于北京甲级写字楼市场来讲将会是极具考验的一年。通过初步统计，高力国际预计明年将有接近160万平方米的新项目入市（2019年超过90万平方米），其中有近百万平米的项目可能会在明年上半年入市。若所有项目如期入市，创纪录的新增供应量将给市场带来前所未有的冲击，当然这也是未来3-4年最后的一次的新项目集中入市潮。巨量供应将直接考验市场新增需求的恢复情况，好消息是我们已经看到正在恢复的新增需求，但可持续性仍然有待进一步观察。随着本轮供应高峰的结束，明年租金依然处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在四季度将开始进入探底阶段。高力国际华北区董事总经理严区海提出，高力国际依然维持市场处于三期叠加的判断，依然维持宏观经济增长稳步复苏，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件，并预计供需失衡的态势在明年仍会加剧，以及空置率明年触顶的基本研判。

　　成熟产业园市场得益于较强的产业支撑，市场需求在四季度出现大幅回升。对比写字楼市场，产业园市场需求在四季度的回升更加强势，单季度贡献近10万平方米的净吸纳量，全年净吸纳量15万平方米，其中四季度贡献了其中的66%。望京-酒仙桥和上地在四季度表现出了非常强的需求，两个市场的单季度净吸纳量都超过了5万平方米，完全得益于两个区域非常强的互联网科技的产业聚集效应。高力国际华北区研究部董事陆明提到，“对比写字楼市场和产业园市场的需求，我们发现目前北京市场已经出现比较突出的产业发展和甲级写字楼需求错配的问题。简而言之，目前市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，其中主要以互联网科技类公司为主。这类企业新增办公需求依然首选其周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是上地和望京-酒仙桥区域在今年疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。”