2021年房价预测是涨还是跌？专家谈人口断崖住房需求或收缩

　　12月27日下午，在清华大学第40届“中国与世界经济论坛”上，中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究院研究员冯煦明指出，中国存在着“人口世代断崖”的问题。

　　冯煦明表示，目前中国“九零后”人口总数相比“八零后”减少了1172万人，“零零后”总人口相比“九零后”又减少了4736万人。以30年划分世代，“90-10后世代”总人口相比“60-80后世代”减少了1.5亿人，这意味着，中国在三十年间少生了1.5亿人。

　　他指出，未来中国以二十年计的世代人口数量落差仍将超过一亿人，这种剧烈的“人口世代断崖”将带来广泛影响。未来，一些区域和城市的住房需求可能明显收缩，尤其是在微观层面体现为“4-2-1”家庭结构的地区，将出现住房供需结构性失衡。

　　三十年间少生1.5亿人

　　在上述论坛上，冯煦明表示，经济发展从根本上讲来自于人的经济活动，人既是经济发展的动力，也是经济发展的目的。人口数量的变化是宏观经济分析中至关重要的一个变量。

　　他介绍，大致在2012年前后，中国的劳动年龄人口总数由升转降，已经对近年来的宏观经济造成了一些显性的影响，而未来十到二十年，中国人口或将面临影响更为广泛的“人口世代断崖”。

　　他提供的数据显示，在新中国成立之后的各个人口世代中，“六零后”出生人口最多，总数达到2.45亿人;其次是“八零后”，总数为2.22亿人。值得注意的是，“九零后”人口总数相比“八零后”减少了1172万人，“零零后”总人口相比“九零后”又减少了4736万人，也就是说，“零零后”总人口相比“八零后”下降了将近六千万人。

　　如果以30年的尺度来划分人口世代，将“六零后”、“七零后”和“八零后”合起来认为是一个人口世代（“60-80后世代”），将“九零后”、“零零后”和“一零后”合起来称作“90-10后世代”，可以看到“90-10后世代”总人口相比“60-80后世代”减少了1.5亿人，这相当于，中国在三十年间少生了1.5亿人。

　　值得注意的是，冯煦明指出，今年“60-80后世代”处于31-60岁区间，正是各行各业的骨干力量;而“90-10后世代”到2040年将处于21-50岁区间，成为届时各行各业的新生力量或中坚骨干，应高度关注届时人口数量的变化对经济的影响。

　　部分城市住房需求或明显收缩

　　如果以20年的尺度来划分人口世代，将“八零后”和“九零后”合起来认为是一个人口世代（“80-90后世代”），将“零零后”和“一零后”合起来认为是一个世代（“00-10后世代”）。冯煦明的数据显示，“00-10后世代”总人口相比“80-90后世代”减少了1.1亿人。

　　“2020年，第一波‘零零后’已经二十岁，其中不少已经走上了工作岗位，正在上大学的‘零零后’也将于两年之后陆续进入职场。我们可以预见的是，未来十到二十年时间里，新进入经济活动的年轻人总量将明显少于之前二十年。”冯煦明说。

　　“不论1.1亿也好，还是1.5亿也好，都不是一个小数字。地球上人口总量超过1亿的国家只有15个左右。根据世界银行的统计数据，2019年德国人口为8313万人，英国为6683万人，法国为6706万人。而未来中国以二十年计的世代人口数量落差就超过了一亿人。”

　　冯煦明强调，人口数量在世代间出现如此剧烈的变动将带来广泛的影响。

　　他指出，未来一些区域和城市的住房需求可能明显收缩，尤其是在微观层面体现为“4-2-1”家庭结构的地区将出现住房供需结构性失衡。未来养老保险和医疗保险等社会保障基金账户的平衡压力、基础设施投融资的可持续性压力可能会进一步加大。此外，汽车、能源、电子产品等行业，以及教育、医疗服务、养老、保险等行业未来都将不可避免地受到世代间人口数量剧烈变化的影响。

　　冯煦明指出，“人口断崖”在一定程度上是渐进的，而非在某个年份发生的突变。但即便如此，未来十到二十年中，“人口断崖”造成的影响仍将是重大的，企业界和相关政府部门需要对此充分估计，未雨绸缪。

　　2021年房价预测是涨还是跌？

　　2020年即将落下帷幕，回顾2020年的楼市，如果用一个词来形容，那就是跌宕起伏。经历了年初因疫情影响的楼市暂停，到年中部分城市的过热走势，到年底的降温，楼市变幻，2021年楼市将如何走向？房价还会涨吗？还适合买房吗？

　　有专家指出，房地产已成为我国金融风险最大的“灰犀牛”。作为国民经济的重要支柱，房地产的投机属性难以短期内剥离，但随着房地产调控长效机制的建立，在加大多渠道住房供给的背景下，房子最终要回归居住属性，叠加今年调控的效果逐渐显现，房价涨幅收紧，从这个角度来说，2021年房地产市场平稳将是大概率事件。

　　房价还会涨吗？

　　近日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》，报告表明，房价只涨不跌的时代已经过去。

　　综合国家统计局公布的多个月份数据显示，房价上涨城市范围在逐渐缩小，涨幅持续收紧，尤其是11月，70城房价数据显示，70城中，42个城市房价上涨，28个城市房价下跌;二手房方面，47个城市房价上涨，23个城市房价下跌。这已经创今年以来房价上涨城市数量最低值。

　　而根据房价数据表现，城市之间的房价呈现分化的趋势，而这一趋势大概率将延续至2021年。有利好支撑的热门城市仍有房价上涨的空间，而无人口产业支撑的三四五线城市仍有持续下跌的空间。

　　从整体的房价走势来看，降价城市范围或将持续扩大。究其原因，房企在三道红线的压力之下，快速回笼资金，加速去化，或采取以价换量的策略，而购房者端，在疫情的冲击之下，全球经济受到冲击，失业率增加，家庭收入也有所影响，导致住房购买力下降。一方是房企的业绩压力，一方是购房者端需求的减少，部分非热门城市降价促销或是大概率事件。

　　2021年还适合买房吗？

　　如果是刚需自住，调控从严从紧，但调控方向最终还是利好刚需。明年，开发商加速推盘，若能给出部分优惠，仍适合择机上车。

　　相比其他资产投资，房产仍是最稳妥、最保值的财富保值方式。全球货币超发背景下，货币贬值速度愈发加快，持有现金财富缩水，每个人都不能幸免！