2021年房产税开征标准 房产税什么时候出台？

　　房产税什么时候出台？2020年度关键词，必然有“房产税”的名字。

　　作为中国楼市调控的“终极大招”，一直在路上，虽然谁也没看见它的样子，但是不管是专家学者还是普通购房者，对其的关注热度始终都高居不下。

　　归根结底是两方面原因：

　　一方面，面对居高不下甚至是逐年仍然不断上涨的房价，购房者们只能寄希望于通过房产税，彻底把高房价“打趴下”;

　　另一方面，房产税是住房持有环节征税，开征就意味着购房者要背负更沉重的成本压力。

　　结合央行最新报告显示，我国当前时期城镇居民住房拥有率高达96%，这意味着房产税如果全面开征，所有人都可能逃脱不掉“被征税”的命运。

　　房产税要不要开征已经没有悬念了。

　　房产税何时能出台？

　　现在唯一的悬念是——何时才能出台？

　　过去几年间，隔段时间总会有关于“房产税”的消息传出来，但始终是“只听雷声”。

　　不过，房地产税似乎成为了一个“恫吓”炒房者的重要武器——每一次“房产税即将开征”的消息传出，楼市就会引发“恐慌性抛售”，随之而来的就是显而易见的降温。

　　总结来说，房产税“未出台先震慑”的作用已经达到了。

　　央媒发文，房产税真要来了？

　　前不久央媒发表了一篇文章，题目叫《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》，其中明确建议：应该尽快征收房地产税来抑制楼市“打新热”。

　　一时间，关于“房地产税真要来了”的消息满天飞。不过后来的事实证明，这又是一场子虚乌有的捏造。

　　央媒虽然发文赞同热点城市以出台房地产税的方式来打击投资炒作，平抑楼市火热，但建议终归是建议，不代表最终的结果。

　　所以再一次，“房产税要来了”又成了某些媒体的自我揣测，这个言论压根不切实际。

　　“十四五”期间，房地产能开征吗？

　　房产税开征虽然无明确时间表，但是业内普遍认为“十四五”期间房产税出台概率大。

　　我们是这样认为的，“十四五”期间，可能是出台房地产税最好的时机，四大依据：

　　1、国家规划建议稿中谈及了健全地方税、直接税体系，这其中肯定包括房地产税;

　　2、未来土地财政很难延续下去，而出台房地产税可为地方财政收入补充重要来源;

　　3、随着房地产相关信息的健全，对于家庭的“第三套住房”征收房产税的基础条件已经成熟;

　　4、贯彻“房住不炒”基本原则，房产税是重要手段之一，特别是民意上已经得到广泛支持。

　　房产税，以何种方式开征？

　　此外，大家还普遍关心未来房产税将以何种方式开征。

　　我们认为房产税征收应该分为三个步骤：

　　1、向全部城镇住房征收房产税，但是一定比例的免征面积;

　　2、以房产证为征税的重要凭据;

　　3、重点对小产权房征收房产税，而且税率还可以高一点。

　　目前中国有几十套房、几百套房的人大有人在，房产税开征一定程度上能遏制投机炒作。

　　但根据经济学规律，房产税率不能超过3%这个数字，因为炒房的资金成本大致在6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本。

　　10%的持有成本，已经远远高于现在绝大部分城市的房产投资收益。

　　财政部确定，未来统统“这样”征收

　　然而最重要的信号来自于财政部。

　　今年11月中旬，财政部部长刘昆撰写了《建立现代财税体制》文章，详解“十四五”时期财税改革任务。

　　其中在谈及进一步完善现代税收制度时提到未来房产税统统“这样”征收：

　　按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　如何理解“立法先行、充分授权、分步推进”这12字方针？

　　其一、在落实税收法定原则下，房地产税立法先行是普遍共识;

　　其二、由中央授权地方，毕竟房产税是地方税种。这种政策施行的方式类似于美国，各州根据情况制定开征时间和税率等;

　　其三、不可能一刀切全部征收，未来要因城而异，最可能的是采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。

　　至于亿万国人最关心的征税方式，财政部也有明确透露：对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

　　意思很明确，征税不按房屋购买时的原价，而是按照市场评估值。

　　这显然是考虑到了未来房价上下浮动的情况，如果按照购买原价，其结果肯定是大相径庭。

　　虽然没明确提及税率，但我们认为未来房产税的税率可能也是浮动的，0.5%-3%这个区间是非常有可能的。

　　房产税出台后，每年要交多少钱？

　　如果我们参考上海现在试行的房产税来计算，是这样的：

　　1.计税依据：房市成交价的70%。

　　2.税率：适用0.4% ~ 0.6%的差别税率，我们假定适用税率暂定为0.6%（应税住房每平方米市场交易价格比上年新建商品房平均销售价格低2倍的，税率可暂降至0.4%）;

　　3.应税面积：从本市户均中扣除人均60平方米的免税住房面积（即免征面积）。家庭住房总面积是新购买住房面积和其他住房面积之和。

　　因此，上海房产税的计算公式为：应纳税额=应纳税面积×新房价格×70%×税率

　　假设某家庭是3口之家，住在一套89㎡的刚需小三房中，那么需要缴纳房产税的部分被免征面积覆盖，即无需缴纳房产税。

　　假设某家庭同样是3口之家，但是不仅有一套自住的150㎡的大四房，还有一套120㎡的郊区三房作为房产投资：

　　那么应纳税面积=两套房子的面积-（人均免征面积×家庭人数）=150㎡+120㎡-60㎡×3=90㎡;

　　以平均房价12000元/㎡计算，每年应缴纳房产税=应纳税面积×当下房价×70%×房产税率=90㎡×12000元/㎡×70%×0.6%=4536元。

　　即每年要缴纳4536元的房产税，说贵也不贵，但是每年都缴一次，长期累积下来，也是一笔不小的费用。

　　大家可以参考这个计算方式，算算未来自己家每年要缴纳的房产税有多少。