为何7天内6家房企总裁离职 2021年房价会跌吗？

　　2020年对于房地产行业来说是不平凡的一年，年初的疫情打乱了销售节奏，年中的“三道红线”限制房企融资，临近年底又频频出现高管离职。

　　就在2020年的最后一周，短短7天内，就有6家房企总裁接连离职。

　　这其中有刚刚上市19天的领地集团（06999.HK）总裁许晓军，桂林百强房企彰泰集团、董事长兼总裁张巧龙，还有禹洲集团总裁许珂、龙光集团执行董事兼执行副总裁吴剑、实地集团总裁刘森峰以及三巽集团总裁王本龙。

　　房企高管密集离职

　　每逢年底，都是房企高管变动的高峰期。

　　2020年12月25日，传出彰泰集团董事长兼总裁张巧龙将辞职的消息，次日，彰泰集团老板黄海涛宣布了张巧龙在彰泰的职位新变化，由职业经理人转为事业合伙人，和彰泰将以更紧密的方式继续合作。

　　而这一转变似乎是其离职前的铺垫，张巧龙从蓝光发展（600466.SH）离职时，也是相似的操作。2019年底，张巧龙向蓝光董事会申请辞去公司总裁职务，继续担任公司第七届董事会副董事长职务。

　　4个月后，张巧龙再次申请辞去蓝光副董事长、董事职务。蓝光发展的公告中称，张巧龙因整体工作安排原因辞去职务后，拟在公司控股股东单位任职。1个月后，铺垫许久的张巧龙正式离开蓝光，加盟彰泰集团。

　　几乎与张巧龙同步，就在领地集团上市19天后，许晓军于2020年12月29日卸任集团总裁职务，被聘请为领地集团外部事业合伙人，兼领地发展董事长（平台公司）。从总裁到事业合伙人的转变，也与张巧龙离职前期的铺垫颇为相似。

　　在加盟领地之前，许晓军在恒大集团（03333.HK）担任副总裁，离开恒大以后，先后在启迪协信集团与珠江投资集团任职，随后于2019年4月入职领地集团任总裁一职。

　　许晓军与领地的缘分非常“微妙”，就在领地启动上市计划之时，许晓军加盟，而在领地成功上市的第19天宣布辞职，业内称，更像是做了一回“上市工具人”。

　　此外，还有禹洲集团总裁许珂，就在元旦前不久，公司通讯录上已不见了他的名字。在2020年的最后一天，龙光集团发布公告称龙光执行董事兼执行副总裁吴剑因个人原因辞职。同一天，也传出实地集团副董事长兼总裁刘森峰辞职的消息。

　　离职背后的多重压力

　　许晓军可算是临危受命。2019年4月，领地集团宣称要在2020年实现“千亿战略”，这个任务自然就落在了刚刚挖来的职业经理人许晓军的头上。

　　数据显示，2017-2019年度及2020年前5个月，领地集团的净资产负债率分别为60%、110%、140%及150%，一路上涨，其流动负债总额也由2019年末的293亿元，增至332亿元。

　　另外，从领地的财务数据看，经初步测算，其负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍，房企融资“三道红线”已经踩中两条。

　　这些都是许晓军不得不面对的难题。同时，他所面临的还是一家“家族企业”。

　　领地集团由刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟于1999年创立于眉山，目前刘玉辉为集团董事长。招股书显示，刘玉辉、刘策（刘玉奇之子）、刘浩威（刘山之子）分别持有领地控股32.83%、32.82%、32.84%的股份。

　　同样的，彰泰集团也有着家族企业背景，其老板黄海涛今年已着手安排21岁女儿黄钰玲接班。

　　起家于桂林的彰泰集团，成立于1992年，2017年才将总部搬到南宁。2019年，克而瑞数据显示，其全口径销售额为226.3亿元，排名第104，权益金额为222.3亿元，排名第85。这个发展速度，对于彰泰集团来说，还是慢了点。

　　2020年，彰泰集团开启了全国化布局的一年，与此同时，定下了全年300亿的销售目标。张巧龙的加入，让彰泰集团的全国化战略开始提速。

　　张巧龙加盟后，彰泰正式提出“1+3+N”的全国化战略，开启了“现代化、全国化、规模化、资本化”的四化征程。此后，彰泰高调进入无锡、南京、武汉等地。根据中指研究院发布的《2020年上半年中国房地产企业销售业TOP100》，彰泰集团位列第85位，销售金额为125.4亿元。

　　彰泰全国化的战略看似顺利，但是又波折不断。据报道，彰泰集团南京项目涉嫌无证施工，又有消息称，集团华东区域疑似被撤销，彰泰集团的“全国化“战略似乎有点水土不服。

　　有业内人士指出，许晓军和张巧龙代表的职业经理人所面临的不止房企内部经营压力、外部“红线”压力，或许还有辅佐“二代接班人”的压力。

　　离职后去向，有人选择创业

　　“在中小房企高速发展的过程中，挖来优秀的职业经理人是常规操作。”中原地产首席分析师张大伟对表示，“同样，对于中小房企来说，职业经理人离职也是常态化的现象。”

　　张大伟还补充到，房产明星、职业经理人离职其实有共性原因也有个性原因，共性来说就是房地产市场规模化越来越难，经理人的压力也越来越大，每年都会有离职的情况。

　　此外，这些房地产高管离职人员的去向也成为行业热议的话题。

　　实地集团前总裁刘森峰在朋友圈中发文称，“我和张巧龙、王本龙一起喝酒，三个人都是同龄人，相差不到一岁，都在2020年末从地产集团总裁岗位离开，选择创业。”

　　值得一提的是，刘森峰在碧桂园时创办的新基业控股，从2014年到现在，累计总投资金额超过30亿元，已经发展成为一家涉及地产开发、建筑工程、中小企业投资、酒店管理、物业管理等多元业务的公司。刘森峰离职的原因也是想更多地专注于自己的公司。

　　作为职业经理人的房企高管，在积累了一定了资源后，选择创业也是意料之中。

　　2021年房价会跌吗？

　　根据央行发布的第三季度储户调查报告显示，对于接下来房价问题，有25%的人认为会继续上涨，51%的人认为平稳不变，11%的说房价预期会下跌，还有大约12%的人说看不准。2021年房价“全面下跌”？2类房子将加速贬值，房子开始成负担

　　近30天内已有广州、上海、苏州、珠海、重庆、无锡和福州等7座城市松绑城市落户“门槛”，部分城市甚至出现租房落户的情况。对此，有业界专家表示，放开城市落户门槛，可以增加当地的购房需求，对房价形成较强支撑。

　　尤其是“金融监管紧缩时代”来临，对绝大多数开发商都是“当头一棒”。一些开发商朋友就曾表示，明年加速卖房将成为“重中之重”。透露从明年起，这2类房子可能会有快速贬值的可能，而且这2类房子或面临“无人接盘”的尴尬处境。

　　一、旅游专用的房子

　　有些有钱人为了更好地享受生活，就在一些热点旅游城市买了房子，只供旅游专用。对于这类房子，一旦房价暴跌了，它不贬值谁贬值呢？毕竟当房价暴跌时，大家的生活可就难过了，谁还会买旅游专用房子呢？

　　二、郊区房产

　　这种类型的房地产基本上在一线城市出售，并且具有自然缺陷：总价高，位置偏远，通勤时间长以及配套设施不完善。随着近两年监管的不断提高，这类房地产的投资价值却持续缩水。