为什么我还是坚持说2021年房价肯定会涨？

说房价暴跌就会喝彩不断，说房价涨基本都挨骂，虽然过去十几年从全国范围看，涨是显而易见。

预测房价其实就是预测信贷投放量，土地供应。过去多年，房价趋势一直是涨的，当然也有部分区域的城市下调了，比如北京环京，过去4年跌了不少，但从全国看，2020年房价是上涨的：

成交额的上涨幅度明显超过成交面积，当然就是均价上涨了。那么这个趋势在2021年会不会持续？

前几天已经聊过了关于2021年市场的细节判断，今天继续聊聊最近的热点，特别是银行的红线与五档监管：

最近房地产市场人人喊打，有人说三条红线扩容了，有人说银行不放房贷了。

各路大神都在唱念做打，给房地产送行。分析市场不能按照情绪来，特别是房地产，很多读者最喜欢看到房价暴跌，虽然知道不靠谱，也会叫好，任何说涨的，都认为是收了黑钱。

房地产靠天吃饭，这个天是政策，政策收紧房价肯定跌，而最关键的指标数据是信贷。如果信贷收紧了，不论是企业的三条红线，还是按揭的五档分类，那都对于房地产来说，是灭顶之灾。

所以，如果这些消息是真的，那么毋容置疑，房价肯定跌！

下面问题来了，这些新闻或者消息是真的吗？

首先：看银行的所谓五档管理对于信贷的实际影响！

在2020年10月，市场传闻，银行房贷压缩到30%。

2020年10月初的新闻：最近房贷收紧的消息备受关注。根据《21世纪经济报道》消息，有银行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。然而次日，在《证券时报》的报道中，却指出，银行相关人士并未收到相关发文，但近期新增涉房贷款额度确有压缩。

但实际数据显示：2020年房地产贷款刷新历史记录！

11月份人民币贷款增加1.43万亿元，同比多增456亿元。分部门看，住户部门贷款增加7534亿元，其中，短期贷款增加2486亿元，中长期贷款增加5049亿元；2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿，加上11月的5049亿累计5.51万亿，刷新历史记录！

（2019年全年住户部门贷款增加7.43万亿元，其中，短期贷款增加1.98万亿元，中长期贷款增加5.45万亿元）

预计2020年全年居民户中长期贷款将历史首次超过6万亿！

有券商统计了数据，整体看，全国大部分银行都远远没有触碰上限，特别是第一档次大银行，对于房地产贷款40%的上限全部距离遥远，甚至交通银行只有26%。单独看个人按揭部分也只有建行和邮储稍微超过。整体计算下来，按照目前比例，房贷不会受到影响。

第一档中，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5％的红线，业务调整过渡期均位2年。第二档中有四家银行“超标”，分别是招商银行、兴业银行、浦发银行和平安银行，其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年，另外两家为2年。第四档中，也有4家银行“超标”，分别是成都银行、郑州银行、青岛银行和青农商行，过渡期均为4年。

简单的总结一下，也就是说，央行的政策限制，只是预防，不是收紧，大部分银行并没有达到上限，甚至可以说还有很大的放贷空间。

单纯的看政策，并没有收紧的意图出现，所以分析这个政策的影响，还要看未来几个月的房贷发放数据。

其次：看1月初最近几天，开发商控制拿地和融资了吗？

1月开年几天，房企美元融资已经超过45亿美元，而且大部分美元融资的成本都刷新企业历史最低记录。也就是说，从融资环境看，并没有想象中恶化。

路劲拟发行不超过5亿美元票据 指导价5.2%

阳光城拟发行2亿美元票据用于再融资 利率5.3%

蓝光发展拟发行美元高级无抵押票据 利率8.85%

禹洲集团拟发行5.62亿美元绿色优先票据 利率6.35%

世茂集团发行8.72亿美元十年期票据 利率3.45%

正荣地产成功发行4亿美元6.63%绿色优先票据

宝龙地产再增发1亿美元优先票据用于债务再融资 利率5.95%

中梁控股：增发2亿美元票据 利率9.50%

旭辉控股：拟发行4.19亿美元票据 利率4.375%

碧桂园：拟合计发行12亿美元票据 利率最高3.3%

弘阳地产：拟发行美元票据

龙光集团：拟发行美元票据

第三：房企拿地数据，城市卖地数据继续井喷

2020年全年，房企积极拿地趋势开始出现。累计14个千亿卖掉城市，数据看，有上海、杭州、广州、南京4个2000亿卖地城市，另外还有北京、武汉等10个千亿卖地城市。全国累计看，超过33个城市卖地超过500亿，均刷新历史记录。

50大城市累计卖地超过42058亿同比上涨幅度高达18%。整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升。房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。50大房企拿地超过2.59万亿，同比2019年全年上涨13.4%，30家企业拿地超过300亿。

第四：房地产落户政策也影响需求。

12月份，有无锡、福州、青岛、广州、苏州五大城市陆续发布相关文件，进一步放宽人才落户条件，降低落户门槛。

整体看，12月房地产调控政策集中在租赁、落户、预售资金监管、金融政策收紧。

银行业发布房地产贷款集中度管理制度，各地密集发布针对租赁乱象的政策，预售资金监管，这些都是为了房地产市场的健康平稳发展。

广州、福州、苏州等城市降低落户门槛，包括苏州等城市发布政策要求租房也可以落户，这些相比往年都有非常明显的降低要求，代表了在2019年弱二线城市为主导的抢人潮继续升级，当下已经除上海北京外，全国一二线城市也加入到了抢人行列。

预售资金监管明显加强，包括昆明、唐山、成都等城市都发布了商品房预售制度的加强监管政策，这一政策出台主要原因和部分城市烂尾住宅项目影响社会安定有关，整体看，预售监管收紧，针对部分建设资金强监管已经成为调控趋势。

银行也金融机构发布了房地产贷款集中度管理制度，整体看，房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产，这么多年的中国房地产历史，房地产贷款是房地产调控最重要的工具。

最后简单的总结一下：

预测与判断长周期房地产市场很难，也不科学，但分析最近3个月的市场很简单，只要要几个数据：房企的融资成本、拿地成本、银行的信贷投放情况。

2021年1月份的市场实际情况是，1月才过去5天，上海与杭州卖地已经都接近200亿了，房企融资成本刷新历史新低。

所以千万不要看政策内容本身，红线不执行、红线枪口抬高一厘米出现的市场影响差距非常大。整体看，2021年，不具备房地产调整的市场基础。涨还是趋势，涨势放缓也是趋势。