房企开年境外融资井喷！警惕：今年偿债规模或破万亿大关

尽管去年房企融资环境经历了从宽松到收紧的变化，但是融资规模仍创历史新高。

多家研究机构的统计数据显示，2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元，同比微升0.1%；房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，但增速连续两年收窄。

开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计，开年6天房企美元融资已经超过45亿美元（约合291亿人民币），而且大部分成本刷新企业历史最低纪录。

业内人士认为，当下融资井喷的主要原因是房企未雨绸缪，加大融资避免可能的政策风险。预计2021年房企偿债规模或破万亿大关，房企偿债压力继续攀升，但在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

去年房企融资规模创历史新高，融资成本下降

回顾去年房企融资情况，中国指数研究院指出，上半年，受疫情因素影响，中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年最高值。下半年，房地产金融监管不断强化，“三道红线”监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态，9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。

从去年12月同策研究院监测的数据看，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计983.48亿元，环比下降9.86%，其中，股权融资占比进一步加大。

全年来看，据克而瑞研究中心监测数据不完全统计，2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元，同比微升0.1%。

具体来看，贝壳研究院的统计数据显示，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3%，累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。自2018年房企债券融资规模连续两年增速收窄，金融调控效果显现。其中，境外债券融资规模约4519亿元，同比减少18.3%，境外规模占比约37%，较2019年下降10个百分点，与2018年占比相近；境内债市表现出较强韧性，融资规模约7613亿元，同比增加21.3%，境内债券规模占比63%。

对于去年房企境内外债券融资规模创历史新高的原因，贝壳研究院高级分析师潘浩接受券商中国记者采访时表示，1-8月，受利率水平较低等因素影响房企发债规模明显上升，“三道红线政策”使9-12月发债规模同比下降，但从全年看发债规模仍然有一定增长。

从融资成本来看，贝壳研究院指出，2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降，境内平均票面利率达2015年以来低点。

对于去年融资成本下降的原因，克而瑞研究中心认为，主要在于较为宽松的货币环境下，房企的境内外融资成本“普降”。此外，由于历来境外债发行成本高于境内债券，而年内境外债/境内债的值为0.93，较2019年减少0.83，境外债发行量的下降也是导致整体融资成本下降的主要因素。

今年开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计，开年6天房企美元融资已经超过45亿美元（约合291亿人民币），而且大部分成本刷新企业历史最低纪录。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，当下房企融资井喷，境外融资爆发，主要原因是房企未雨绸缪，加大融资避免可能的政策风险。另外整体政策看，不论是“三条红线”还是其他政策，目前还未落地，企业抓紧窗口期，加大融资，融资成本也非常低，有利于企业置换过去的高额度融资。

今年偿债规模或破万亿大关，融资规模或保持低位

经过前几年的融资扩张，近年来，房企迎来偿债高峰，业内预计，2021年偿债规模或破万亿大关，房企资金压力不小。

据中指研究院统计，2021年，房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元，其中，海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平；2023年，这一规模将大致维持在8000亿元水平。

贝壳研究院的统计数据也显示，2020年房企偿债规模约9154亿，同比增长28.7%；2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，房企偿债压力继续攀升。

值得注意的是，去年“三道红线”融资新规后，出现了新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况。贝壳研究院指出，2016年下半年证监会对房企融资资金用途进行约束后，房企发债规模与到期债务规模差额在2017-2018年之间保持相对稳定的区间，2019年两者差额有所减小，2020年前10月两者差额区间进一步收窄。从月度数据中体现出房企在融资新规后，9-10月期间出现新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况，融资新规对房企在债券融资端的影响逐渐显现，整体发债规模增速将受到短期抑制。

去年8月20日住建部、央行召开重点房企座谈会，会后网传“三道红线”盛传，对房企的金融监管严厉程度拉升至新高度。12月31日，央行、银保监会调整房地产银行业金融机构贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，将监管升级延续至年末，并向2021年释放出金融监管的决心。

展望未来，贝壳研究院认为，在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

克而瑞研究中心也认为，一方面，房企财务降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模的稳定增长。另一方面，房企融资渠道或将进一步受到限制，一些如明股实债等融资方式可能受到打击，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。此外，“三条红线”监管也将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。房企之间的发展也将出现分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企则得到更多的机会，行业内将面临新一轮的洗牌。