头部房企优势凸显 中小房企有隐忧

2020年最后一天，央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行房地产贷款、个人住房贷款的占比提出明确上限。

接受证券时报记者采访时，业内人士普遍认为，此次新政出台在预期之中，整体来说对银行影响不大。随着市场情绪逐渐稳定，与银行股开年一片“飘绿”的表现不同，不少银行股价又于1月6日纷纷翻红。

亦有房企人士向记者分析，融资端的变化会倒逼房企投资更加审慎，并且会更加聚焦核心。未来房地产行业内部也许会出现分化，龙头型房企发展态势更占上风，而中小房企后续不排除被并购的可能。

新增“紧箍咒”

在预期之内

此次房贷新政将银行划分为五档，分档设置房地产贷款集中度管理要求，即对房地产贷款和个人住房贷款占比提出上限，并允许地方监管机构对第三、四、五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动。

同时，新政对超过上限的银行规定了整改要求，即超限2个百分点以内的，过渡期2年，超限2个百分点及以上的，过渡期4年。

就在此前不久，监管部门出台“三道红线”的房企融资新规也备受关注：一是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；二是房企的净负债率不得大于100%；三是房企的“现金短债比”小于1。只要“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模。

“总体来看，释放了一个信号，引导银行资金少投房地产，多支持实体经济，这跟此前监管一贯导向是一致的。”交通银行金融研究中心研究专员夏丹向证券时报记者表示。

从内容上看，房贷集中度的管理新政并不新鲜，此前房贷集中度管理也作为宏观审慎监管当中的一个手段被提及。2020年10月21日，央行副行长潘功胜在2020金融街论坛年会上表示，人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理，逐步实施房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。

多位分析人士向记者表示，房地产贷款集中度管理对银行的影响并不算大。目前来看，多数银行基本符合政策要求，房地产贷款存量的压降压力有限。

“由于相对比较灵活的过渡期，即便按2至4年算，超限银行总共每年压降存量约几千亿元。没有超限的银行也不容易按照上限去增加，因为一直以来房贷管得相对比较严。”有分析人士说。

而开发贷受到长期严控，各银行对于个人按揭贷款还有一定的放款灵活度，波动相对较大，政策出台后踩线的银行也会放缓贷款冲动。

房企投资更加审慎

在监管明确给出限制的情况下，银行又会如何应对？

有银行业内人士告诉证券时报记者，从调降占比策略的角度看，银行可以选择风险调整后收益率接近房贷的其他产品、资产证券化、逾期和不良的催收压降等，“做大分母也是一个办法，如果做大的部分是去支持实体经济就更符合导向了”。

在个人住房贷款占比方面，从商业性角度来看，因其低风险和低资本消耗，是优质的信贷资产，常受商业银行青睐。不过，亦有业内人士表示，尚在还款中的正常个贷不会被压降，刚需也仍然是鼓励的。

“其实银行的调整也不会太大，因为前期早就开始了房贷业务的相关调整。”一位国有大行资深从业人士向记者表示。

近年来，政府对于房地产市场进行调控的决心日益凸显，在“房住不炒”的导向下，银行业房地产贷款调整已持续一段时间，新政只是将前期政策制度化。上述从业人士告诉记者，银行在房地产贷款集中度方面早已开始调整。

一方面，对房地产开发商从严控制准入，即对房地产开发项目进行严格的调查，对放款的企业现金流、利润情况以及进行中的项目情况，银行会进行详细了解和尽调；另一方面，从需求方即购买楼盘的住户来看，银行主要是从首付比例和利率上浮的程度进行调节，对于个人按揭贷款的审批增加了许多限制条件。

对于被卡紧融资渠道的房企来说，此前“三道红线”的出台就已经颇为震动，此次新政，从银行端也给房企带来了不可忽视的影响。两项针对银行、房企的规定一脉相承，互相配合。

一位头部房企人士向记者表示，融资端的变化会倒逼房企投资更加审慎，并且会更加聚焦核心，“如果放款严格后，项目的审核也会相应变严格，单从投资端来讲的话，如果投一些不是特别核心的位置，那么回款会回得慢，收益效果差”。

从“三道红线”到现在的房贷新政，整体上看是逐步规范化。该房企人士也向记者预测，未来房地产行业内部也会出现分化，龙头型房企发展态势更占上风。“一是因为摊子大了，机会多了。相对而言，小房企抵抗风险能力小，基本上会是强者恒强的状态。”

中泰证券戴志峰也表示，新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑，稀缺的额度会优先保证头部房企，中小房企获取银行贷款的难度升高，或只能通过加快处理存货保证自身现金流，后续不排除被并购的可能。