从0到8万亿！33年卖地史……

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    新年刚过，新一年的土拍又拉开序幕了。

    前两天，杭州主城区一口气推了7宗地，总建面116.06万㎡，起价129.84亿，又是一场让人抢食的土地盛宴，江干区的一块商地拍出了122.27%的溢价，给杭州的土拍开了一个“好头”。

    在过去的2020年，卖地大户杭州卖了2574亿，但第一名被上海以2952亿的成绩夺得，与广州（2564亿元）、南京（2094亿）和北京（1957亿元）分列前五。

    去年创下了一个纪录，4个城市卖地收入超2000亿，土地收金超1000亿的城市也达到了14个，2019年的时候，只有杭州突破了2000亿元。

    那2020年到底卖了多少地？

    去年12月中旬，财政部照例按月“亮家底”，公布了前11个月的财政收支情况，其中就包括大家最关注的土地出让金的情况，前11个月，国有土地使用权出让收入65126亿，同比增长12.9%。

    又是一个新高。

    账还是非常好算的。

    虽然前四个月都是同比负增长，不甚乐观，但是从5月份开始，增幅就转正了，而且增速明显加快。

    到了12月，推地频率明显加快，就连深圳都舍得卖了，与2018、2019年的10宗和12宗宅地供应相比，2020年全年31宗宅地出让，比前两年的总和还多，公开数据统计出来的全年卖地的总收入超千亿，也创下近年新高。

    保守估计一下，如果到12月的同比增幅可以继续保持10%，那么2020年全年的卖地收入将达到79768亿，正常的话突破8万亿不是事儿。

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    “卖地”这事儿不跟财政挂钩还真没办法，当初卖地就是因为没钱。

    改革开放之后，国家就一直在探索从土地上获取点收益，最开始是对“三资企业”企业下手，想要用地，先交“场地使用费”，这个收入用来解决一部分财政压力，不过场地使用费很便宜，最低可以到3块钱/㎡，相当于白用。

    那时，深圳成立了特区，特区建设也需要钱，但是中央拿不出那么多钱来，只能由深圳自己想办法，缺钱的特区建设，基本上是填不完的窟窿，政府向银行举债搞“七通一平”，贷款利息都要5000万，但是1985年深圳的土地收入，统共才1200万，不够还利息的。

    来深圳考察的香港商人都惊了，说，你们这是“抱着金饭碗要饭吃”。

    这话怎么理解呢？

    香港当时的土地是“官有”，实行土地批租制度，通过拍卖、招标、协议等方式出让使用权，而且地那么少，房地产商们都是争抢加价，政府可以通过土地获得不菲的收益。

    隔壁就有一个现成的例子，那就抄作业吧。

    于是在1986年底，一个考察团就奔了香港，回来就写了报告并层层上报，1987年，深圳成立了房改小组，并且决定采用公开拍卖、招标、协议等方式出让土地使用权。

    最先实行的是协议和招标，两块地分别卖出了106万和1705万，均价199.2元/㎡和367.8元/㎡，这在当时可是天价了，深圳被骂得挺惨的，承受的压力相当之大，甚至还有人给相关单位打威胁电话。

    但是1987年12月1日，全国的第一次土地拍卖还是在深圳会堂如期举行，为了不引起太多反感，那次拍卖对外称呼是“公开竞投”。

    “宗地编号H409-4，位于罗湖布心路，用地面积8588㎡，性质为住宅用地，使用期限50年，底价200万”。

    44家企业领了竞投号牌，场面非常激烈，每次加价5万，都是多家同时举牌，后来的加价幅度更是变成了20万，价格也是一路飙升，到400万的时候，只剩下3家企业，490万的时候，只剩下两家，最终成交价525万，被深房拿下。

    拍卖的锤子进了博物馆，土地出让推向了全国，1988年的宪法修正案都为卖地让路了。

    金饭碗算是捧得稳稳的。

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    据说这第一次土地拍卖其实是有点仓促的，深房当时的预算是530万，而另一个参与拍卖的深华程对这块地的心理价位是600万，但是在竞拍的同时也在计算，就是他们还在计算时，拍卖落槌成交了，深华程与历史第一拍失之交臂。

    后来深圳的相关领导也坦诚，“我们当时搞土地改革也是怕地价太高，这样示范效应不太好”。

    1987年，三块地总计收金2336万，是此前收金最多的1985年的1倍多，也是1985和1986年的总和。

    土地，解决了财政的燃眉之急，土地出让金的收入也是越来越高。

    1988年到1992年，全国20多个城市的卖地收入达到了30亿，1995年土地收金420亿，而到了2001年，在千禧年的基础上翻番，达到了1295.89亿，经过12年后，终于步入了千亿时代。

    后来，税制、财政制度改革，中央和地方留存的比例不断调整，地方能留下钱，卖地更积极了。

    从千亿到万亿，用了8年时间，而从1万亿到3万亿，只用了2年的时间，20年，土地出让金的收入，涨了62倍。

    对于房地产公司而言，这样的土地市场带来了很大的发展机遇，于是地产老板成了中国巨富的一个群体。

    深房拿下的第一拍，建了东晓花园，8栋7层的住宅，154套，售价1650元/㎡，不到一个小时就售罄了，当年525万拿的地，卖出差不多2500万，深房赚翻了，而当年落选的深华程，几乎已经消失在历史长河里面了。

    当年那个怕“示范效应不好”的深圳，供应的宅地已经越来越少了，宅地的第一拍的楼面价611元/㎡，而到了2020年宅地最后一拍，可售楼面价已经4.5万/㎡，让人不胜唏嘘。

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    卖地一方面是为财政，另一方面被认为是平抑房价的一个很好的抓手，所以加大供地的呼声也很高，理论也很简单，供应多了，那么市场的供求关系就可以得到缓解，房价就可以顺势降下来。

    当然，愿望是很美好的，但现实是另外一回事儿，供需理论部分失效了。

    为啥？

    地价涨了呗，房价跟着涨，不可能因为供应增加了就降价。

    中指院的数据显示，全国300城整体楼面价达到了2586元/㎡，上涨7.1%，而宅地更厉害，达到了4574元/㎡，同比上涨9.5%，全国33%的住宅用地，拿到了78%的出让金。

    分线城市看，一线城市土地供应量加大，出让金也走高，成交均价同比上涨逾两成，北京上海更抢眼，基本上瓜分了宅地楼面价的Top10。

    二线城市推地增加，但价格相对平稳；三四线城市土地供求量同比下行。

    所以房价上涨的压力就来了。哪些城市有压力呢？

    1、土地出让金的增长较快的城市，上海、杭州、深圳等热门城市自不必说，南京、宁波、佛山、东莞、惠州、唐山等城市，变动还是比较大的，需要多关注，对一些高溢价的城市来讲，还有暴涨的风险存在，虽然部分城市有新房限价，但是炒作还是免不了的。

    2、总价的Top10也基本上分布在一二线城市，上海出了全国总价地王，其余深圳3个，杭州2个，珠海、厦门、武汉、广州各1个。

    地王盘虽然各有优劣，可能会在难产后爆发也可能拖死开发商，但地王盘一旦上市，基本上价格不会低，房价还得涨一波。

    3、被Top50房企盯上的城市，武汉、重庆、西安、苏州、佛山、广州、昆明、兰州、贵阳、沈阳市Top房企拿地面积最高的10个城市，开发商的嗅觉还是很灵敏的，参考价值也很高。

    当然，房价总体还是太高了。

    人大商学院教授况伟大在2020年底发布了一个中国城市住房可支付指数，在报告中对2006-2019年城市中等收入水平家庭的支付能力做了预期：

    在理性预期下，在35个大中城市中，2019年有11个城市中等收入者负担不起房价，分别是石家庄、南京、杭州、合肥、福州、南宁、重庆、昆明、兰州、宁波和厦门。

    另外，哈尔滨、上海、海口、贵阳、银川、大连6个城市存在严重房价支付困难。

    但房价这个事很难理性预期，如果是非理性预期，在35个大中城市中，2019年有28个城市中等收入者负担不起房价，包括上海、北京、深圳、广州、厦门、杭州、海口、南京等城市。

    调控又要有压力了。