房企融资“狂欢”来袭：有人调低利率，有人高息融资

房企似乎进入了融资“狂欢期”。

2021年开年，有多家房企披露融资计划。据中国网地产统计，截至1月6日早间，多家房企拟发行境外美元债，总规模已超45亿美元。记者注意到，1月7日，仍有包括德信中国、时代中国、华南城、华侨城A等在内的9家企业披露融资信息。

从整体情况来看，房企目前平均融资成本较低。中原地产首席分析师张大伟称，从目前实际执行情况看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。

受债券市场变化影响，华侨城A近日调低了其计划发行的两笔债券利率。1月7日，华侨城A披露信息称，将“21侨城01”的票面利率询价区间由3.50%-4.50%调整为3.30%-4.40%，“21侨城02”的票面利率询价区间由3.80%-4.80%调整为3.50%-4.60%。

公告信息显示，华侨城A拟发行“21侨城01”、“21侨城02”债券，合计规模不超25亿元（含25亿元）。其中，“21侨城01”为5年期，在第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；“21侨城02”为7年期，在第5年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。两个品种之间可以双向回拨，回拨比例不受限制。

对于融资成本下降一事，亿翰智库研究总监于小雨认为，房企融资成本接下来还会不断降低。在其看来，现在国家政策的大趋势是控风险，而不是打压房地产，“政府帮着企业降杠杆，优化负债结构，这样一来，利率肯定是往下走的，毕竟偿债能力在提升了”。

于小雨还称，在现在的管控下，企业间的分化也比较大，有基础、有背景、财务数据好看的企业，融资成本会更低。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，融资成本下降是一个大趋势，“资信状况不错的企业，往往可以获得更便宜的资金，这是有助于降低资金成本的”。

但需要注意的是，在平均融资成本下降的同时，仍有房企选择高息融资。

1月7日，德信中国发布消息称，计划发行于2022年到期的1.5亿美元额外优先票据，票面利率9.95%，与早前一宗2亿美元票据合并发行。同日，华南城发布消息称计划增发于2023年到期的1.2亿美元优先票据，票面利率10.75%，并与原票据（2023年到期的2.5亿美元10.75%优先票据）合并组成单一系列。

德信中国和华南城的规模都不大。2020年，德信中国实现合约销售额约635.3亿元，较2019年的450.8亿元亿元上升40.93%。与销售额走向相反的是公司毛利率，2020年半年报显示，德信中国当期毛利率约为25.7%，同比减少约8.9个百分点，同时该期公司拥有人应占利润同比减少约29.7%至7亿元。

另外，由于用于土地收购及物业开发的借款增加，德信中国2020年上半年的净资本负债比率较2019年的68.7%上升7.6个百分点至76.3%。公司同期负债总额较2019年的565.52亿元增至660.04亿元，流动负债中，来自银行及其他金融机构的借款为59.95亿元，来自贸易及其他应付款项较2019年末上升41.09%至61亿元。

华南城近年的经营情况也不理想，截至2020年3月31日止的2019/20财年，该公司实现合约销售额135.14亿港元，同比上一财年减少7.9%，依然没有完成160亿港元的销售目标。时任华南城首席财务总监陈茂昌在2020年6月30日举行的业绩电话会议中介绍，华南城2020/21财年的合同销售目标仍为160亿港元，公司将第三次尝试冲击160亿。

华侨城近年的经营活动现金流入净额持续下跌。截至2020年9月30日，华南城经营活动现金流入净额为13.84亿港元，该指标较2019/20财年的32.2亿港元下跌57.01%。

负债情况来看，截至2020年9月30日，华南城优先票据数额较截至2020年3月31日的53.56亿港元增至77.85亿港元，总负债达到774.42亿港元。