扎堆发债“借新还旧” 房企2021年到期债务规模将历史性突破万亿元

12448亿元

机构预计，2021年房企到期债务规模将达12448亿元，历史性突破万亿元关口。

新年伊始，房企再现扎堆发债潮。Wind数据显示，截至1月7日，上市房企已发行13只美元债。根据各房企公告披露来看，募资用途多为现有债务再融资。另有机构预计，2021年房企到期债务规模将达12448亿元，历史性突破万亿元关口。

主要用于现有债务再融资

世茂集团1月5日早间公告称，公司拟发行8.72亿美元于2031年到期的优先票据，票面利率为3.45%。公司拟将发行所得款项净额用于为一年内到期的境外中长期债务再融资。

禹洲集团1月5日公告称，1月4日，公司（连同附属公司担保人）与摩根大通、德意志银行、国泰君安国际、海通国际、东亚银行有限公司、中信里昂证券等订立购买协议，公司拟发行于2027年到期的5.62亿美元的有担保绿色优先票据，票面利率为6.35%。公司拟将所得款项净额主要用于将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。

中国证券报记者梳理发现，就目前各房企公告内容来看，现有债务再融资是本轮发债的主要募资用途。

此外，债券票面利率整体较低。碧桂园拟发行于2026年到期的5亿美元票据，票面利率为2.7%；于2031年到期的7亿美元票据，票面利率为3.3%。

“当前美元流动性充裕，基准利率低位，加之地产美元债的投资性价比较高，市场认购积极，且年初本身属于房企发债高峰期，因此发债频繁。”克而瑞证券研究院首席分析师孙杨告诉中国证券报记者。

年内到期债务规模破万亿

据克而瑞研究中心监测数据不完全统计，2020年95家典型房企融资总额为15220.80亿元，同比增长0.1%。

贝壳研究院数据显示，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元，规模创历史新高，累计同比增长3%。境外债券融资规模约4519亿元，同比减少18.3%；境内债市融资规模约7613亿元，同比增长21.3%。

偿债端，贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。

Wind数据显示，目前中资地产债存量629只，规模为2205亿美元；中资城投债存量273只，规模为739亿美元。

展望2021年，中信建投认为，政策仍将保持有保有压，房地产新增融资受限，对于发行成本和人民币汇率的敏感度下降，而再融资需求刚性，因为其占比接近30%，成为美元债市场的压舱石。

克而瑞研究中心认为，房企财务降杠杆将是主旋律，未来房企融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降。“三道红线”将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。

推进降负债

部分房企通过提前赎回债券方式减少利息对利润的腐蚀。

碧桂园1月7日早间称，公司赎回一宗2022年到期的票面利率7.125%的票据，该票据未偿还本金金额为5.5亿美元。对比近日新发债券来看，新发债券票面利率明显较低。

中国恒大此前也多次提前赎回债券。2020年10月13日，中国恒大提前偿还两笔公司债，本息合计114.27亿元；10月20日，全额偿还40亿港元夹层融资；10月23日，提前赎回121.29亿港元优先票据。

国泰君安研报指出，房企降负债反映在有息负债端，可通过改善融资结构、提升评级以降低融资成本，减少利息支出对利润的侵蚀。

中国恒大在日前的公告中提及，截至2020年12月31日，公司有息负债余额7165亿元，与2020年3月宣布实施“高增长、控规模、降负债”发展战略时相比，9个月实现有息负债下降1578亿元，展现出稳健的经营能力和强大执行力。2021年，公司有息负债要再下降1500亿元。