金科股份(000656.SZ)怎么样？金科股份近期情况分析

　　29日，金科股份公告称，金科集团于2020年4月28日召开了公司第十届董事会第四十七次会议，会议审议通过了关于公司拟分拆所属金科物业服务集团有限公司到境外上市的相关议案。

　　公告称，本次金科服务本次新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%(未考虑超额配售权的行使)，并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

　　截至本公告日，金科股份持有金科物业75%股权，石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业持有其25%的股权。

　　据金科股份2019年报披露数据显示，生活服务板块实现营业收入23.09亿元，同比增加33.21%;毛利率25.83%，同比增加7.07个百分点。截至2019年末，服务项目近800个。

　　金科股份(000656.SZ)：负面缠身与时下逆势狂奔

　　2月29日，中达证券发布金科股份(000656.SZ)首次覆盖报告，给予“买入”评级，目标价 9.18 元，预测公司 2019-2021 年 EPS(每股收益)分别为人民币 0.99 元、1.29 元、1.63 元，同比增长 30.9%、31.0%、26.1%。28日，金科股份收盘价为7.53元。

　　看似被券商看好的金科股份，其实近年来屡屡被曝出负面消息，金科股份的发展并不是一帆风顺。

　　信任危机 装修成本低廉

　　2019年8月份，四川省成都市清白江区金科博翠天宸因为疑似存在虚假宣传、精装修成本“造假”等问题，遭到400多位业主投诉维权，深陷信任危机。

　　房屋买卖合同中约定的装修成本为3203.25元/平方米，但业主找到第三方机构核实发现，金科博翠天宸其装修成本除去主材装修成本为(26890000/32689)=822元/平方米，加之主材的价格也不足1200元/平方米。

　　除了装修成本双方存在较大争议外，金科博翠天宸施工质量粗糙也是引发业主维权的诱因之一。根据业主反应，项目存在室内水电排线杂乱无章、厨房和卫生间下水道附近均没有做防水措施等问题。

　　话说回来，部分装修成本是企业逃避限价的措施。如果装修价格虚高，房企就存在涉嫌违规收费的行为，尤其是这部分装修成本很可能不纳入房价监管体系中。金科股份如此做法让其深陷信任危机。

　　涉嫌贪腐倒卖房源牟利

　　金科股份近年来发生多起内部贪腐事件，涉及营销、行政、招投标、物业等多个领域，已经被司法机关立案侦查13人。

　　从中国裁判网了解到，2018年5月，四川内江金科房地产公司时代中心项目营销负责人、现场销售主管、置业顾问、销售文员利用职务便利，低价购买房源再高价转手，牟利近百万元。

　　2018年8月，内江市市中区人民检察院指控上述四人犯职务侵占罪，向内江市市中区人民法院提起公诉。四人结伙利用职务便利，将本单位财物非法占为己有，已构成职务侵占罪，实际占有财物819248元。

　　在这起已判决案件中，地产营销条线腐败、内部管理失范、寻租空间巨大等问题暴露无遗。项目管理人员手握各种权限，与上至营销负责人、下至基层文员串通牟利，房产中介公司也牵涉其中。

　　值得注意的是，一旦贪腐发生后，企业风气必将受损、商誉损失，负面影响其实比账面数字要大得多。

　　利润异常 交易错综复杂

　　2019年前三季度，公司实现销售金额 1255 亿元，同比增加45%;营业收入 432.0 亿元，同比增加61%;归母净利润 39.8 亿元，同比增加82%。2019年，金科股份的收入增长和利润增长的差距还不算夸张。但是，2018年，公司营收同比只增长18.63%，但是归母净利润增长却高达93.85%，收入增长和利润增长严重不匹配。

　　利润异常也是这两年金科股份被“重点关注”的问题。据了解，2018年金科股份旗下的五个主营业务项目贡献了70%左右的净利润，但营收占比只有20%。公司不仅收入增长和净利润增长不匹配，其净资产收益率相差18倍。

　　另外，自2017年7月至2018年末，金科股份共发布对外财务资助报告近20份，涉及其参股公司、子公司、项目公司股东等多达70多家，涉及金额三百亿元左右。其中最引人注目的是两家财务资助项目的股东企业金和顺。

　　2017年9月30日和2018年3月10日，金科股份两次向金和顺直接进行财务资助，金额分别为不超过2亿元和1.73亿元。资料显示，金和顺成立于2017年8月7日，短短一年多的时间，就投资了58家公司。

　　金科股份作为上市公司却多次向高管公司进行财务资助，金科股份和这些高管公司的关系，以及其中一些错综复杂的交易确实充满争议。

　　逆势狂奔 债务压力巨大

　　根据金科股份发布的财报显示，2014年至2018年，金科的资产总额分别为820.7亿，955.5亿，1092亿，1574亿和2307亿，明显可以看出金科2016年开始就如同换了发展模式一般：仅2018年的资产规模就是2016年的两倍。

　　与此同时，与资产规模一起飞速扩张的，是其膨胀的土地储备。《每日财报》了解到，2015-2018年间，金科股份的土地项目投资分别为100亿，208亿，460亿和700亿，其扩张野心可见一斑。另外，2016年金科的销售规模只有319亿元，在2018年却跨越式迈进了千亿门槛，几乎翻了三倍。2019年金科的销售额度1803.4亿元更是超额完成目标。

　　在当下整体房地产市场不景气的情况下，这样扩张的速度堪称百米冲刺。但是，金科股份由于近几年的“千亿战略”负债率早已经超过80%。金科股份的负债由2016年867.2亿扩张到2018年1929亿，翻了2倍;融资成本从2015年金科银行贷款的融资成本最高为7%，到了2018年其银行贷款成本上升了2.2个百分点，融资成本高于同业水平;流动比率也从2016年开始逐渐下降，分别为207.37%，171.05%和155.02%，速动比率分别为57.95%，43.85%和38.15%。

　　话说回来，如今逆势扩张的金科股份疯狂收购新城项目股权，由区域龙头布局全国，其债务压力日益增大，相应的负债率和担保额也猛涨，还屡屡被爆负面消息，都让金科的未来道路越来越充满了压迫性。金科股份能否实现2020年销售规模超过2000亿的目标，《每日财报》将持续关注。

　　金科股份(000656.SZ)控制权危机解除：融创转让11%股份 红星家具集团47亿接手

　　4月14日，金科股份发布公告称，公司股东之一的天津聚金物业管理有限公司拟向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让公司11%的股权。此次股权交易并不会对金科股份控制权产生影响，黄红云仍是上市公司实际控制人。

　　公告显示，此次交易共涉及金科股份5.87亿股，按照8元/股的交易对价计算，总价达46.99亿元。

　　天津聚金物业为融创旗下公司。2016年9月，利用金科股价大幅下跌的机会，融创旗下的三家公司——天津聚金物业管理有限公司、天津润泽物业管理有限公司、天津润鼎物业管理有限公司大量买入金科股票，随后又不断增持，并一度逼近黄红云及其一致行动人所持股份。金科的控制权危机就此爆发。

　　此后两年多来，双方均有增持股份的动作，但黄红云及其一致行动人始终在持股比例上保持微弱优势。

　　截至今年第一季度，黄红云及其一致行动人的持股比例为29.98，“融创系”则持有29.35%的股份。其中，天津聚金的持股比例为16.99%。

　　此次交易后，融创的持股比例将大幅降至12.36%，对金科控制权的威胁大大减轻。

　　公告还指出，本次权益变动完成后的12个月内，天津聚金及一致行动人天津润泽、天津润鼎在符合现行法律、法规及规范性文件的基础上，不排除主要通过大宗交易、协议转让等方式继续减持金科股份。

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