上海土地市场 开闸“放水”同比翻番， 2020年一二手均创4年新高

“33平方米、1984年的‘老破小’、成交价655万”，近几日，上海浦东梅园三街坊一套房源的相关数据，在不少中介客户群里炸锅了。这套房源单价超过19万元/平方米，堪比上海二手房标杆区域徐家汇(002561股吧)的学区房价格。

相比2018年、2019年年底楼市的冷清，2020年底的上海，一二手房的成交爆发了。

上海中原数据显示，2020年12月上海楼市成交翘尾收官。上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，而这一数据也创年内交易新高。

2020年12月，上海二手房成交创下3.9万套的新高，这也是自2016年以来的新高。学区房出现普涨，甚至涌现半年暴涨60%的个案。

综合房企人士分析，自从2016年上海以“325”新政开启全方位调控之后，市场调整3年，伴随货币流动性宽松，2020年上半年开始进入复苏过程。7月份多个豪宅认筹火爆，市中心出现一二手房倒挂，上海旧改涉及3万户左右家庭，进一步推进市场热度，尤其是学区房政策变化引发二手房暴涨。

二手房“卖空”

上海供应再度开闸，2020年12月份成交一路攀升，尤其是最后一周，成交量攀升至43万平方米，创下3年来周度交易新高纪录。上海中原地产数据显示，周度销售前十榜单上出现6个项目签约超百套，这也是历史上少见的现象。从市场成交来看，刚需、刚改成为绝对主力，并且多个项目出现日光。

“卖空”，是一线中介人员对近期上海二手房市场现状的一个定位，一旦有房源出来，很快就卖掉，更多的小区出现有价无市的情况，业主们并没有把房源挂出，只是一直在询价。

“看客户多少，一套房子看房的人多基本上都会跳价，如果不跳价则首付多的客户就能被房东优先选中。”一名中介人员说，跳价也没有2016年的时候夸张，基本都是5万、10万。整体而言，房东的心态有变动，待价而沽的情绪高涨。

基于2020年12月成交项目都聚焦在中低价位产品，因此全市新房均价变动不大，为51941元/平方米，环比下跌1.7%。同时，这一均价也创下2020年价格新低。

而学区房则是上海二手房市场风向标。据第三方机构统计，2020年1月-11月学区房成交量58912套，占整体20%，同比上涨15%。2020年最后3个月，二手房成交从2.8万套一路飙升到3.2万套、3.8万套。相比2015年底的4.2万套高位相去不远。

21世纪经济报道记者综合采访多家中介门店发现，上海新建公办一贯制学校对口的小区房价涨幅明显，最高已经超过56%。一个张江板块的小区，房价2020年的涨幅接近60%，从2019年的成交价格8万多，直接飙升到成交价13万多，目前的挂牌价已经超过14万。

21世纪经济报道记者梳理公开数据发现，上海目前可售二手房源只有1000多套，包括总价600万元-1000万元的十年内的次新房。

高力国际华东区研究部董事袁晓超对2021年的上海住宅市场仍然看好，他认为，与2015年、2016年行情相比，2020年下半年开始这一轮楼市上涨主要还是大众的投资渠道问题，大部分人投资专业能力有限，如果拉长周期看，购买房产的回报不低于股票、基金，因此大部分人还是选择买房。

土地行情爆发

回看2015年、2016年上海二手房市场都是翘尾收官，2020年也是如此。一手房中低价位的推盘量较大，所以一手房上涨没有二手房明显。学区房这一波行情的带动，则引发大众对2021年房价持续上涨的担忧。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，购房者预期对年底市场起到了推波助澜的作用，多家机构报告指向房价上涨，比如中科院预计上海今年房价继续上涨5%。

21世纪经济报道记者通过盘点2020年上海土地市场发现，全年宅地出让金额与2019年相比几乎翻番。上海共成交187宗经营性用地，土地出让金总额2583.5亿元，较2019年全年上涨59.4%；其中商品住宅用地成交92宗，土地出让金总额1990.7亿元，同比上涨92.3%。

2020年1-11月，上海商品住宅用地建筑面积1238.24万平方米，已超越2019年全年土地成交规模，同比增长45.1%，热门区域楼面价也有明显上涨。

疫情稳定后，上海阶段性放松土拍政策（取消自持要求、放宽参拍房企数量限制等)），令更多外来房企有机会参拍，多个板块楼面价创出新高。即使“三道红线”政策之后，土地市场热度也未见明显下滑。

充足的供应给年底交易创新高奠定基础。2020年12月供应补量明显，当月入市项目达到44个，入市面积为135.1万平方米，而上次单月超过130万平方米还要回溯到2015年10月。从入市项目空间分布来看，主要集中在青浦、宝山、奉贤等传统刚需和刚改首选地。

此外，断档的豪宅项目在2020年年底也有少量“补仓”。但热盘的认筹率仍居高不下，甚至出现认筹超过1000%的楼盘。

卢文曦指出，年末的翘尾收官进一步提振市场信心，今年1、2月份是市场淡季，后续交投会出现回落，但可以为3、4月份的小阳春蓄势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上海二手房市场回暖是多因素交集、共振的结果。2020年，新房市场复苏步伐较快，个别月份入市楼盘多达40多个。新房与二手房市场往往出现联动效应，“不少购房者出于改善考虑，需要置换，把原来的房子抛掉，所以二手房挂牌量充足、稳定，这为市场交易奠定了基础。”

从需求端来看，稳步推进的旧改从某种程度上增加了购房需求。2020年，上海旧改涉及居民破3万户，部分选择货币安置的居民，会选择购买二手房源。“市场预期已经恢复，原先观望的购房者，开始积极加入看房、购房的队伍。”卢文曦认为，二手房市场的暖意有可能继续保持。

业内人士普遍认为，上海这一轮楼市涨幅与2016年的情况有很多不同之处，更多体现为压抑需求的释放，那么需求获得释放之后，上海楼市走势如何？

同策研究院分析师丁垚认为，2020年上海土地成交翻番，按照目前上海房企从拿地到首开间隔一般在1年左右测算，2020年宅地放量必然带动2021年住宅供应走高。据同策研究院不完全统计，2021年1-4月取证项目约108个，供应充足。

值得一提的是，上海政府也关注到了二手房市场的热度，发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，从2020年12月15日起，二手房交易新增房源核验环节，避免出现“虚假房源”等违规现象。